Разработка предложений по усилению земельного контроля Беловского муниципального района Кемеровской области

    В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации  статьями 17,18,19 устанавливаются уровни собственности  на землю: федеральный, субъекта Федерации, муниципальный.

    В федеральной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 
• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

      В федеральной собственности могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

    В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные  участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

    В собственности субъектов Российской Федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации;
• представленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
• отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель;
• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации.

    В муниципальной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

    В собственность муниципальных образований  для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

    В настоящее время продолжается работа по составлению перечней земельных  участков, которые будут отнесены к федеральной собственности, субъекта Федерации и  муниципальной.[30, c.18-19]           

    Право собственности на объект недвижимого  имущества (в данном случае – землю) может быть зарегистрировано только на конкретный объект – земельный  участок, то есть часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре и документах государственной регистрации прав на земельные участки. Для указанной регистрации права собственности на землю потребуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, топографо-геодезическими, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласованием границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, что позволит произвести государственный кадастровый учет земельных участков. Однако Федеральный закон «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п.10 установил важную норму: до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется; распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности осуществляется органами местного самоуправления в пределах полномочий (если законодательством не предусмотрено другое).

    Таким образом, процедура разграничения  государственной собственности  на землю представляется достаточно сложной и длительной по времени, требующей значительных материальных затрат. Вместе с тем по субъектное разграничение является одной из составляющих проводимой земельной реформы в Российской Федерации. Однако при этом необходимо особо отметить: при разграничении государственной собственности существует опасность того, что это будет способствовать  не только экономической, но и, как следствие, политической самостоятельности субъектов Федерации и еще более усугубит негативную ситуацию с уже наметившимся разобщением центра и регионов.[7, c.5-26] 

1.3  Управление земельными ресурсами 

     В условиях перехода всех систем управления государством на новый уровень, отвечающий требованиям рынка, существенно возрастает значение земельного кадастра, который федеральным законом определен как систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.[3, c. 5]

    Введение  государственного земельного кадастра обеспечивает принятие обоснованных решений по организации рационального использования и охраны земель. Ответственный и зарубежный опыт, научные и производственные публикации позволяют ученым в области земельных отношений более точно и полно рассматривать общегосударственный земельный кадастр России как единую информационную систему описания на бумажных и электронных носителях всех земельных участков и прочно связанного с ними недвижимого имущества в границах государства в размере его административно-территориальных подразделений по правам собственности, владения и пользования, местоположению, физическим и техническим характеристикам, оценочной стоимости, ограничениям использования, сопровождаемые кадастровыми картами и индивидуальными кадастровыми номерами земельных участков как объектов права собственности и права пользования.

    К настоящему времени отлажена процедура  государственного учета земельных  участков, являющегося составной  частью процесса земельного кадастра и осуществляемого посредством  внесения необходимой и достоверной  информации в государственный реестр. Практически повсеместно в системе Росземкадастра внедряется земельная информационная система (ЗИС), представляющая собой широкий спектр пространственной информации, включающей данные и сведения, относящиеся к инфраструктуре и кадастру. Объективная и оперативная информация  о земельном фонде, наличие земельных ресурсов, тенденция изменения их состояния, качества и структуры, динамики использования земель является лишь частью целевого назначения автоматизированного с использованием компьютерных технологий. Последние позволяют сократить время обработки и последующего получения информации благодаря ускорению переработки ее графической и текстовой частей.

    Географические  информационные системы (ГИС) считают  в себе технологии систем управления базами данных и компьютерную графику в целях управления информацией, характеризующей зеленую поверхность. Таким образом, внедрение и эксплуатация данных программ экономически целесообразно, поскольку позволяет достаточно быстро получить экономическую отдачу. Уверенность собственников земли и инвесторов в своих правах, возможность своевременно предотвратить социальные конфликты по поводу земли и прочно связанной  с ней недвижимости в любом случае дадут в перспективе значительный социально-экономический эффект, обеспечат развитие рынка земли и недвижимости.[23, c.1-12]

    Возникновение земельного рынка – закономерный, результат приватизации земли. Одной  из главных его функций является создание условия для перераспределения  земельных участков между землепользователями. Земельный рынок служит важным механизмом передвижения земли от малоэффективных собственников и пользователей к землепользователям, способным использовать землю высокоэффективно.

    Таким образом, земельный рынок можно  применить в качестве мощного  рычага для повышения эффективности землепользования.

    Исключительно важную роль в механизме функционирования земельного рынка играет его инфраструктура. В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2004-2007 годы развитию инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости посвящен специальный раздел.  В наиболее обобщенном виде основные задачи создания инфраструктуры рынка недвижимости в соответствии с Программой можно классифицировать по следующим признакам:

• правовой – совершенствование и принятие нового земельного законодательства, в частности: «законодательное оформление концепции единого объекта недвижимости, предполагающей регистрацию права собственности одновременно на земельный участок, и на находящиеся на нем здания (сооружения), «обеспечение правовых условий оборота земель сельскохозяйственного назначения, включая ипотеку»;
• территориальный – «завершение территориального зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления градостроительных регламентов разрешенного использования недвижимости», «формирование земельных участков при разграничении государственной собственности на землю в целях  регистрации прав собственности на земельные участки  Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образования»;
• функциональный – «формирование информационной базы землеустроительной документации», «создание единого кадастра объектов недвижимости на федеральном уровне», «создание реестра свободных земель»;
• процедурный – «совершенствование механизма передачи права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости; установление порядка определения арендных платежей и выкупных цен зальные за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения  размера отвлекаемых собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков», «передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (оценщиков, страховщиков, землеустроителей) их объединениям и ассоциациям с целью стимулирования профессионального бизнес сообщества к повышению надежности и эффективности сделок на рынке недвижимости», «обеспечение продажи государственной и муниципальной недвижимости по конкурсу, а также заблаговременного и публичного предоставления информации о таких конкурсах».
• природоохранная – «организация эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранения и восстановление природных свойств земель». [8, c.23-24]

    В настоящее время, находясь в стадии становления, институциональная структура  земельного рынка не совершенна и  имеет существенные недостатки, как в законодательной основе, так и в системе государственного управления земельными ресурсами.

    Принятие  земельного кодекса Российской Федерации  создало правовую основу развития земельных  отношений и резко активизировало рынок недвижимого имущества. Сдерживающими факторами развития земельного рынка являются:

• отсутствие или слабое развитие финансовых инструментов;
• излишняя бюрократизация процедуры оформления земельных участков;
• закрытость информации о сделках с недвижимым имуществом и экономической эффективности его коммерческого использования.

    Для повышения эффективности использования  земельных ресурсов и совершенствования  земельных отношений необходима прежде всего актуальная, достоверная  экономическая оценка земельных  участков. Важнейшей функцией государства является регулирования спроса и предложений на земельные участки. Законом «О плате за землю» устанавливается, что целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

    Начиная с 1992 года в России, экономические  отношения в сельском хозяйстве  строятся на основе принципа платности  земли и реализуются через  земельный налог, арендную плату, цену земли.

    Согласно  действующему законодательству собственники, землевладельцы и землепользователи  сельскохозяйственных угодий облагаются ежегодным земельным налогом. Ставка налога на сельскохозяйственные угодья устанавливаются с учетом состава  угодий, их качества, площади и местоположения. Для земель сельскохозяйственного назначения установлены средние размеры налога по регионам России. Закон предоставил органам местного самоуправления право повышения ставок земельного налога, но не более чем в 2 раза. Введение налога позволило стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования, а также формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий. Сложившееся положение с вниманием налога требует создания гибкой и легко адаптируемой к меняющимся социально-экономическим условиям налоговой системы и процедуры уплаты налога, которая должна быть простой, понятной и удобной для налогоплательщиков.