Процесс оценки недвижимости

Задачи оценки неразрывно связаны с видами оцениваемой  стоимости. Исходя из четко сформулированных задач, оценки определяется именно тот вид стоимости, который нужно оценить.

После заключения договора оценщик составляет план оценки, позволяющий  избежать непродуктивных затрат и сформулировать требования к составу необходимой  информации.

Федеральный закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (ст.3) выделяет обязательные случаи проведения оценки. Так, оценка обязательна в  случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или  частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным  образованиям, в том числе при:

• определении их стоимости для приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;
• использование их в качестве предмета залога;
• продаже или ином отчуждении;
• переуступке долговых обязательств, связанных с ними;
• передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Кроме того, оценка обязательна  при возникновении спора о  стоимости объекта оценки, в том  числе при:

• национализации имущества;
• ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров предмета ипотеки;
• составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требований одной или обеих сторон в случае спора о стоимости этого имущества;
• выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• оценке объектов для контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Предполагается, что во всех остальных случаях оценка производится по желанию заказчика, однако существуют ряд законов и подзаконных нормативных актов, косвенно регулирующих оценочную деятельность и также обуславливающих обязательность оценки.

На втором этапе оценки устанавливаются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Оценщик осматривает и  при необходимости фотографирует  объект оценки, собирает информацию, на которой будут основываться выводы о стоимости объекта. Важность этого  этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных и достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом.

Работа обычно осуществляется по двум направлениям. Сбор общих данных, характеризующих экономические, социальные, экологические и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта  в масштабах региона, города, района расположения объекта, и их анализ. Сбор и анализ специальных данных, представляющих детальную информацию, относящуюся как к оцениваемого объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам аналогам, недавно проданным или сданным в аренду.

В частности, оценщик осуществляет сбор и обработку:

• правоустанавливающих документов, сведений об обмерении объекта оценки правами третьих лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки объектов аналогов;
• другой информации, связанной с объектом оценки и объектами - аналогами.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных  условиях.

Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости - типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др. этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов, например комплекса промышленно - складской недвижимости.

Описание количественных и качественных характеристик типовой  квартиры должно включать:

• информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;
• полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;
• план квартиры;
• данные об этажности дома, этаже, на котором расположена квартира;
• информация о числе квартир на этаже;
• размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;
• информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;
• описание вида из окон;
• информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работах;
• информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро-и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;
• год постройки дома;
• описание основных конструктивных элементов
• общий износ дома;
• информации о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;
• данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности района;
• данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;
• информацию о качестве обустройства двора: наличии зеленых насаждений детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;
• данные об экологической обстановке;
• данные по средней стоимости 1м2 жилой площади в данном районе (микрорайоне) и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.

Описание характеристик  более сложного объекта недвижимости часто бывает невозможным без  проведения дополнительных технических, гидрогеологических и других экспертиз  с привлечением соответствующих  специалистов.

Существуют следующие  виды для оценки параметров качественной характеристики помещения:

• "Евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному значению, не имеет дефектов, после ремонта с использованием импортных отдельных материалов, находящимся в работоспособном состоянии.
• Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов после ремонта, проведенного по отечественной технологии, находящейся в работоспособном состоянии.
• Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.
• Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки.
• Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта.
• Неудовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта.
• Непригодно для использования - помещение непригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

Для определения любого вида стоимости необходимо достигнуть четкого  понимания юридического статуса  объекта недвижимости. В оценочной  деятельности объект недвижимости неразрывно связан с зарегистрированными на него правами. Говоря об оценке объекта недвижимости, оценщик подразумевает определение стоимости имеющихся на дату оценки прав на него, так как в обороте находятся не сами объекты недвижимости, а права на них (как таковая передача объекта недвижимости из рук в руки не осуществляется, а происходит передача прав на объект путем оформления соответствующих документов, передачи ключей и т.п.). Объект недвижимости (объекта права) не может отчуждаться и передаваться сам по себе и отдельно от права собственности (т.е. правоотношения) или другого вещного права. Таким образом, объект оценки - объект недвижимости вместе с существующими вещными правами на него, т.е. с зарегистрированными правами и правами третьих лиц, и данная характеристика напрямую влияет на стоимость объекта. Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых - принцип экономического разделения и соединения имущественных прав - означает следующее: имущественные права нужно разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Собственник объекта может:

• сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;
• пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращении кредита, а его право собственности становится, обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;
• осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.

На третьем  этапе оценки производится анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Четвертый этап оценки - основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости. На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновывать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ постановлением от 6 июля 2001г. №519 " Об утверждении  стандартов оценки" утвердило стандарты  оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст.5данного документа:

• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
• Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Таким образом, на этом этапе оценщик выбирает метод в рамках каждого из подходов к оценке и проводит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов, оценщик вправе определить самостоятельно.

На пятом этапе оценщик обобщает результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяет итоговую стоимость объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки - стоимость, полученная как  итог обоснованного оценщиком обобщения  результатов расчетов стоимости  объекта при использовании различных  подходов к оценке и методов оценки.

Использование трех подходов приводит, как правило, к получению  трех различных стоимостей одного и  того же объекта. И лишь при идеальной  модели рынка совершенной конкуренции  результаты оценки тремя подходами  совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость  объекта недвижимости устанавливается  исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опирается на более точную и  достоверную информацию.

Итоговая стоимость должна быть выражена в рублях. Если по каким - либо причинам это сделать невозможно и договором об оценке не предусмотрено  иное, итоговую стоимость допустимо  указать в виде наиболее вероятного диапазона, в котором может находиться итоговая стоимость оцениваемого объекта  недвижимости.

Итоговая стоимость объекта  оценки, указанная в отчете об оценке, составленном с учетом всех требований, может быть признана рекомендуемой  для совершения сделки с объектом недвижимости, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом или даты предоставления публичной оферты прошло не более 6 мес.

На шестом этапе составляется и передается заказчику отчет об оценке объекта недвижимости.

В нем должны быть указаны:

• цели и задачи оценки;
• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;
• место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на оценочную деятельность;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при оценке данного объекта недвижимости;
• перечень используемых при оценке объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при оценке объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости и объекта недвижимости;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.