Регулирование рынка недвижимости и операции совершаемые на нем

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Госкомимущество: функции, формы отношений с предприятиями, основанные с использованием государственной  собственности

 

К числу  полномочий Правительства Российской Федерации отнесено управление федеральной  собственностью. Федеральная государственная  собственность и управление ею находится  в исключительном ведении Российской Федерации. Конституция Российской Федерации. К федеральной государственной  собственности отнесены государственные  промышленные предприятия. Предприятия  топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи и т.д.

В связи  с этим для оперативного решения  вопросов управления этими предприятиями  в ведении Правительства находятся  федеральные министерства и иные органы исполнительной власти (министерства: топлива и энергетики; транспорта; связи; путей сообщения; по атомной  энергии; сельского хозяйства; государственные  комитеты и комитеты: по промышленной политике; по оборонным отраслям промышленности; по металлургии; по машиностроению; по химической и нефтехимической промышленности; по геологии и использованию недр и т.д.).⁸

Государственный комитет по управлению государственным  имуществом (Госкомимущество РФ) осуществляет общее управление государственной  собственностью.⁹

Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (Госкомимущество России) обеспечивает проведение государственной политики в области приватизации государственных  и муниципальных предприятий, осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности  и межотраслевую координацию в процессе приватизации и управления федеральной собственностью. Госкомимущество и его территориальные органы (территориальные агентства) образуют систему органов по приватизации и управлению федеральной собственностью. Госкомимущество может наделять комитеты по управлению имуществом субъектов РФ правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России.

Основными задачами Госкомимущества России являются: реализация государственной политики приватизации государственных и  муниципальных предприятий, объектов недвижимости, в том числе земельных  участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, управление и распоряжение объектами федеральной собственности  на территории Российской Федерации  и за рубежом, участие в создании инфраструктуры фондового рынка, обеспечивающей процессы приватизации и реализации государственной политики в области  привлечения инвестиций.¹⁰

Для выполнения этих задач Госкомимущество России разрабатывает государственную  программу приватизации государственных  и муниципальных предприятий  в Российской Федерации, организует и контролирует ее реализацию, обеспечивает защиту имущественных прав и интересов  государства на территории Российской Федерации и за рубежом; организует и принимает в пределах свой компетенции  решения о приватизации находящихся  в федеральной собственности  государственных предприятий, передает объекты федеральной собственности  Российскому фонду федерального имущества для продажи, осуществляет контроль за управлением и распоряжением объектами федеральной собственности, их использованием по назначению и сохранностью и др.¹¹

Госкомимущество России принимает участие в разработке и выполнении федеральных программ по предотвращению несостоятельности  (банкротства) предприятий, находящихся в федеральной собственности, и осуществляет необходимые действия по устранению нарушений законодательства Российской Федерации в области приватизации, управления и распоряжения объектами федеральной собственности.

Выполняя  эти и ряд других установленных  функций, Госкомимущество оказывает  большое влияние на ход экономической  реформы, демонополизацию экономики  и создание ее рыночной структуры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Бюро  технической инвентаризации: основные функции в операциях с недвижимостью

 

Государственное учреждение, выдающее справки, экспликации  и другие документы, которые описывают  состояние жилых и нежилых  помещений, по требованию физических или  юридических лиц. Основными функциями  бюро является государственный учет жилищного фонда и оценка недвижимости граждан для целей налогообложения.

Бюро  технической инвентаризации или  Проектно-инвентаризационное бюро является органом учета объектов недвижимого  имущества (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений  и т.д.) ¹²

Бюро  технической инвентаризации создает  информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  объектов и об изменении этих показателей.

Цели  и задачи осуществления технического учета объектов недвижимости для  обеспечения:¹³

• государственного и муниципального управления недвижимым имуществом;
• налогообложения и страхования недвижимости;
• государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• инвестирования недвижимости и градостроительной деятельности;
• государственного контроля использования объектов недвижимости;
• иных, связанных с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом деятельностью.

Деятельность  БТИ, осуществляющих техническую опись  и регистрацию объектов на городском  и региональном уровне, сообразовывают соответствующие структуры республиканского, краевого, местного значения.

Содержащаяся  в архивах БТИ, непрерывно дополняемая  и обновляемая информация предназначена  и применяется органами государственной  власти и физическими лицами для  установления собственников и хозяев строений, учета жилищного и нежилого фондов, обнаружения самовольного строительства, установления физического износа, стоимости  и цены сооружений, налогообложения, взимания госпошлины за заключение сделок, подготовки документов по приватизации, обнаружения границ землепользования, залоговых и некоторых ограничений  по распоряжению зданиями и помещениями, а также для иных специальных целей.

 

 

6. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль при оформлении права на объект недвижимости

 

Основы  централизованного государственного регулирования земельными отношениями  в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном  кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который  ввел новую систему регистрации  и учета недвижимости. При его  создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно  связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и учета недвижимости на земельные органы.

Что же касается непосредственно сделок с землей, то названным выше Указом организация  работы по ведению государственного земельного кадастра, регистрация и  оформление документов о правах на земельные участки возложена  на Комитет Российской Федерации  по земельным ресурсам и землеустройству , а также на его территориальные органы на местах.¹⁴

В этой связи  следует упомянуть также Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. “О неотложных мерах по осуществлению земельной  реформы в РСФСР”, который впервые  разрешил сельским гражданам - собственникам  земельных участков продавать их другим гражданам, минуя местную  администрацию и лишь оформляя сделки в комитете по земельной реформе. Таким образом, устранялось засилье  администрирования при регулировании  отношений земельной частной  собственности.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству  является исполнительным органом государственной  власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством  региона, города для проведения государственной  политики и осуществления государственного управления в сфере земельных  отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а  также для координации деятельности в этой сфере территориальных  и отраслевых исполнительных органов  государственной власти города, региона.

Комитет по земельным ресурсам и  землеустройству региона, города (далее - Комитет) является исполнительным органом  государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством  региона, города для проведения государственной  политики и осуществления государственного управления в сфере земельных  отношений и ведения кадастра недвижимости в регионе, городе, а  также для координации деятельности в этой сфере территориальных  и отраслевых исполнительных органов  государственной власти региона, города.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. Местные органы власти (администрации городов, поселков, сельских населенных пунктов). Их функции в определении с  недвижимостью

 

В крупных  муниципальных образованиях на сегодняшний  день сложилась собственная система  органов, осуществлявших регистрацию  сделок с недвижимостью и прав на нее.

В основе такой системы, как правило, лежат  нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных  образований (например, в крупных  городах).

В отдельных  случаях государственная регистрация  прав на недвижимость либо сделок с  ней осуществлялась в субъектах  Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система  сложилась, например, в области регистрации  вещных прав на земельные участки, подобная регистрация осуществлялась от лица государства:¹⁵

• Осуществление функций, предусмотренных муниципальными правовыми актами, по управлению муниципальным имуществом, в том числе муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями, расположенными на территории района города.
• Совместно с департаментом земельных и имущественных отношений осуществление контроля за эффективным использованием муниципального имущества, расположенного на территории района города.
• Организация содержания муниципального жилищного фонда на территории района города.
• Ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставление жилых помещений в муниципальном жилищном фонде в установленном законодательством и муниципальными правовыми актами порядке.
• Выявление и принятие мер по недопущению самовольного строительства и сносу самовольных построек на территории района города в установленном порядке.
• Участие в застройке территории района города в соответствии с муниципальными правовыми актами, в том числе согласование планов застройки района, выдача разрешений на строительство и приемка в эксплуатацию индивидуальных жилых домов и надворных построек, временных объектов в установленном порядке.
• Контроль за использованием земель на территории района города и состоянием застройки.
• Выдача разрешений и контроль в установленном порядке за осуществлением перепланировки и переоборудованием жилых помещений.
• Присвоение, изменение и аннулирование адресов объектов недвижимости в установленном порядке и другие.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

К настоящему времени, после десятилетия  рыночных преобразований, активная и  целенаправленная регулирующая роль государства  в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. В своих усилиях  содействовать созданию и развитию рыночных реформ государство в складывающихся условиях переходного периода, многоукладной  экономики оказывается в сложной  двойственной ситуации одновременно регулятора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимальной мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не столько как один из ведущих регуляторов  рыночных отношений, но и как один из крупнейших собственников и участников рынка.  

Государственные центральные органы и их региональные структуры являются основными инициаторами законодательного развития, практически монопольными организаторами приватизационных процессов, наиболее масштабными продавцами недвижимости, активными участниками арендных отношений, монопольными регистраторами объектов недвижимости и сделок с  ними между субъектами всех форм собственности.

В то же время, у государственных  исполнительных органов возникают  сложные задачи формирования долгосрочных политик и оперативного выбора относительно государственной собственности: сколько  и какой недвижимости оставить в  собственности и как эффективно, в рамках возможностей бюджета управиться с ней, сколько и каких объектов и на каких условиях выставить  на продажу или сдать в аренду или передать в иные формы ответственного владения, пользования и распоряжения. И подобные задачи управления недвижимостью государственного собственника, ее продвижения на рынках недвижимости решаются государством одновременно и на фоне им же выдвигаемых и реализуемых законодательных инициатив и нормативных актов по развитию рыночных отношений в целом и для рынков недвижимости, в частности.

Таким образом, весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования  на рынках недвижимости, одновременно обеспечивающих как поддержку интенсивных  рыночных преобразований, так и эффективное  управление недвижимостью государственного собственника.

Итак, с одной стороны, есть недвижимость и имущественные отношения вообще, для всех форм собственников. Здесь  государство проводит свою политику регулирования социально справедливого  развития имущественных отношений  и активной поддержки рынка. В  то же время, в государственной собственности  находится недвижимость, составляющая значительную часть национального  богатства. Эффективное управление ею (как, например: высокоприбыльное пользование, необходимое сохранение и развитие, качественное исполнение с ее помощью  социальных, властных и других обязательных функций, своевременная передача в  доверительное управление, оптимизация  структуры, в т.ч., продажа и приватизация и т.д.) в интересах общества является важнейшей задачей государственного собственника. При этом отметим также, что процессы рыночного регулирования и управления недвижимостью развиваются не всегда и не во всем в зависимой от государственной политики внешней среде и с активным участием негосударственных структур, имеющих свои интересы, предпочтения и понятия об эффективности.