Шетелдік мүлікті бағалау тәжірибесі және шетелдегі мүлік құнын бағалау барысында туындайтын мәселелер

y">    Пайдалылық - нақты бір орында және нақты уақыт аралығында тұтынушының қажеттілігін қанағаттандыратын мүлік объектісінің қабілеті. Қандайда бір ұсынысқа шектеу болмағанынша, пайдалылық құды құра алмайды. Сұраныс - белгілі бір уақыт аралығында белгіленген баға бойынша тұтынушылар сатып алуға дайын тауарлар саны. Ұсыныс - сатушылар нарықта сату үшін ұсынатын тауарлар саны. Тапшылық - қандайда бір тауардың жетіспеушілігі, ұсыныстың шектеулігі. Ұсыныс шектеулі болған кезде ғана сұраныс құнды құра алады.

    Мүлікке құқықты беру мүмкіндігі мен оларды басқа субъектілердің арасында бөлу мүлік құнына әсерін тигізеді. Мүлікті  құруға кеткен шығындарға келсек, онда құн шығындарға тең емес, өйткені  ол шығыннан басқа да көптеген баға белгілеуші факторларды ескереді.

    Тұтынушының (меншік иесі) көзқарасына негізделген  мүлікті бағалау қағидаларына жатады: пайдалылық, орын басу және күту қағидасы. Пайдалылық қағидасы: бағаланатын қандай да бір объект пайдалы болған жағдайда ғана құнға ие болады және қандайда бір қызығушылықты қанағаттандырады және нақты функцияны орындау үшін қолданылуы мүмкін.  Берілген қағида мүліктің пайдалылық қабілетін көрсетеді, яғни белгілі бір орында, белгілі бір уақыт аралығында тұтынушының қажеттіліктерін қанағаттандыру. Орын басу қағидасы: мүліктің максималды құнына пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа мүлікті ала алатын төменгі бағамен анықталады. Басқаша айтсақ, егер нарықта құны төмен ұқсас объект болған жағдайда, тұтынушы берілген объектіні сатып алмайды. Орын басу қағидасы құнды бағалаудың негізгі үш тәсілінде жатыр: салыстырмалы, табыстық және шығындық. Күту қағидасының мәні: табыс әкелетін мүлік объектісінің құны объектінің болашақта әкелетін табыстарының құны ағымдық құнмен анықталады. Күту дегеніміз - мүлікті иемденуден болашақта алынатын табыс пен басқа да кірістердің ағымдық құнын анықтау. Мүлікпен байланысты табыс пен басқа да кірістер ұзақ мерзімдік сипатқа ие, мүліктің ағымдық құны күтілетін пайдалылықпен анықталады. Күту қағидасы мүлік құнын бағалаудың табыстық тәсілінің негізінде жатыр.

    Мүліктер  нарығы түрлі топтардың факторларының  әсерінен қалыптасады, мүлікті бағалау  кезінде осындай жағдайларды  ескеру керек. Осындай факторлардың 6 негізгі тобын бөліп қарастырайық, саяси, экономикалық, мәдени-әлеуметтік, демографиялық, табиғи-географиялық, ғылыми-техникалық. 

    Саяси факторлар мүлік нарығының қызмет ету үрдістеріне ішкі және сыртқы саясаттың қоятын шектеулерінен  түзіледі. Ондай факторларға келесілер  жатады:

1. Үкімет пен жергілікті билік органдарының экономика саласындағы іс-шаралары, мүлік нарығы сегменттеріне қатысты нормативтік-заңдық актілерді дайындау (тұрғын үй нарығы, коммерциялық ғимараттар нарығы, интеллектуалдық меншік нарығы, машиналар мен құрал-жабдықтар нарығы, бағалы қағаздар нарығы, қор нарығы, жер нарығы, тасымалдау құралдарының нарығы);
2. Өндіріс саласындағы мемлекет саясаты - жекешелендіру үрдісінің бағыты мен жылдамдығы, салық жүйесінің дамуы, кірісті бөлу саласындағы саясат, сонымен бірге әлеуметтік қамтамасыз ету жүйесі, экология саласындағы саясат.

    Экономикалық  факторлардың құрамына ел дамуының экономикалық деңгейі, ЖҰӨ-нің өсу қарқыны, ақша-несие  саясаты (әсіресе, ипотекалық несиелендіру саласында), инфляцияның өсу қарқыны, іскерлік белсенділіктің ауытқуы, тұрғындардың сатып алу қабілеті кіреді.

    Мәдени-әлеуметтік факторлар түрлі көрсеткіштер бойынша халықтың түрлі әлеуметтік-экономикалық аспектілерімен ұсынылған: әлеуметтік-мамандық, әлеуметтік-тұтынушылық, табыс деңгейі бойынша, тұрғындар жағдайы және т.б.

    Демографиялық жағдайлар - халық саны, халықтың өсімі, туу және өлу деңгейі, халықтың тығыздығы, қоныстану, территорияны урбанизациялау деңгейі.

    Табиғи-географиялық факторларға берілген ауданға тән  климат, жер бедері, табиғи ресурстар, экологиялық және басқа да жағдайлар  жатады.

    Өндірісті ұйымдастыру мен технологиясына әсер ететін ғылыми-техникалық факторлар  көбінесе тауардың нарықтық бағасы мен  өзіндік құнының көрсеткіштеріне  және кебір жағдайларда алғашқы  мүлік нарығының қалыптасуындағы  мүлік объектісіне әсер етеді. [4] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2  ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК- НАРЫҚТЫҚ ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ

    2.1 Жылжымайтын мүліктің  нарықтық құнын  бағалауда қолданылатын тәсілдер мен қағидалар 

Жылжымайтын мүлік  нарығы белсенді даму сатысында жүріп  келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп  келеді. Елдегі жағдай тұрақты, экономика  гүлденіп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен  нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалықыларын  алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін  жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы  квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді. Алайда Астанада, Алматыда және басқа да ірі қалаларда  жылжымайтын мүлікке деген бағалар  шамадан тыс жоғары. Ол бағаларды  Еуропадағы жылжымайтын мүлік құнымен  салыстыруға да болады. Мысалы, АҚШ-та сол бағаға жаңа құрылыстан үш бөлмелі  пәтер алуға болады, ал Маямидан барлық жағдайы жасалған жақсы үш қабатты үй алуға болады. Құрысшылар нарықтың дамуы бойынша позитивті  болжау жасайды, ол біздің көзқарасымыз бойынша қаншалықты шындыққа жанасады екен.  
Антидағдарыстық бағдарлама көптеген даулы сұрақтарды шешуге мүмкіндік бере ма екен. Бір жағынан, сұраныс болса, екінші жағынан ұсыныс тууы керек. Алдағы уақытта республиканың әр қалаларында жаңа үйлер көбейіп, әрі төбеге дейін жетуі мүмкін.  
Алайда, шетел инвесторлары ұлттық нарықтағы жылжымайтын мүлікке өз қаражаттарын салуға дайын ба, соны білуіміз керек. Менің ойымша, өз қаражаттарын салуға дайын, бірақ казіргі аңда құрылыс нарығында толық қимыл жасау үшін компанияларға «темір жүйке» керек. Шешетін құжаттар үрдісінің күрделігі, әкімшілік тосқауылдар санынның көп болуы, лицензиялау жүйесі барлық құрылыс жұмыстарындағы қолдарды байлап тастайды. Ол шетел инвесторларын қатты толқытады, өйткені олар өз қаражаттарын сала отырып, сатып алу мерзімі мен шығындарын, тәуекелдерін есептейді. Шетел инвесторлары өз қаражаттарын қайда және қандай мөлшерде салу керек екенін өте жақсы біледі.  
Ал біздің жағдайда сатып алу мерзімі шетел инвесторларын мүлдем тартпайды. Бірақ казіргі күннің өзінде Үкімет мемлекет басышысының жолдауына сәйкес республикадағы рұқсат етілетін жүйені іске асыру шегіндегі әкімшілік тосқауылдармен белсенді жұмыс жасап жатырғаны көрінеді. Осы жұмыстың қарқыны жылдамдатылып, пайдалы және жағымды нәтижесін жақын арада көре аламыз деп үміттеніміз.Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлік азаматтардың жеке өмірінің негізі, шаруашылық қызметінің және барлық жекеменшік нысанын ұйымымдары мен кәсіпорынның даму базасы болып шығады. Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуы және белсенді түрде қалыптасуы болуда және азаматтардың, кәсіпорындар және ұйымдардың көпшілік саны жылжымайтын мүлікке қатысты операцияларға қатысуда.

Бұл өзіне тиесілі  жылжымайтын мүлікті өз қалауына байланысты қолдануын, билеуін ҚР заң  актілерімен мойындап және қорғайтын  субъект құқығы.Жылжымайтын мүліктің меншік иелерінің құқығын қорғаудың  жалпы қабылданған және тиімді тәсілдерінің бірі мемлекеттік тіркеу болып табылады. Сондықтан, өз құқығыңды өз уақытында  және дұрыс ресімдеу өте маңызды.Заң  фактісі басталған кезеңнен бастап алты ай мерзім ішінде жылжымайтын  мүлікке міндетті мемлекеттік тіркеу институты азаматтар мүддесіне  және құқығына кепіл беруге мүмкіндік  береді, және азаматтардың сол немесе басқа меншікке иелену құқығының  туындауын дәл айқындайды.

Қазақстан да жылжымайтын  мүлік нарығы әлемдік дағдарыстың  салдарын толық сезінген елдердің қатарына кірді. [5] 
 
 

2.2 Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті басқару 

    Жылжымайтын мүлік нарығын басқарудың негізгі  мақсаттары:

Азаматтардың  жылжымайтын мүлікті иеленуге байланысты міндеттері мен заңды құқықтарын жүзеге асыру;

Нарықтың  барлық қатысушылары үшін белгілі бір  тәртіп пен шарттарды бекіту;

Нарық қатысушыларын арам пиғылды, қылмыстық  ұйымдар мен тұлғалардан қорғау;

Жылжымайтын мүлік объектілеріне сұраныс  пен ұсынысқа сәйкес еркін баға белгілеуді қамтамасыз ету;

Өндіріс саласындағы кәсіпкерлік қызметке бағытталған инвестициялар үшін жағдай жасау;

Экономикалық  өсу, жұмыссыздық азайту, тұрғын үй мәселелерін шешу және басқа да қоғамдық мақсаттар үшін;

Жылжымайтын мүлік пен нарық қатысушыларына әділетті салық салу;

Ел мен  аймақтардағы тұрғын үй мәселесін шешудің  тиімді жағдайларын жасау.

    Жылжымайтын мүлік нарығын басқару қағидалары көбінесе елдегі экономикалық және саяси  жағдайларға тәуелді, дегенмен де қалыптасқан  әлемдік тәжірибені де ескеру қажет. Қалыптастырылған мақсаттарға жету келесідей басқару қағидаларын  ескергенде мүмкін болады:

    Үдерістерді бөлу - жылжымайтын мүлік түрлерінің қатынастарын реттеуге ерекше тәсілдерді қолдану. Яғни тұрғын және тұрғын емес, жер, орман телімдері және басқа  да объектілер.

      Кәсіпкерлік шешімдер қабылдау  үшін жылжымайтын мүлік объектілері  мен барлық қатысушылары туралы  ақпараттың жариялылығы. Заңдардың  бір ауыздылығы - заң жобалары  мен басқа да нормативтік актілердің  жария түрде талқылау. Мысалы, барлық  қоғам топтарының мүдделеріне  қатысты, тұрғын үй реформасы  бағдарламасын талқылау. Нарықтағы  қызмет көрсету сапасын жетілдіру мен олардың құнын төмендету механизмі ретіндегі бәсекеге қабілеттілігі. Реттеуші органдар арасындағы  өкілеттілікті бөлу - заң шығарушы және заңды атқарушылар бір тұлғаның құзыретіне біріктіруге болмайды. Жылжымайтын мүлік туралы заң актілері мен бекітілген ережелер мен үдерістердің қарапайымдылығы мен түсініктілігі, меншік иелерін қорғау сенімділігі. Тәуекелділігі жоғары топ азаматтарын тұрғын үй нарығында қосымша қорғау шараларын қолдану (кәмелет жасқа толмағандар, зейнеткерлер, мүгедектер және т.б). Коммерциялық және қоғамдық ұйымдар, яғни кәсіби қатысушылар мен мемлекеттік органдар арасында жылжымайтын мүлік нарығын басқару функцияларын дұрыс бөлу (бағалаушылар, риэлторлар ассоциациясы және т.б). Мемлекеттік билік органдары жылжымайтын мүлік объектілерін иемдену, пайдалану, билік ету тәртібін бекіту үшін заңдар мен басқа да нормативтік актілерді қабылдауы қажет.

    Қорыта  келсек, бағалау дегеніміз - активтің сол немесе басқа да құны туралы тәуелсіз тұлғаның негізделген пікірі. Бағалау қызметінің тәжірибесінен  шыға, жылжымайтын мүлікті бағалауды  қолдану аясы әр түрлі. Ең көп таралғандары төменде көрсетілген. Жылжымайтын  мүлік нарығындағы мемлекеттік  органдар мен ұйымдар түрлі формаларда реттеушілік қызметін атқарады, соның  ішінде:

- ережелер  мен шектеулерді заңды бекіту;

- жылжымайтын  мүлік және онымен мәміле жасау  құқықтарын есепке алу мен  тіркеу;

- мемлекеттік  құрылыстар мен ғимараттарды, табиғи  ресурстарды бөлу мен оларды  иемдену, жалға беру немесе  пайдалануға беру;

- жылжымайтын  мүлікті пайдалануды бақылау  (жер, орман, су);

- кәсіпорындар  мен басқа да объектілерді  ұлттандыру және жекешелендіру;

- өмірлік  қажетті салаларға инвестициялау  (мысалы, тұрғын үй  құрылысы, жол,  энергетика).

    Қазіргі кезде еліміздегі жылжымайтын мүлікті  басқару бойынша қызмет көрсету  саласы қарқынды даму кезеңін бастан кешу үстінде. Инвесторлар мен кәсіпкерлер үшін жоғары тартымдылыққа ие. Жылжымайтын мүлік қысқа мерзім ішінде жоғары пайда табу мүмкіндігін береді. Құрылыс қарқынының өсуі мен жоғары классқа жататын жылжымайтын мүлікке, нарықтық бағаның өсуіне байқалған тенденция кеңселік және қоймалық ғимараттарды кәсіби басқару қажеттілігінің өсуіне алып келді. Меншік иелері мен жалға алушылар жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару дамып келе жатқан нарықтағы бәсекелес-артықшылық екенін жақсы түсінеді. Мемлекет біртіндеп жылжымайтын мүлік объектілерін басқару бойынша міндеттемелерді өз мойнынан алып, бұл функцияны жеке меншік иелеріне жүктеуде. Меншік иесі өз мүмкіндігінен максималды пайда алу мақсатында басқару қызметін атқару үшін мамандандырылған ұйымдармен келісімшарттар жасауда.  

 

 Жылжымайтын  мүлік объектілерінің өмірлік  цикл кезеңдері 

    Жылжымайтын мүлікті тиімді басқару әдісін дайындау әсіресе, түрлі әлем елдерінде үлкен  жылжымайтын мүлік көлеміне ие ірі  компаниялар үшін тиімді. Ірі компаниялардың жылжымайтын мүлігін қаншалықты кәсіби, стратегиялық және жедел басқаруына осы фирманың нарықтағы бәсекеге қабілеттілігі тәуелді болады.

    Жылжымайтын мүліктің мәселелерін шешу үшін жасалып отырған шаралардың бірі- тұрғын қорын жинақтау жүйесі. Бұл пәтер алу үшін қарыз алу мақсатында жеке тұлғалардың жинақ қорларына (қазіргі таңда олар тұрғын үй құнының 50% құру керек) негізделген тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың бір әдісі. Тұрғын құрылыс жинақ жүйесі тұрақты табыс алатын, дегенмен ипотекалық несие алу кезінде екінші деңгейдегі банктерге алғашқы салымды төлеу үшін қаражаттары жеткіліксіз тұлғаларға арналған. Осындай жүйенің дамуының негізгі шарты - жаңа салымшыларды тарту арқылы, минималды қажетті салым мөлшерін жинаған қатысушыларға ақша бөліп беру. Заң бойынша жүйеге қатысу кезінде салымды салғаннан бастап 3 жылдан кейін ғана тұрғын үйді сатып алуға болады. Осы аралықтың барлығында келісілген соманы ай сайын төлеп тұру қажет. Өз кезегінде мемлекет жиналған салымнан 20% сыйақы төлеп тұрады.

    Жүйені  енгізу үшін 2000 жылы арнайы заң қабылданды, ал 2003 жылы жарғылық капиталында мемлекеттің 100% қатысуымен «Қазақстанның тұрғын құрылыс жинақ банкі» АҚ құрылды.   

    «Қазақстан  Республикасының бағалау қызметі  туралы» заңның қабылданғанына бір  шама уақыт өтсе де, мамандардың  бұл нарықтық экономикадағы негізгі  заң екендігін мойындағанына  қарамастан, оны жүзеге асыру бойынша  мемлекеттік органдардың жұмыстары  байқалмайды. Осының себебі біріншіден заңның толық жетілдірілмеуі, ал бастысы  осы заңмен анықталған тапсырмаларды  шешу үшін ұйымдастырушылық құрылымның болмауы. [8] 

Пәтерді, бағалау және сараптау

Орналасуы

Мекенжай: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Бостандық ауданы, Алмагул шағын  ауданы, № Х үй, № У пәтері. Берілген объект қаланың оңтүстік –батыс бөлігінде орналасқан.

Мүліктің  меншіктенушісі

Объектінің  меншіктенушісі: Сериков Болат Серикович

Иеленудің негізі: 16.03 1999 жылдан № 548 мена келісімшарты. 

     Жер учаскесінің сипаттамасы және жер  иеленудің құнын анықтау