Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья

 

                            

    Из  таблицы 2 следует, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наибольший рост в цене пришелся на участки, расположенные на Рублево-Успенском шоссе (на 71%). Рассмотрим причины такого колоссального роста с помощью мнений экспертов.

    «Самые дорогие участки Подмосковья расположены на Рублево-Успенском направлении: именно здесь, в пределах 12км от Москвы, предлагается земля, стоимость которой в десятки раз выше, чем цена аналогичных участков в других районах ближнего Подмосковья (рис.2).

       Рис.2 Динамика цен на земельные участки

    Подмосковья за период ноябрь 2007 – апрель 2008 гг. 

    Благоприятная роза ветров, отсутствие вредных производств, сосновые леса, не испорченная городскими сбросами Москва-река и в целом развитая инфраструктура делают эти территории действительно привлекательными. В первую очередь престижность направления объясняется социальным положением проживающих там людей. Особое положение Рублевки сложилось исторически. Когда-то эти территории были облюбованы царским двором, затем тут жила политическая, культурная и деловая элита страны. Сегодня многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, заселены представителями состоятельной творческой интеллигенции и чиновниками самого высокого ранга. Стародачное прошлое и современность слились воедино, что создает этим местам популярность с изрядной долей нездорового ажиотажа»⁵.

    Не  менее интересным моментом является то, сколько земли в Подмосковье и сколько земли находится у частных лиц, приобретающих земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств.

    «Хотя последнее десятилетие Московская область стала центром коттеджного строительства в России  подмосковный земельный рынок остается одним из самых закрытых сегментов рынка недвижимости столичного региона.  На сегодняшний день, по оценкам экспертов, примерно 60 - 70% всех свободных земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, сосредоточены в руках всего двух-трех десятков собственников. Именно сейчас  подмосковные латифундисты решают, как дальше использовать подконтрольные им земли.

    По  данным фонда имущества Московской области, общая площадь региона составляет 4 579,9 тыс. га (табл.3).

    Таблица 3.

    Распределение земель Подмосковья по категориям

 

    Представим  данные в виде диаграммы и для  получения долей переведем их в проценты (рис.3).

     

    Рис.3. Структура распределения  земель Подмосковья по категориям.

                                                                                                      

    В частной собственности находится  порядка 30% земель Московской области. По оценке ряда экспертов, около 60% находится в собственности структур, представляющих банковское сообщество и инвестиционные фонды, скупающих землю с инвестиционными целями; порядка 25-30% представляют инвестиционно-строительные компании, подыскивающие наиболее ликвидные участки для застройки; 10-15% являются частными лицами, приобретающими земельные наделы для собственных проектов, либо в качестве надежного объекта вложения средств⁷. Представим наглядно данные на рисунке 4. 

    

    Рис.4 Состав земель Подмосковья. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава III

    Перспективы развития ценообразования

    на  рынке земли 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Загородный  рынок продолжает оставаться стабильным благодаря большому отложенному  спросу, который сейчас направлен  именно в сегмент качественных предложений, которые пока, увы, в дефиците. Этого отложенного спроса должно хватить примерно на два-три года. Порой дело даже не в качестве, а в смене базовых требований покупателей. Например, практически во всех коттеджных поселках, представленных на рынке, предлагаются участки по 15 соток. Но сегодняшний покупатель обычно требует большую площадь участка.

    Рынок земли в Подмосковье сегодня  стал намного разнообразнее, чем  несколько лет назад. Он содержит как предложения единичных участков для индивидуального строительства домов, так и больших земельных массивов для инвестиционных проектов малых и крупных общественных организаций: строительства коттеджных поселков, спортивных и развлекательных комплексов, других объектов инфраструктуры. Исторически самыми дорогими являются земли на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Растет спрос на Киевское и Калужское направления, а также на объекты, расположенные рядом с крупными водоемами по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Поскольку цены на участки повышаются по мере их приближения к МКАД, многие дорогие земли находятся в 15-20-километровой зоне от Москвы.

    Земля в дальнем Подмосковье и близлежащих  областях стоит значительно дешевле, поэтому сегодня возможно приобрести крупный надел для строительства "дальней дачи" - 1-5 га и более, при этом участков менее 50 соток на этом рынке практически нет. Стоимость сотки зависит от близости к водоему, наличия леса, подъездной дороги, электричества. Дороже оцениваются земли в сформированных дачных поселках, вблизи населенных пунктов. Влияют на цену участка для строительства "дальних дач" категория и целевое назначение земель: относятся они к сельскохозяйственным угодьям или официально отведены под дачное строительство.

    В сегменте бизнес-класса наиболее востребованными являются участки размером 15-30 соток, в то время как земельные владения уровня "де люкс", как правило, бывают не меньше 25 соток. Одна из последних тенденций на рынке загородной недвижимости - популярность участков около 8-10 соток. Если раньше такие земельные наделы считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно их приобретают. При выборе участка немаловажным фактором является и сформированность местности. Так, немаловажно, находится участок в стародачном поселке или в месте перспективной коттеджной застройки. В последнее время предпочтение отдается дачам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья.

    Поскольку свободной земли для строительства индивидуальных домов становится все меньше, найти участок дешевле $7000 за сотку бывает все сложнее. Трудности могут возникнуть и при реализации масштабного строительного проекта, поскольку во многих местах израсходован резерв коммуникационных мощностей. Изменения в земельном законодательстве несколько оживят рынок земель в Подмосковье.

    По  мнению эксперта, дальнейшей глобализации земельных наделов на рынке Подмосковья  происходить не будет, а сверхкрупным землевладельцам придется освободиться хотя бы от части принадлежащей им земли. В результате, по прогнозу экспертов, освоение «замороженных» сегодня земельных участков в Московской области будет происходить более быстрыми темпами, чем это происходит сейчас.

    Темп  прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же, при введении налога на землю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, иметь в собственности большие участки земли, не приносящей доход, будет просто убыточно. Земельные участки придется либо застраивать, чтобы происходила их капитализация, либо продавать

    В настоящее время у собственников  созданы внушительные запасы земельных  угодий, которые их не слишком обременяют, а потому позволяют выставлять на рынок относительно небольшие земельные участки. Такой подход способствует поддержанию высокой стоимости подмосковной земли и вполне устраивает землевладельцев, которые зачастую диктуют свои условия девелоперам. При этом принадлежащая крупным собственникам земля сегодня в основном не используется. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    В курсовой работе, разработанной на тему «Анализ ценообразования на рынке земли Подмосковья», основное внимание уделено изучению механизма ценообразования на рынке земли Подмосковья, анализу рынка земли Подмосковья, а также перспективам его развития. Для этого были рассмотрены и проанализированы цены на земельные участки Подмосковья по 4 направлениям (Калужское шоссе, Киевское шоссе, Новорижское шоссе, Рублево – Успенское шоссе). Анализ показал, что за последние полгода цены на земельные участки ближайшего Подмосковья значительно выросли. Наивысший показатель - до 71% по направлению Рублево-Успенское шоссе. Большим спросом на землю пользуются участки больших площадей. По мнению экспертов темп прироста стоимости земли со временем будет замедляться. К тому же введение налога на землю, исчисляемого на основе ее рыночной стоимости, не позволит иметь в собственности большие участки земли, не приносящие доход, это будет просто убыточно.

    Проведение  курсовой работы позволило оценить сегодняшнюю ситуацию на рынке земли Подмосковья.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  используемой литературы 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВАНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской Федерации
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, Части I и II. — М.: Новая Волна, 1997. — 511 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Принят Гос. Думой 28 сентября 2001г. Одобрен Советом Федерации 10 октября 2001г. // Рос. газ. — 2001. — 30 октября.
4. О землеустройстве: Федеральный закон // Рос. газ. — 2001. — 23 июня.
5. О разграничении государственной собственности на землю: Федеральный закон // Земельный вестник России. — 2001. — №2(6).— С.34-36.

 

УЧЕБНИКИ, МОНОГРАФИИ,  УЧЕБНЫЕ  ПОСОБИЯ, МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ, СТАТЬИ

1. Еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №14 (7-13 апреля 2008 года) – 657с.
2. Еженедельный информационно-рекламный журнал «Недвижимость & Цены» №16 (21-27 апреля 2008 года) – 656с.
3. Герасименко В.В. Ценообразование: Учеб.пособие. – М.:ИНФРА-м, 2008.-Х, 442с.
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /  Под  ред. С.А. Боголюбова.— 2-е изд., перераб. и доп.—М. ООО “ТК Велби”, 2002.— 472 с. 

 
 

ИСТОЧНИКИ ИЗ ИНТЕРНЕТА

1. Материалы сайта http://www.unrealty.ru
2. Материалы сайта http://www.irn.ru
3. Материалы сайта http://marketing.rbc.ru