Формирование цен на рынке недвижимости

3. Кризис 1998 года и  посткризисный (восстановительный)  период: 1998–1999 годы

       Этот  период в развитии рынка в России следует выделить отдельно, поскольку  события 1998 года несколько приостановили  начавшееся поступательное движение к  формированию цивилизованных рыночных отношений. В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских  предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль — о том, как сохранить  свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя  оказывают влияние преимущественно  внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное  с кризисом доверия к рынку  и к государству в целом. Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать  минусовой. Все рынки, в том числе  и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы

       Если  за критерий деления на этапы брать  изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

       Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в  профессиональном плане.

5. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время

       Ключевые  слова этого периода — «уважение  к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые  отчетливо прослеживается смена  приоритетов: уже не продавец диктует  покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь  на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке  утвердилось золотое правило  — «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке  и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится —  не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. интерес и Такой подход, соответственно, меняет и положение продавца, задача которого теперь — вывести на рынок товар, максимально соответствующий по своим характеристикам ожиданиям клиента.

       Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения  увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию  растущим количеством проектов бизнес-класса.

       Развитие  рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении  — от стихийного к уравновешенному и цивилизованному.  Стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5–10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений. 

1.3.Факторы, определяющие формирование цен на недвижимость в России 

       Рынок недвижимости имеет ряд специфических  особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• значительно меньшее число сделок купли-продажи;
• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
• рынок недвижимости несовершенен.  
  Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
• продукт на рынке должен быть однородным;
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

       Любые отклонения от вышеприведенных условий  снижают эффективность распределения  ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют  характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного  рынка.

       Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

       Рассмотрим  подробнее факторы определяющие цены на недвижимость в России.

       Цены  на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:

• 1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
• 2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
• 3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
• 4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
• 5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
• 6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.

ГЛАВА 2: ПРЕДПОСЫЛКИ И ПРИЧИНЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ МИРОВОГО ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА 2008г, И ЕГО ПРОЯВЛЕНИЕ В РФ 

2.1:Финансовый  кризис -предпосылки  и условия 

       Как известно, доминирующими причинами  финансовых и банковских кризисов являются плохие макроэкономические условия, иначе  говоря "плохая" бизнес-среда. Чаще всего финансовый кризис начинает проверять  устойчивость экономики именно с  банковской системы, а другой стороны - устойчивость банковской системы  в значительной степени основана на макроэкономической стабильности и  экономическом росте. Наиболее важное в практике работы государственных  надзорных органов - прогнозирование  и профилактика таких ситуаций как  на микро- , так и на макро- уровне.

       Конечную  ответственность за состояние финансовых рынков несут денежные власти. И  если кризис 1998 г. имел «очищающее»  значение, приведшее к падению  неэффективной модели экономики, то в настоящее время финансовая стабильность нужна как никогда - ибо на карту поставлены все  результаты развития страны за последнее  десятилетие.

       Финансовая  «лихорадка» августа, прошедшая  на фоне финансовых проблем в США, явилась своеобразным стресс-тестом, испытавшим прочность нашей финансовой системы. Последовавшие затем заявления  В.Путина о поддержке российской финансовой системы, а также ряда высокопоставленных экономистов - А.Дворковича, А.Улюкаева, М.Задорного о невозможности  кризиса должны были успокоить общественное мнение. Однако на начало ноября ставки на межбанковском рынке по-прежнему высоки - колеблясь на уровне от 5 % (соответствующим  норме), до 7 % ( в августе - до 10%).  

       2.2.Причины возникновения и проявления текущего мирового финансового кризиса

       Нынешний финансовый кризис отличается как глубиной, так и размахом — он, пожалуй, впервые после Великой депрессии охватил весь мир. «Спусковым крючком», приведшим в действие кризисный механизм, стали проблемы на рынке ипотечного кредитования США. Однако в основе кризиса лежат более фундаментальные причины, включая макроэкономические, микроэкономические и институциональные. Ведущей макроэкономической причиной оказался избыток ликвидности в экономике США, что, в свою очередь, определялось многими факторами, включая:

       — общее снижение доверия к странам с развивающимся рынком после кризиса 1997—1998 гг.;

       — инвестирование в американские ценные бумаги странами, накапливающими валютные резервы (Китай) и нефтяные фонды (страны Персидского залива);

       — политику низких процентных ставок, которую проводила ФРС в 2001—2003 гг., пытаясь предотвратить циклический спад экономики США.

       Под влиянием избыточной ликвидности активизировался процесс формирования рыночных пузырей — искаженной, завышенной оценки различных видов активов. В отдельные периоды такие пузыри формировались на рынках недвижимости, акций и сырьевых товаров, что стало важной составной частью кризисного механизма. Согласно данным межстрановых исследований, охватывавших длительные временные периоды, кредитная экспансия является одним из типичных условий финансовых кризисов. Таким образом, риски развития кризиса в результате ослабления денежно-кредитной политики, реализовавшиеся в 2007—2008 гг., — не исключение, а общее правило.

       На этом фоне способствовали наступлению кризиса и микроэкономические факторы — развитие новых финансовых инструментов (прежде всего структурированных производных облигаций). Считалось, что они позволяют снизить риски, распределяя их среди инвесторов и обеспечивая правильную оценку. На самом деле использование производных инструментов фактически привело к маскировке рисков, связанных с низким качеством субстандартных ипотечных кредитов, и к их непрозрачному распределению среди широкого круга инвесторов. Наконец, в числе институциональных причин отметим недостаточный уровень оценки рисков как регуляторами, так и рейтинговыми агентствами.

       Мягкая денежно-кредитная политика, проводившаяся ФРС США с начала 2000-х годов, стимулировала выдачу банками кредитов. Среднегодовые темпы прироста банковского потребительского кредитования в 2003—2007 гг. были на уровне 5%, прирост потребительских кредитов в III квартале 2007 г. составил 7,2%. Объем выданных ипотечных кредитов возрос с 238 млрд долл. в I квартале 2000 г. до 1199 млрд долл. в III квартале 2003 г.

       По мере вхождения экономики США в рецессию наметилась тенденция постепенного сокращения объема выданных банковских кредитов. В III квартале 2008 г. объем выданных населению ипотечных кредитов составил всего лишь 415 млрд долл. (см. рис. 1). Значительно снизились темпы прироста потребительских кредитов — в ноябре 2008 г. по сравнению с октябрем их объем сократился на 3,7%.

       Ключевую роль в развитии текущего кризиса сыграла асимметрия информации. Структура производных финансовых инструментов стала столь сложной и непрозрачной, что оценить реальную стоимость портфелей финансовых компаний оказалось практически невозможным. Поскольку кредитный рынок больше не мог эффективно выявлять потенциально неплатежеспособных заемщиков, он впал в паралич. Развитие ситуации в финансовой сфере серьезно повлияло и на реальный сектор экономики. Вскоре после усугубления проблем в финансовой системе США вошли в рецессию. Национальное бюро экономических исследований США (NBER) — совет ученых-экономистов, считающийся официальным арбитром в определении времени начала и конца рецессии в стране, в декабре 2008 г. объявило, что рецессия в США началась еще год назад — в декабре 2007

       Постепенно  финансовый кризис в США начал  распространяться во всем мире. Американские корпорации приступили к срочной  распродаже активов и выводу денег  из других стран. По оценкам Банка  Англии, суммарные потери от кризиса  в экономиках США, Великобритании и  ЕС уже составили 2,8 трлн долл.