Курсовая по "Оценке недвижимости"

Министерство сельского хозяйства  РФ

Государственный университет по землеустройству

Факультет архитектуры

Кафедра землепользования и кадастров

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая расчетно-графическая  работа

по предмету оценка недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вариант 4, N=9

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012 г.

 

Задача №1.

Условие:

 ООО «Лютик» планирует приобрести офисное здание, сданное в аренду на 10 лет за 20 млн рублей в год. Сколько необходимо будет выплачивать компании ежеквартально банку для погашения кредита на покупку, выданного на N=9 лет под 12% годовых?

Решение:

1. Стоимость здания

V= = 200 млн. руб.

 

2. Сумма необходимых ежеквартальных выплат составит (взнос на амортизацию еденицы):

 

PMT= PV* = 200 млн * = 9,16 млн.руб.

 

Ответ: 9,16 млн. руб.

 

Задача №2.

Условие:

На какую сумму кредита, выдаваемого  на 10 лет под 15% годовых, может рассчитывать заемщик, если он хочет выплачивать не больше 15 000 рублей в месяц?

Решение:

Для расчета используем формулу  «Текущая стоимость аннуитета»:

Тогда PV = РМТ * = 15 000 * = 929 742 руб.

 

Ответ: 929,7 тыс. руб.

 

Задача №3

 

Семья планирует взять кредит и  выплачивать за него не более N=9 тысяч рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита N=9 лет под 11% годовых. Какую долю от покупки квартиры стоимостью 1,5 млн рублей сумеет профинансировать семья с помощью кредита?

 

Решение:

1. Для расчета максимальной суммы ередита используем формулу «Текущая стоимость аннуитета»:

 

Тогда PV = РМТ * = 7 000 * = 478 тыс руб.

 

2. Отношение стоимости кредита к стоимости квартиры

 

Доля кредита= = 32%

 

Ответ: доля кредита составит 32%.

 

Задача №4.

Условие:

Молодая семья хочет скопить  за десять лет 500 тысяч рублей на образование своего ребенка. Одним из вариантов является помещение имеющихся 80 тысяч рублей на банковский депозит под N=9% годовых с ежеквартальным начислением процентов. Сколько необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму?

 

1. Для нахождения требуемой суммы используем формулу текущая стоимость денежной единицы

 

PV = =  = 211,21 тыс. руб.

 

Ответ: 211,21 тыс. руб. необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму.

 

 

 

 

Вариант 4. Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо-запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию. Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.

 

№ пп	Характеристика	Значение
1	Площадь участка	0,483
2	Кадастровая стоимость (руб/м2)	500 000
3	Общая площадь здания  м2	31 522
4	Общая площадь офисов  м2	24512
5	Год постройки	2000
6	Стоимость строительства 37500+100*N -  руб/м2	38 400
7	Величина прибыли застройщика %	20
8	Коэффициент загруженности  помещений 90+N	99
9	Операционные расходы  —4185+10*N руб/м2	4275
10	Дополнительный доход: автостоянка  на машиномест,	299
11	загрузка 75%, по 14 ч/сут, 365 дней в году	0,8
12	время работы ч/сут	14
13	Период работы дней/год	270
14	Стоимость парковки руб./час	50
15	Ставка арендной платы  руб/м2	11000
16	Инфляция	0,071
17	срок эксплуатации (лет)	150
18	Средний срок экспозиции помещений  — месяц.	2
19	Страновой риск для России Rстран = 0,22%.	0,0022
20	Доходность по еврооблигациям	0,036

 

 

 

 

Часть II. Оценка объекта  недвижимости доходным подходом методом  дисконтированных доходов.

 

Метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его  доходов за период владения, приведенных  к дате оценки. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

 

В виде формулы, это отображается следующим образом:

 

V=

 

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок  владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

 

1. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ПЕРВЫЙ ГОД ЭКСПЛУАТАЦИИ

1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – максимальный теоретический доход от объекта.

ПВД₁=Ст*S_офис =11000 руб/м² в год *24512 м² = 269,63 млн.руб в год

 

S_офис=24512 м² площадь, которую возможно сдать в аренду,

Ст=11000 руб/м² в год – средняя ставка аренды в данном торговом центре

 

 

2. Действительный валовый доход (ДВД) – это сумма, остающаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

- Потери. В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается:

99%-ная загрузка торговых помещений и предполагается, что такая ситуация сохранится в дальнейшем, таким образом, потери собственника объекта составят 1% от ПВД.

 

Потери = Потери * ПВД =0,01*269,63 млн ≈ 8,1 млн. руб в год

 

-Дополнительный доход. В качестве прочих доходов собственника учтем доход от гостевой платной автостоянки, вместимостью 299 машиномест. Расчет этого дохода производился из учета среднегородской платы за пользование платными стоянками в размере 50 руб./час. Офисный центр работает 270 дней в году, 10 часов в день, средняя загрузка автостоянки в день около 80%.

 

Доп. доход = 50 руб./час *299 мест *10 ч *270 дн.*0,8 = 45,21 млн. руб в год.

 

-Действительный валовый доход:

 

ДВД1 = ПВД1 – потери + доп. доход = 269,63 млн. руб.– 8,09 млн.руб. + 45,21 млн.= 306,75 млн. рублей

 

3. Расчета чистого операционного дохода (ЧОД), с учетом операционных расходов (ОР).

Из постоянных ОР в анализируемом  объекте присутствуют:

• арендная плата за земельный участок,
• страховые взносы;
• налог на имущество;
• амортизация.

 

-Общая стоимость строительства

-Общая ст-ть строительства = Ст-ть строительства* S_общ* (1 + Прибыль застройщика) =

=38400 руб/м² ∙ 24512 м² ∙ (1+ 0,2)= 1452,5 млн. руб.

 

-Балансовая  стоимость здания (БС).

 

БС₁= Общая ст-ть строительства – ∙ (Текущий год – Год постройки) =

= 1452,5 млн. руб – ∙ (2012 – 2000) = 1336.33 млн. руб.

- Постоянные ОР:

• Арендная плата за земельный участок = Кадастр. ст-ть * 1,5%= 2415 млн. руб * 0,015=

= 36,23 млн. руб.

• Страховые взносы= БС*2%=1336,33 млн. руб.* 0,02=26,73 млн. руб.
• Налог на имущество =  БС*2,2%=1336,33 млн. руб.* 0,022= 29,40 млн. руб.
• Амортизация. = БС*0,1%=1336,33 млн. руб.* 0,001=1,34 млн. руб.

Итого ОР_пост= 93,69 млн. руб.

 

-Переменные  ОР

ОР_пер= ОР* S_общ = 4275 руб/м² ∙ 31522 м² =134,76 млн. руб.

 

-Операционные  расходы (постоянные и переменные)

ОР₁= ОР_пост+ ОР_пер= 93,69 млн +134,76 млн.= 228,44 млн. руб.

 

-Чистый дисконтированный  доход

ЧОД₁= ДВД₁- ОР₁=312,14 млн.- 228,44 млн=83,70 млн. руб.

 

 

 

2. Расчету ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Данный метод заключается  в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков. Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке (доходность по еврооблигациям РФ) разнообразных видов риска.

 

R== R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. + R_f ± α*Q

 

-R_f =3,6% - доходность по еврооблигациям

-R_inf =7,1% - инфляция в РФ

 

- R_ликв = R_{f ∙} = 3,6% _∙ = 0,6%

 

- R_risk = 1,8 – предпринимательский риск был рассчитан экспертным

путем в таблице

 

Расчет  поправки на предпринимательский риск

 

Вид риска	Премия за риск, %
Систематический риск
Ухудшение общей  экономической ситуации	1
Увеличение числа  конкурирующих объектов	1
Изменение федерального или местного законодательства	2
Несистематический риск
Природные или  чрезвычайные антропогенные ситуации	1
Ускоренный износ  здания	1
Неполучение арендных платежей	3
Неэффективный менеджмент	2
Криминогенные факторы	2
Финансовые проверки	3
Неправильное  оформление договоров аренды	2
Итого среднее  значение	1,8

 

- Q  – норма возврата капитала. Т. к. рефинансирование средств предполагается в ценные бумаги, используем метод Хосхольда.

Q= = = 0,085=8,5%

 

- α= -0,5 – ожидаемый рост рынка.

 

- R_стран. =0,22%  Страновой риск для РФ

 

Таким образом коэффициент  капитализации будет равен

 

R== R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. ± α*Q=

=3,6% + 7,1 % + 0,9% + 1,8% + 0,22% - 0,5*8,5%= 9%

 

 

3. Расчет  ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость. Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал и рассчитываться по формуле

 

i = = R_f + R_inf + R_ликв + R_risk + R_стран. + R_f =

=3,6% + 7,1 % + 0,9% + 1,8% + 0,22% = 13%

 

4. РАСЧЕТ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА ЗА ВТОРОЙ ГОД ЭКСПЛУАТАЦИИ

Часть параметров изменится  под действием инфляции и изменением стоимости здания из-за его износа

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – максимальный теоретический доход от объекта.

S=24512 м² площадь, которую возможно сдать в аренду,

i _тд=8% - рост стоимости аренды за год для офисных центров

j =2 – год эксплуатации

Ст₂= Ст₁* (1+ i _тд)^J-1  =11000 руб/м² * (1+0,06)^2-1 =11880 руб/м² в год – средняя ставка аренды в данном торговом центре

 

 

ПВД₂=Ст*S_торг =11880 руб/м² в год *24512 м² = 291,2 млн. руб в год.

 

 

2. Действительный валовый доход (ДВД)

- Потери. В оцениваемом объекте в настоящее время наблюдается:

99%-ная загрузка торговых помещений

Потери =Загрузка * ПВД = 1%*291,2 млн =2,91 млн. руб в год

 

-Дополнительный доход.

Доп. доход = 50 руб./час ** (1+0,08)^2-1 *299 мест *10 ч *270 дн.*0,8 = 48.83 млн. руб в год.

 

-Действительный валовый доход:

 

ДВД2 = ПВД2 – потери + доп. доход = 291,2 млн. руб.– 2,91 млн.руб. +

+ 48.83 млн.руб.= 337,12 млн. рублей

 

3. Расчета чистого операционного дохода (ЧОД), с учетом операционных расходов (ОР).

Из постоянных ОР в анализируемом  объекте присутствуют:

• арендная плата за земельный участок,
• страховые взносы;
• налог на имущество;
• амортизация.

 

-Общая стоимость строительства – остается неизменной

-Общая ст-ть строительства= 1452,5 млн. руб.

 

-Балансовая  стоимость здания (БС).

 

БС₂= Общая ст-ть строительства – ∙ (Текущий год – Год постройки) =