Теоретические и методологические основы ценообразования на рынке земли

     Для получения средств на производство своих операций Дворянский банк выпускает  закладные листы. К началу 1890 г. находилось в обращении 5 % закладн. листов на 137 млн. руб. и 5 % с выигрышами — на 80 млн. р., всего на 217 млн. р. Выигрышные листы были реализованы по 215 р., вместо 100 р. нарицательной их цены, вследствие чего Дворянский банк получил в свое распоряжение 90 млн. р., за которые сам банк не платит никаких процентов; между тем, из них выдавались ссуды и частью производились расходы на покрытие недоимок заемщиков (в 1890 г. — 6294 тыс. р.). С 1892 г. начался выпуск 4 1/2 % с 1895 г. — 4 %, с 1897 г. — 3 1/2 % закладных листов, причем листы с более высоким % конвертировались; обменено было в 1894 г. 5 % листов на 4 1/2 % на сумму 106 млн. р., в 1898 г. 4 1/2 % на 3 1/2 % на 170 млн. р. В 1903 г. были вновь выпущены 4 % закладн. листы (на 72 млн. р.), большая часть которых (69 млн. р.) пошла на покрытие долга особому отделу Дворянского банка. К 1 янв. 1904 г. закладных листов было в обращении на 640698800 р., а именно: 5 % с выигрыш. — 65820000 р., 5 % — 7100 р., 4 1/2 % — 220000 руб., 4 % — 146445900 руб., 3 1/2 % — 428205800 р. Дворянский банк выдает ссуды наличными деньгами, сам реализируя закладные листы; при этом убытки от низкого курса упадают на банк. Это обстоятельство, а также неправильность поступления платежей со стороны заемщиков, ставят банк в затруднительное положение, и он почти постоянно вынужден прибегать к займам; так, в 1890 г. им было позаимствовано 40 млн. руб. у Государственного банка, в 1 891 г. — 52 млн. р. у особого отдела Дворянского банка (см. ниже), долг которому стал быстро возрастать и к началу 1903 г. достиг, как сказано ниже, 69 млн. р. На покрытие убытков от курсовой разницы идут все прибыли банка, вследствие чего запасного капитала у него почти не существует (к 1 янв. 1904 г. он составлял 1484349 р.); несмотря на это, на активе баланса к 1 янв. 1904 г. все-таки значится курсовой разницы 15089990 руб. К 1 янв. 1904 г. в залоге Двор. банка состоит 23999 имений, в 17474484 дес. (из них недворянских 4204 имения, в 1611965 дес.); имения эти при заключении залогов оценены были банком в 1279850494 р. (на десятину в среднем 73 р.), ссуды под них выдано 728792400 р. (42 руб.), долгов на них числится 714925700 р. (41 р. на 1 дес.).

В заведовании  Дворянского банка находятся  ликвидируемые З. банки: а) Особый отдел Госуд. двор. З. банка, или бывшее общ. взаим. позем. кредита, переданное в заведование Дворянского банка в 1890 г. Ко времени перехода в общ. было заложено 8185 имений, с долгом в 195566173 р. (из них на 152 млн. р. металлических обязательств); новых ссуд особ. отд. не выдает, и залоги, частью в срок погашенные, частью перешедшие в Дворянский и другие банки, постоянно сокращаются; к 1904 г. их оставалось 4887, площадью в 2475467 дес., с долгом 67553157 руб. (металлического на 57 млн. р.). Операцию по погашению металлических закладных листов взяло на себя государственное казначейство; из сумм, полученных особым отделом при погашении залогов делались Дворянским банком позаимствования, которые, как сказано выше, достигли 69 млн. руб.; в 1903 г. они все были возвращены и пошли в счет уплаты долга особого отдела государственному казначейству; последнего к 1 янв. 1904 г. состояло еще 50541 тыс. р. б) Саратовско-Симбирский З. банк. Дела и счета этого банка были переданы Дворянскому банку в 1886 г., причем счет ссуд под недвижимое имущество составлял 6035024 р.; новых ссуд банк не выдавал, и за погашением прежних к началу 1904 г. в залоге у него состоит 58 имений, в 62643 дес., с долгом в 3 1 8847 р.

     2. Крестьянский поземельный банк (о деятельности банка до 1894 г. см. соотв. статью). 27 ноября 1895 г. утвержден новый устав Крестьянского банка. Ранее существовавшая денежная норма (500 р. на домохозяина или 125 р. на 1 душу муж. пола) выдачи ссуд крестьянам на покупку земли заменена нормой рабочей: при помощи банка крестьянам можно купить земли "не более того количества, которое может быть обработано силами покупщика и его семьи". Нормы эти установлены для каждой местности. Введена специальная оценка; ссуды выдаются до 90 %, в крайнем случае — в полной сумме оценки. Пользоваться ссудами из банка могут и мещане, "постоянно занимающиеся земледелием". Затем Крестьянскому банку предоставлено право выдавать ссуды под земли, купленные крестьянами помимо банка для погашения долгов на покупку и обеспеченных землей. Новый устав устанавливает большую связь Крестьянского банка с Дворянским; должность управляющего Крестьянским банком "возлагается на управляющего Государственным дворянским З. банком"; министру финансов предоставлено возлагать исполнение обязанностей членов совета Крестьянского банка на членов совета Дворянского банка, и наоборот; заведование делами Крестьянского банка на местах возложено на отделения, которые могут быть совместны с отделениями Дворянского банка. Число самостоятельно действующих отделений Крестьянского банка сократилось с 26 до 17; остальные присоединены к отделениями Дворянского банка. Одновременно с введением нового устава Крестьянскому банку предоставлено право за счет собственного его капитала покупать "земли и имения" для перепродажи их "по возможности крестьянам". Собственный капитал Крестьянского банка пополняется известной частью поступающих с крестьян выкупных платежей; покупки имений за счет этого капитала решаются в соединенных заседаниях советов банков Крестьянского и Дворянского. 
 

5 ЦЕННЫЕ БУМАГИ 

     Ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities - MBS) — долговые ценные бумаги, рефинансируемыес помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

   Ипотечные ценные бумаги разновидность вторичных  ценных бумаг, служащих универсальным  инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством  для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в возведение таких жилых объектов, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

     Отношения, возникающие по поводу ипотечных  ценных бумаг, различаются на эмиссию, выдачу, обращение таких бумаг  и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

5.1 Назначение ипотечных ценных бумаг

     Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities Ї ценные бумаги). Сущность механизма секъюритизации заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием .

     Применение  ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

5.2 Ипотечное покрытие

     Ипотечным покрытием принято называть права  требования о возврате основной суммы  долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, а также денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законодательством. Обращение взыскания на ипотечное покрытие осуществляется только в судебном порядке.

     Требование, которое входит в ипотечное покрытие, должно подтверждаться документально, в том числе посредством зарегистрированного  договора об ипотеке, регистрации прав на недвижимое имущество (предмет ипотеки), кредитного договора или договора займа, закладной. Если требование обеспечено недвижимым имуществом, то последнее необходимо застраховать от риска утраты или повреждения в пользу кредитора на весь срок действия обязательства [3]. Так как застраховать возможно лишь конкретное имущество, то замена предмета залога исключена. Перечисленные требования к ипотечному покрытию призваны обеспечить владельцам ипотечных ценных бумаг возврат их рыночной стоимости.

5.3 Виды ипотечных ценных бумаг

     К ипотечным ценным бумагам относятся: закладная, облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

5.4 Закладная

     Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право своего законного владельца на получение  исполнения по обязательству, обеспеченному  залогом недвижимости. Назначение этой бумаги состоит в ускорении оборота заложенной недвижимости с целью расширения возможностей залогодержателя в скорейшем удовлетворении своих требований. Передача прав по закладной залогодержателем осуществляется на основании цессии (уступки прав требований). Наличие этой бумаги не исключает необходимость заключения договора об ипотеке, условия которого должны предусматривать выдачу залогодержателю закладной. Однако закладной предоставляется приоритет перед договором, так что при несовпадении содержания контракта положено руководствоваться содержанием закладной.

   В отличие от большинства других ценных бумаг (вроде векселя, варранта и т. д.), содержание закладной допустимо изменять либо производить замену закладной; это право даётся должнику по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателю и законному владельцу закладной. Любые изменения или же замена осуществляются только на основании соглашения между указанными сторонами. Замена или изменение закладной обычно практикуется в случае частного исполнения основного обязательства.

   Закладная признаётся недействительной в судебном порядке в двух случаях ― при  нарушении порядка её выдачи либо в связи с её утратой законным владельцем, причём факт утраты обязательно  подтверждается выдачей залогодержателю  дубликата закладной. Дубликат закладной выдаётся тем органом, который осуществил государственную регистрацию ипотеки.

5.5 Облигации с ипотечным покрытием

     Облигацией  с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения [4]. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

   Таким образом, отличительной чертой облигаций  как вида ипотечных ценных бумаг  является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

     Отсюда  вытекает, в частности, что для  подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

     Размер  обязательств по всем находящимся в  обращении облигациям с ипотечным  покрытием не должен превышать сумму  ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 70 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

     Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием  может осуществляться исключительно  кредитными организациями и ипотечными агентами, в роли которых выступают специализированные коммерческие организации (акционерные общества), основным видом деятельности которых является приобретение прав требований и выпуск ипотечных облигаций. В последнем случае предоставивший ипотечный кредит банк уступает права требований, вытекающих из кредитного договора, ипотечным агентам, что также рассматривается в качестве направления рефинансирования ипотечного капитала, поскольку этот капитал пополняется в кратчайшие сроки за счёт быстрого возврата сумм ипотечных кредитов (за исключением процентов, оговоренных в соглашении между банком и ипотечным агентом).

5.6 Ипотечные сертификаты участия

     Ипотечный сертификат участия представляет собой  именную ценную бумагу без номинальной стоимости, удостоверяющую долю её владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием и прочие права, предусмотренные законодательством и близкие к правам владельца инвестиционного пая. Ипотечные сертификаты участия, таким образом, выступают в роли инструмента обмена при передаче кредитной организацией прав требования, вытекающих из кредитных договоров, в доверительное управление управляющей компании.