Оценка налогообложения имущества предприятий

 

МОСКОВСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ ИМ. С.Ю. ВИТТЕ 
 
 
 

Факультет                              Экономический  
 
 

         КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

по  дисциплине  Оценка налогообложения имущества предприятий 
 

Тема:  «Доходный  метод оценки имущества предприятий 
 

Выполнила студентка 6 курса,  группа        

___________________

      (фамилия,  имя, отчество) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                      
 
 

Москва

2011 год

Содержание 

1. Введение……………………………………………….………………..…….3

2. Метод капитализации………………………………….……………………..4

3. Метод дисконтирования будущих доходов………….………………..……6

4 Заключение………………………………………………………………….…8

5. Используемый  материал………………………………………………..…….9 
 

  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Введение

     При оценке предприятия с позиций  доходного подхода, само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль.

     Оценка  бизнеса предприятия с применением  доходного подхода – это определение  текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи.

     При определении рыночной стоимости  бизнеса предприятия учитывается  только та часть его капитала, которая  может приносить доходы в той  или иной форме в будущем, при  этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено.

     Наибольшую  сложность при оценке бизнеса  предприятия с позиции доходного  подхода (и, соответственно, ограничение  его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия.

     Преимущество  доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит  в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) - его умозрительность, порой основанная на недостоверной информации.

     Доходный  подход представлен двумя основными  методами оценки – методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации прибыли.         
 

2. Метод капитализации

     При отсутствии у оцениваемых предприятий  бизнес-планов работы на тот или  иной календарный период предлагается использовать и практически используется метод прямой капитализации капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний полный год их работы, либо усредненных за несколько последних лет.

     Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

     Показатель  чистой прибыли обычно используется для оценки предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

     Суть  метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.

     Общий вид концептуальной формулы для  получения оценки стоимости предприятия (Осп) методом прямой капитализации капитализируемого дохода:

                                           Осп = Дкс/Кк,

     где Дкс - среднегодовое за ряд последних  лет либо фактическое за последний  отчетный год значение капитализируемого  дохода предприятия;

  Кк - ставка (коэффициент) капитализации дохода Дкс.

     Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия  получается, что если по каким-то причинам оно временно, например, в течение  последнего года  не работало, то его  стоимость при нулевом доходе также равна нулю.

     Предполагается, что этот метод наиболее эффективен для объектов, имеющих стабильные годовые доходы (т.е., когда ожидается, что будущие доходы предприятия  будут примерно равны текущим  или темпы их возможного роста  могут быть достоверно просчитаны), а также для предприятий с однозначно определенной и стабильной арендной платой на многие годы вперед.

     Считается, что метод прямой капитализации  доходов отличается простотой расчетов и отражает сложившуюся рыночную конъюнктуру. Однако этот метод не рекомендуется применять при отсутствии надежной информации о результатах достаточного количества уже совершившихся аналогичных рыночных сделок. Таким образом, получается, что для оценивания стоимости предприятий, каждый случай продажи которых обычно уникален, применять этот метод нельзя.

     При применении этого метода возникает  целый ряд проблем. Во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

     Другим  сложным моментом в этом методе является определение ставки капитализации. Ставка капитализации во многом зависит  от устойчивости дохода компании. Если последняя имеет устойчивый рост прибыли, выбирается более низкая ставка капитализации, что приводит к увеличению рыночной стоимости компании и, наоборот, при нестабильных прибылях ставку капитализации увеличивают.

     Главным достоинством метода капитализации  дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании. Однако этот метод мало пригоден для быстрорастущих компаний.  
 
 
 

3. Метод дисконтирования будущих доходов

     Широкое распространение в практике оценки бизнеса получил метод дисконтирования будущих доходов, так как он позволяет учесть будущие перспективы развития.

     Прогнозирование будущего дохода начинается с определения  деятельности прогнозного периода  и горизонта прогнозирования  и вида дохода, который будет использоваться в дальнейших расчетах. Горизонт прогнозирования делится на две части: прогнозную, когда оценщик с достаточной точностью определяет динамику развития компании, и постпрогнозную, когда аналитиком рассчитывается некий средний, достаточно умеренный темп роста.

     Важно правильно определить продолжительность  прогнозного периода. Чрезмерно  большой период потребует много  усилий для составления реалистичного  прогноза. В то же время искусственное  сокращение периода приводит к искажению  прогнозирования, поскольку в первые годы динамика доходов будет сильно отклоняться от средней стоимости компании.

     Вид дохода определяет процесс прогнозирования  и порядок расчета ставки дисконта. Если прибыль и дивиденды не нуждаются  в специальных пояснениях, то понятие денежного потока необходимо конкретизировать. Денежный поток - результат притока и оттока средств на предприятии.

Величина  денежного потока для собственного капитала определяется на основе следующих  данных: балансовая прибыль за вычетом  налога на прибыль + амортизационные отчисления + увеличение долгосрочной задолженности - проценты по долгосрочным обязательствам - капитальные вложения - прирост собственных оборотных средств.

     Метод оценки предприятий на основе дисконтирования  будущих доходов имеет целый ряд достоинств и недостатков. Он позволяет отразить будущую доходность компании, что в наибольшей степени интересует инвестора. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуация на рынке через ставку дисконта. Этот метод позволяет учесть экономическое устаревание компании, показателем которого является превышение величины рыночной стоимости, полученной методом накопления активов, над величиной рыночной стоимости, полученной методом дисконтирования будущих доходов. Мировая практика показала, что этот метод точнее всего определяет рыночную стоимость предприятия, но его использование затруднено в силу сложности проведения достаточно точного прогнозирования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Заключение

     Основное  преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

     Доходный  подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа  сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при  определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.

     Основным  недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5. Используемый материал

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. - М.:Дело и Сервис, 2009;
3. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. - М.: ДиС, 2009;
4. http://www.ocenkaecos.ru/