Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Декабря 2010 в 17:05, курсовая работа
В данной курсовой работе учтены определенные факторы, влияющие на дальнейшую реализацию проекта, рассмотрены условия строительства, проведен детальный анализ рынка элитной недвижимости, изучены спрос и предложение, конкуренция, конъюнктура. Все это дает возможность наиболее четко понять на сколько выгодно строительство в данный момент времени.
Застройщик: Конти
Предложения
приобрести:
Delight Realty
Blackwood
Митинский парк:
Жилой комплекс находится в 10 минутах езды от станции метро "Тушинская".
"Митинский парк" (Митино, микрорайон 1А, корпус 1 и 5) - это:
Данный объект строительства предлагает нам приобрести квартиры площадью:
| Адрес: |
|
| Район: | Северо-Западный, Покровское-Стрешнево |
| Метро: | |
| метраж: | |
| Стадия строительства: | |
| Этажность: | |
Застройщик: Стройпрогресс
Цена:
Тенденции спроса и предложения, анализ рыночной конъюнктуры
В течение трех кварталов 2009 года первичные продажи велись в 34 элитных жилых комплексах. В одном из них продажи были приостановлены, еще в семи проектах – завершились в текущем году. В течение 2009 года на рынок элитного жилья вышли всего четыре новых проекта: ЖК «Баркли Плаза», Пречистенская наб., 17-19 (37 апартаментов),Б. Афанасьевский пер., вл. 26, 28 (50 апартаментов), ул. Остоженка, вл. 11/17,13/12 (38 апартаментов), жилые дома в «Резиденции Знаменка», ул. Знаменка, д. 9/12, стр. 1, 2 (21 апартамент). Три последних проекта вышли на рынок в III квартале этого года. В Большом Афанасьевском переулке возобновлены продажи, приостановленные еще в 2006 году. Таким образом, по состоянию на конец сентября 2009 года, на первичном рынке было представлено 29 жилых комплексов премиум-класса. В двух из них ведутся исключительно т.н. «закрытые» продажи.
Новые
проекты элитного строительства, в
которых в течение трех кварталов
2009 года велись продажи, в совокупности
включают примерно 2,5 тыс. квартир суммарной
площадью около 420 тыс. кв.м. На сегодняшний
день порядка 35% элитных жилых комплексов,
в которых ведутся продажи, сданы в эксплуатацию.
Проекты с заявленными сроками сдачи в
2009 году составляют около 50% объема новой
застройки премиум-класса. Строительство
11% представленных на рынке элитных комплексов
В объектной структуре (квартирографии) нового элитного строительства доминируют 3- и 4-комнатные квартиры (в сумме 80%). Около 60% квартир имеют площадь 100…200 кв.м, около 20% - 200…250 кв.м. На компактные, по меркам элитного сегмента, квартиры (до 100 кв.м) приходится лишь 10% возводимого объема жилья премиум-класса.
География элитного жилищного строительства 3 квартал 2009 года
Количество проектов
Суммарная площадь квартир
Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит району Хамовники (в настоящее время здесь реализуется 11 проектов суммарной площадью квартир более 200 тыс. кв.м). Значительные объемы элитных новостроек сосредоточены также в районах Замоскворечье,
Пресненский, Якиманка – на них приходится 13%, 10% и 9% суммарной площади квартир соответственно. Наименьший объем нового элитного строительства – в Красносельском районе ЦАО г. Москвы.
Характеристика спроса
По данным IntermarkSavills, количество заключенных первичных сделок с элитными квартирами в течение трех кварталов 2009 года составило около 220, что почти в три раза ниже аналогичного показателя 2008 года. В III квартале 2009 года было продано около 70 элитных квартир в домах-новостройках. Для сравнения в III квартале 2008 года было совершено порядка 200 сделок.
Основной объем реальных сделок (более 60%) за прошедшие три квартала пришелся на сданные ГК или практически готовые комплексы.
География спроса (заключения сделок) на первичном рынке элитной недвижимости
Лидирующие позиции в структуре спроса
на элитное жилье в течение трех кварталов
2009 года сохраняли Хамовники (Остоженка
и Плющиха) и Якиманка (27% и 24% сделок соответственно).
Среди других районов ЦАО фаворитами являются
Пресненский и Замоскворечье.
Объектная структура спроса в элитном сегменте жилой недвижимости остается стабильной даже в кризисный период, так как во многом определяется статусом покупателей и типичным составом их семей. Большинство заключенных сделок (70%) приходится на 3-, 4- и многокомнатные квартиры. Подобное жилье традиционно приобретается с целью постоянного семейного проживания (для семьи из 3-5 человек).
В то же время следует отметить существенное повышение, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, доли спроса на 1- и 2- комнатные квартиры (около 30% сделок по сравнению с 18% – в 2008 г.).
Аналогичная тенденция отмечается и в части предпочтений покупателей относительно площади квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно увеличился спрос на элитные квартиры площадью менее 100 кв.м (16% сделок по сравнению с 4% в 2008 г.). Доля спроса на квартиры площадью 100…200 кв.м в течение трех кварталов текущего года составила 58% против 70% в тот же период 2008 года.
Средняя комнатность реализованной за январь-сентябрь 2009 года элитной квартиры составила 3 жилые комнаты, средняя площадь – около 170 кв.м.
Большинство сделок с элитными квартирами в течение трех кварталов 2009 года совершено в бюджетах до 2 млн. долл. США (56%). Год назад доля таких «скромных» бюджетов составляла около 30% в общей структуре сделок.
Вместе с тем, сохраняется спрос и на более дорогие объекты (свыше 3,5 млн. долл. США) – 12% сделок. При этом по сравнению аналогичным периодом прошлого года количество сделок с такими квартирами снизилось в 3 раза.
Наибольший объем текущего первичного предложения (48%) сконцентрирован в Хамовниках – ключевыми проектами в районе являются жилые комплексы «Садовые кварталы» (ул. М.Трубецкая, 28; ул. Ефремова, 12), «Парк Палас» (Коробейников пер., 1/2), «Жилой квартал на Плющихе»
(ул. Погодинская, 4) и жилой комплекс на ул. Остоженка, вл. 11/17, 13/12.
В объектной структуре текущего предложения элитного жилья наибольшую долю составляют 4-х и многокомнатные квартиры (43%). В тоже время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля таких квартир ощутимо уменьшилась (на 23%). Квартиры малой комнатности (1- и 2-комнатные) занимают незначительную долю в объеме предложения – в сумме 22%.
В структуре площадей квартир по состоянию на конец III квартала 2009 года наблюдалось расширение доли жилых помещений в диапазоне от 100 до 150 кв.м (до 30% по сравнению с 23% в 2008 г.) при соразмерном сокращении доли больших объектов (от 150 кв.м).
Наибольшее количество предлагаемых квартир премиум-класса имеют цены до 10 тыс. долл. США/кв.м (47% предложений). На ценовой диапазон 10…15 тыс. долл. США/кв.м приходится 30% предложений. По сравнению с докризисным периодом, количество предложений элитных квартир с ценой до 10 тыс. долл. США/кв.м увеличилось более чем в 8 раз.
Цены
По состоянию на конец сентября 2009 года средне-взвешенная удельная цена предложения элитных квартир на первичном рынке составила 12 300 долл. США/кв.м.
Снижение среднерыночной цены жилья премиум-класса за три квартала текущего года составило 34%. Только в течение III квартала снижение среднерыночной цены составило 19%. В целом по отношению к докризисному максимуму (август 2008 года) текущая усредненная цена предложения снизилась на 43%.
В начале 2009 года отрицательная коррекция долларовых цен была обусловлена преимущественно динамичным ростом курса американской валюты. Однако с марта текущего года снижение цен происходит преимущественно под влиянием внутрирыночных факторов, в первую очередь – пониженного спроса.
Динамика средних цен на первичном рынке элитной недвижимости и курса доллара США
(январь-сентябрь 2009г.)
По итогам трех кварталов в 25% проектов средняя цена сократилась почти в 2 раза. В течение III квартала 2009 года в одной трети проектов средняя цена кв.м снизилась на 15…25%. Продолжает сохраняться дифференциация средних цен на элитное жилье по топонимическим районам г. Москвы – разница между самыми престижными и «рядовыми» районами ЦАО достигает 1,8 раза.
В течение трех кварталов 2009 года цены на элитные жилые комплексы снизились во всех районах ЦАО. Особенно ощутимым было снижение в Хамовниках, Таганском и Тверском районах, где в структуре текущего предложения доминируют крупные жилые комплексы, находящиеся на ранних стадиях строительства.
По состоянию на конец сентября 2009 года немного повысились по сравнению с июльскими цены в районах Арбат, Якиманка, а также в Красносельском районе. Это связано, прежде всего, с вымыванием с рынка более дешевых квартир в бюджетном диапазоне от 1 млн. до 1,5 млн. долл. США. Максимальное повышение цен в таких комплексах не превысило 5%.
Основные тенденции