Сравнительный подход к оценке недвижимости

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные  поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения  цены продажи объекта-аналога или  его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога  на определенную сумму, в которую  оценивается различие в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого  аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа  продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами  анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами  к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

Техники количественного  анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько  вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода  к оценке стоимости.

Корректировка цен  в связи с обременением объекта-аналога  или объекта оценки договором  аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Завершая рассмотрение рыночного  подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества рыночного  подхода:

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей. 

2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

3. Статически обоснован. 

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного  подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки.

4. Зависимость от активности  рынка. 

5. Зависимость от стабильности  рынка. 

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.