Экономика недвижимости

Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

 
 

Купля-продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется  передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права  и обязанности сторон возникают  в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор  купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между  предприятиями (предпринимателями).

Содержание  договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны  достигают соглашения. Существенные его условия - предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

Субъектами  договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать  только собственник вещи, действующий  непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила - продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов.

Объект  купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться  не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое  имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами - действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами - индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством  по договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы  определенно установить недвижимое имущество.

Аренда

В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель - тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. Договор имущественного найма, есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю. Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. Он является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

Можно выделить следующие юридические  признаки договора имущественного найма:

1. для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;
2. имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;
3. предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;
4. договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон, и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности.

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование  за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Ипотека

Ипотека означает выдачу ссуды под залог  недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность  предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые  дома, отдельные квартиры.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа  ипотечных банков невелика, а прибыль  “набирается” за счет больших объемов  размещаемых кредитов. Привлекают эти  банки средства также под невысокие  проценты, но вследствие очень высокой  надежности, размещаемые ими ипотечные  облигации пользуются устойчивым спросом.

На рынке  ипотечных кредитов функционируют  четыре субъекта:

1. заемщик, стремящийся приобрести, возможно, лучшую недвижимость;
2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;
3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;
4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.

Обмен жилых  помещений

Несмотря  на то, что в последнее время  сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности.

Согласно  положениям, установленным ст. 67 Жилищного  кодекса РФ, наниматель жилого помещения  вправе с письменного согласия проживающих  совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя  и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также  добавить, что возможен еще и обмен  так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином  по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Законом предусмотрены случаи, при которых  обмен жилого помещения не допускается. То есть, если:

- к нанимателю  предъявлен иск о расторжении  или изменении договора найма  занимаемого им помещения; 

- обмен  носит фиктивный характер;

- дом  (жилое помещение) грозит обвалом,  подлежит сносу или переоборудованию  для использования в других  целях либо передается для  государственных или общественных  нужд;

- дом  подлежит капитальному ремонту  с переустройством и перепланировкой  жилых помещений; 

- помещение  является служебным или находится в общежитии.

 Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

 

2. Анализ  ситуации на рынке  недвижимости

Аналитики агентств недвижимости отмечают в Хабаровске тенденцию роста популярности операций по обмену квартир. С целью улучшить свои жилищные условия люди обменивают малогабаритные квартиры на квартиры с большей площадью. С другой стороны  с повышением тарифов на коммунальные услуги, появилось много желающих сократить количество квадратных метров своего жилья. Обмен здесь остается наилучшим вариантом.

Жилая недвижимость Хабаровска подразделяется на жилье эконом-класса и элитное  жилье. Элитная жилая недвижимость сосредоточена в центральной  части города. Большинство таких  домов построено по индивидуальным проектам и расположено в новостройках. Целые кварталы новостроек максимально  благоустроены, представляя собой  настоящие оазисы красоты и комфорта, окруженные суетой большого города. Под  влиянием мирового финансового кризиса  в 2009 году цены на элитное жилье в  новостройках упали, хотя и незначительно  – в среднем на 8%. Среди жилой  недвижимости также числятся кирпичные  «сталинские» дома и так называемые «хрущевки». Сегодня в силу невысокого качества жилья они не очень актуальны. Причины в плохом качестве и обветшалости домов во многих районах города. Вследствие того же кризиса в 2009 году пятиэтажные «сталинки» и «хрущевки» потеряли в цене более 14%. В октябре 2009 года цены на рынке жилья в  Хабаровске снизились в среднем  на 0,94%. Максимальное снижение цен произошло  в Кировском районе города (1,37%). Минимальное  снижение – в Индустриальном районе, и составило 0,27%.

Однако  уже этой весной рынок недвижимости Хабаровска стал набирать обороты. За первый квартал текущего года рост цен на квадратный метр в среднем  составил 2,2% и достиг 1100,37 рубля.

По результатам  исследований, наибольший рост цен  произошел на квадратный метр однокомнатных  квартир, цены выросли на 2,53%. Наибольшим спросом пользуются квартиры с улучшенной планировкой в Центральном районе

Хабаровска  и близлежащих к центру жилых  кварталах. На 1,5% увеличилась цена на средний квадратный метр в двухкомнатных  квартирах, в трехкомнатных рост составил 1,2%. Лидерами роста остаются малосемейки. В среднем квадратный метр в разных районах города подорожал  на 3,62%.

В общей  сложности по городу цены на квадратный метр варьируются в среднем от 40000 до 55000 рублей. Ценовой фон в  городе создают двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в престижных районах, близких к центру.

Сфера аренды жилья развивается значительно  активнее сферы купли/продажи. В  силу финансового кризиса владельцы  квартир и домов стараются  сдавать помещения, нежели продавать  их. В настоящее время в Хабаровске аренда жилья вполне доступна без  посредников. Цены вместе со спросом  на аренду жилой недвижимости несколько  снизились.

Цены  на аренду жилой недвижимости варьируются  в среднем от 15000 рублей за 1-комнатную  квартиру до 50000 рублей за аренду 2-комнатной. Цены зависят от расположения домов, состояния, окружающей инфраструктуры и других условий.

Говоря  о коммерческой недвижимости, необходимо отметить, что этот сектор также  пострадал от влияния мирового кризиса. Расценки на торговые и офисные помещения, сильно понизились. За счет снижения спроса владельцы коммерческой недвижимости спускают цены.

При низких ценах оживился интерес к производственным площадям. Большинство бизнесменов, пользуясь кризисной ситуацией, стремится приобретать дешевую  коммерческую недвижимость с целью  налаживания своего бизнеса. Однако сегодня наблюдается тенденция  экономического подъема в городе, что не может в скором будущем  не отразиться и на рынке коммерческой недвижимости.

Привлекательность рынка недвижимости Хабаровска для  инвесторов Рынок недвижимости в  Хабаровске имеет достаточно высокий  потенциал для инвестирования. Однако по сравнению со столичными ценами в этом городе гораздо более низкий уровень цен на недвижимость с  одинаковыми характеристиками.

Сегодня строительство жилья в Хабаровске – это быстроразвивающаяся отрасль  экономики. По проекту генерального плана застройки города с перспективой до 2025 года, предполагается создание принципиально  нового «лица» города по столичному образцу. Постепенно город  обретает стратегическое значение в Азиатско-Тихоокеанском  регионе.