Предоставление земельных участков для строительства

              В выборе земельного участка принимают участие органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Статьей 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[62] предписано, что предоставление земельных участков под строительство допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам (п. 3)[63].

Как правило, состав органов и организаций, уполномоченных проводить согласования, конкретизируется в положениях нормативно-правовых актов муниципальных образований. Нередко в муниципальных образованиях создаются комиссии по выбору земельных участков, в состав которых входят представители согласующих органов или организаций[64].

Таким образом, «суть процедур согласования заключается в определении соответствия или несоот­ветствия будущего объекта недвижимости требованиям нормативных правовых ак­тов, технических регламентов,  строительных  и санитарных норм  и  правил,  иным обязательным требованиям. Согласование компетентного органа или организации о возможности размещения объекта на испрашиваемом земельном участке выражает­ся в соответствующем письме (заключении) и/или подписании акта выбора земель­ного участка»[65].

П. 2 ст. 31 Земельного кодекса РФ требует от органа местного самоуправления обеспечивать выбор земельного участка в частности «с учетом иных условий использования соответствующей территории». В целях реализации данного положения на уровне субъектов РФ и муниципальных образований часто создаются коллегиальные органы (различные комиссии по инвестициям, градостроительному регулированию и т. п.), которые оценивают, в том числе, целе­сообразность размещения объекта на данном участке с точки зрения его соответст­вия планам социально-экономического развития региона.

Оформление результатов выбора земельного участка.

В соответствии с п.5 ст. 31 Земельного кодекса РФ результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Акт о выборе земельного участка.

Форма акта о выборе земельного участка, как правило, содержится в нормативно-правовых актах муниципальных образований или субъектов РФ[66]. Обычно в акте указывается информация о:

             лице, по заявлению которого осуществляется выбор земельного участка;

             земельном участке (местоположение, площадь и т.п.);

             предполагаемом объекте строительства;

             должностных лицах, участвующих в согласовании места размещения объекта.

Стоит отметить, что оформление акта заключается в его подготовке и подписании (согласовании) органом местного самоуправления, а ут­верждение акта происходит позднее, при принятии органом власти, уполномочен­ным на распоряжение публичными землями, решения о предварительном согласо­вании  места размещения объекта (п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ).

Значение выбора земельного участка

На данной стадии заявитель получает максимум информации о территории, в пределах которой располагается испрашиваемый земельный участок: информацию о разрешенном использовании, условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, имеются ли в пределах выбранного участка правообладатели.  На основе этой информации заявитель понимает возможно ли в принципе размещение данного объекта на данном земельном участке и имеет возможность оценить целесообразность дальнейшего процесса приобретения земельного участка.

Важно отметить, что на данной стадии вопрос о правах на земельный участок пока не решается.

Немаловажный момент – выбор земельного участка привязан к объекту, а не к заявителю. Ведь оценивается потенциальная возможность строительства определенного объекта, его соответствие обязательным требованиям. Следовательно, выбор земельного участка для одной цели не дает лицу права строить на участке другой объект[67]. Так, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что акт выбора, выданный предыдущему пользователю земельного участка на строительство одного объекта, не может быть использован новым лицом при строительстве другого объекта[68].

Информирование населения.

Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю – один из принципов, на котором основывается Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства (подп. 4 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Частным примером реализации данного принципа служит пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ, предусматривающий участие населения в процессе предварительного согласования места размещения объекта, содержащий следующие правила:

Во-первых, органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Во-вторых, граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

В-третьих, при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Закон не требует получать согласие населения на предоставление земельных участков для строительства[69].

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа по одному из дел совершенно справедливо указал, что «информирование органами местного самоуправления населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в отличие от требования подпункта 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса) проводится не с целью получения дополнительных заявок на земельный участок от других лиц и проведения торгов, а обеспечивает право граждан, общественных организаций и органов территориального общественного самоуправления на участие в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства»[70].

Информирование населения должно осуществляться до принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства («органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства»)[71]. Так,  орган местного самоуправления отменил собственное решение о предварительном согласовании места размещения объекта в связи с несоблюдением норм об информировании, и суд признал отмену органом власти своего же решения правомерной[72].

Следует согласиться с мнением М.В.Попова, который считает, что наиболее целесообразно проводить информирование сразу после оформления (подготовки) акта о выборе земельного участка, поскольку именно в данный момент выясняется возможно ли в принципе размещение данного объекта на данном земельном участке. В ином случае (например, сразу же после получения заявления о выборе участка) есть вероятность того, что информирование окажется  бессмысленным,   поскольку  процесс  предоставления  земельного  участка может не продолжиться по объективным или субъективным причинам[73].

Информирование населения осуществляется чаще всего путем публикации в местном печатном средстве массовой информации[74].

Невыполнение требований об информировании населения является основанием для признания недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта или решения о предоставлении земельного участка. Так, например, ФАС Дальневосточного округа указал, что «исследуя материалы дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоблюдении Главой Петропавловск - Камчатского городского округа установленного порядка информирования населения при принятии оспариваемого постановления от 29.06.2006 N 1138 о согласовании места размещения объекта.

Так в тексте данного постановления нет сведений об информировании населения г.Петропавловск - Камчатский о предстоящем и возможном предоставлении спорного земельного участка, а публикацию о предполагаемом строительстве в сборнике «Град Петра и Павла» суд признал несостоявшейся, поскольку ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ не представлены доказательства того, что вышеуказанный сборник является официальным источником опубликования нормативных (ненормативных) правовых и иных актов, через который осуществляется информирование населения.

При изложенных выше обстоятельствах арбитражным судом правильно установлены несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону и нарушение законных прав и интересов заявителей»[75].

Информирование правообладателей

Пункт 4 ст. 31 Земельного кодекса РФ устанавливает обязанность информировать также собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (то есть правообладателей участков), законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия (выкупа) их земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрено статьей 49 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны и безопасности;

объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из п. 4 ст. 31 Земельного кодекса РФ, информированию подлежат лишь те лица, чьи законные интересы могут быть затронуты в результате возможно­го изъятия (выкупа) их земельных участков для государственных и муниципальных нужд. То есть, если оснований для изъятия нет, нет и обязанности по информированию. Тем не менее, на практике, собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов информируют в любом случае.

Если нет оснований для изъятия земельного участка, а интерес у лица, обратившегося с заявлением о выборе, в получении земельного участка сохраняется, ему необходимо вступать в переговоры с правообладателем земельного участка по поводу его приобретения. Безусловно, для заявителя информация о правообладателях имеет большое значение, поэтому целесообразно установить в законе обязанность органа обеспечить заявителя актуальной и достоверной информацией об имею­щихся в пределах выбираемого участка правообладателях.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением.