Сделки с земельными участками

     На  основании норм ГК РФ арендодатель обязан:     

     - передать земельный участок арендатору  в сроки, установленные договором аренды;

     - передать земельный участок со  всеми принадлежностями, необходимыми  для его использования;

     - если передача принадлежностей  должна сопровождаться определенными  документами – предоставить такие  документы арендатору;

     - передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора; 

     - по истечении срока аренды  возместить полностью или частично  расходы по освоению земель  и улучшению качества сельскохозяйственных  угодий, понесенных арендатором;

     - не вмешиваться в сельскохозяйственную  деятельность арендатора, если она  не противоречит условиям договора;

     - предупредить арендатора о правах  третьих лиц на земельный участок;

      - не использовать и не предоставлять  прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

     В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  

• передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 
• содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
• в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
• в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

     Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц  на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другим лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом  - обратить взыскание  на заложенный земельный участок – независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п.2 ст. 613 ГК РФ).  Таким образом, ст.613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

     Договорные  отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его  по взаимному соглашению.  В случае недостижения  сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

     Договор аренды земельного участка прекращается:

• по соглашению сторон;
• по решению суда;
• по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

     Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания  прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может  быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6. реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.

     Прекращение аренды земельного участка не допускается:

     1) в период полевых сельскохозяйственных  работ;

     2) в иных установленных федеральными  законами случаях.

     При прекращении аренды регистрационная  запись об аренде в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

     В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором  аренды могут быть установлены  другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст.450 ГК РФ предоставляет право расторжения  договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания  конкретного договора.

     На  основании ст.619 ГК РФ арендодатель,  прежде чем досрочно расторгнуть  договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение. 

     В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами  гражданского права,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок.  А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными,  на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

     Кроме того, подробно рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю. 

     Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают все более организованный, упорядоченный вид.  И хотя, большинство сделок регулируется  по-прежнему  гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей. 

     Далее в курсовой работе подробно рассматривались  виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных  участков, кто может выступать  продавцом или покупателем, правила  и порядок купли-продажи земельных участков, требования к организации торгов, аукционов.  Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.  

     Подробно  рассмотрена правовая база заключения ипотеки на земельный участок, права  и обязанности залогодержателя, особенности заключения договора ипотеки на земельные участки. 

       Аренда земли детально разработана  Земельным кодексом Российской  Федерации и является на данный  момент приоритетным видом сделок  с землей. Права и обязанности   арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления,   возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

     Дарение, мена и рента земельных участков регулируется в основном нормами  гражданского права, но и при заключении этих видов сделок с землей существуют свои особенности.

     В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с  земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права. Вопрос земли в Росси неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею. 

 

      Список литературы. 

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.
2. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. – М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., УлюкаевВ.Х.,Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127. 
3. Земельное право. Учебник для вузов.  – М., Былина.2002. с.285-310.
4. Комментарии к Земельному законодательству РФ.  – М., Юрайт. 2002. Экологическое и земельное право. Сборник нормативных актов. – М. 2000.
5. Судебная практика по земельным спорам.  // кн.3 ч.I  //.под ред. П.В. Крашенинникова. – М Статут. 2004.
6. Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.
7. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации// части первая – третья// под ред. Е.Л. Забарчука. – М. Издательство «Экзамен» «Право и закон». 2004. 

 

Список  нормативных актов.

(Использованы  материалы системы «Консультант-Плюс:Высшая  школа».

Программа информационной поддержки российских наук и образования.) 
 

1.    Гражданский кодекс РФ. Ч.1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ

      и ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. (в  ред.от 29.06.2004).

2.  Земельный  кодекс РФ. № 136-ФЗ от 25 октября  2001 года

     (в ред. Федеральных законов  от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004)

3.  Указ  Президента РФ “О реализации  конституционных прав граждан на       землю” от 07.03.96г. № 337 // Российская газета, 12 марта 1996 года.

4. Федеральный  закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» № 101-ФЗ        от 24 июля 2002 года (в ред Федеральных  законов от 07.07. 2003 № 113-ФЗ,      от 29.06.2004).

5.  Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 (в ред. от 29.06.2004 № 58-ФЗ).

7. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от

02 января 2000 года.

8. Федеральный  закон «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года

     (в ред от 29.06.2004).

9.     Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».