Бухгалтерский учет операций по ипотеке (залогу недвижимости)

 
 

     Учет  операций, обусловленных неисполнением  ипотечных обязательств.

     При неисполнении или ненадлежащем исполнении залогодателем своих обязательств по закладной залогодержатель (индоссат) вправе обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своих требований в следующих случаях:

     а) неуплаты или несвоевременной уплаты долга (в отношении обязательства, исполняемого единовременным платежом);

     б) систематического нарушения сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (в отношении обязательства, исполняемого периодическими платежами);

     в) нарушения правил пользования (содержания, ремонта) заложенным имуществом;

     г) несоблюдения мероприятий по обеспечению его сохранности.

     Залог может быть взыскан в добровольном или в судебном порядке. В первом случае стороны заключают между собой соглашение, заверенное нотариусом, о признании требований залогодержателя.

     Продажа заложенного имущества производится на публичных торгах, победитель которых  после государственной регистрации договора купли - продажи приобретает право собственности на предмет ипотеки. Вырученная сумма перечисляется организатором торгов на счет залогодержателя (индоссата).

     Согласно  п.2 ст.154 НК РФ передача права собственности  на предмет залога залогодержателю в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства подлежит обложению НДС. Налоговая база определяется исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества.

     Учет  продажи заложенного имущества  залогодатель ведет на счете 91 «Прочие доходы и расходы». По его кредиту учитывают сведения о продажной стоимости недвижимого имущества, по дебету - балансовую стоимость залога, начисленный НДС и понесенные операционные расходы (комиссионное вознаграждение посреднику и др.). Финансовый результат от продажи (операционная прибыль или убыток) списывается на счет 99 «Прибыли и убытки».

     Залогодержателю (индоссату) после обращения взыскания  на заложенное имущество информацию о не оплаченном по закладной долге  следует учитывать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет 2 «Расчеты по претензиям». Списание задолженности происходит одновременно с зачислением на его банковский счет суммы проданного залога.

     В связи с вышесказанным рассмотрим пример (4) [10, c. 32]. Организация В тридцать первого марта 2002 года предъявила к оплате организации А закладную, полученную от организации Б (расчеты приведены в примерах 1 и 2). В связи с неплатежеспособностью должника заложенное здание было продано на публичных торгах в пользу индоссата за 2428,8 тыс. руб. (в том числе НДС – 404,8 тыс. руб.).

     Балансовая  стоимость здания - 2600 тыс. руб., начисленная  амортизация - 800 тыс. руб. Залогодатель уплатил посреднику комиссионное вознаграждение в размере 10% от суммы совершенной  сделки - 242,88 тыс. руб. (в том числе  НДС – 40,48 тыс. руб.).

     Учет  операций, обусловленных настоящей  сделкой, у залогодателя приведен в таблице 2.4, у и индоссата – в таблице 2.5. 

     Таблица 2.4

     Методика  учета операций по продаже предмета ипотеки у залогодателя (организация  А)

 
 

Таблица 2.5

      Методика  учета операций, обусловленных неисполнением ипотечных обязательств у индоссата (организация В)

 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     Ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. Кредитование под залог недвижимости стремительно развивается в России. Это видно из того, что банки большинство своих среднесрочных и долгосрочных кредитов выдают под залог имущества.

     Ипотека – это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный  институт, действующий в рамках системы  ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности.

     Термин "ипотека" используют, когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя с целью получения ипотечного кредита; когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости.

     Таким образом, ипотека представляет собой  вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

     Однако, ипотека, в отличие от обычного залога, предполагает соблюдение некоторых условий.

     Во-первых, предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть только недвижимое имущество:

     - незавершенное строительство,

     - часть недвижимости,

     - земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности),

     - предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

     Указанное имущество должно принадлежать организации  – залогодателю на праве собственности  или хозяйственного ведения.

     Во-вторых, договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в  едином реестре прав на недвижимое имущество.

     Основными нормативными документами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются: Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Недвижимое  имущество, заложенное по договору об ипотеке, должно оставаться на балансе у залогодателя и находится в его владении и пользовании.

     Формирование  информации об ипотечном обеспечении  возникших обязательств будет происходить  только в рамках забалансового учета:  у залогодержателя – на пассивном  счете 008 «Обеспечение обязательств и платежей полученных», у залогодателя – на активном счете 009 "Обеспечение обязательств и платежей выданных".

     В настоящее время своевременному и быстрому развитию ипотеки препятствует лишь периодически действующий финансовый кризис. Он  негативно сказывается на платежеспособности предприятий, из-за чего растут ипотечные ставки и требования банков к заемщикам. 

 

    Список использованных источников 

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая.
2. Закон Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992г. №2872-1.
3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5. Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004г. «О кредитных историях»
6. Астахов В.П. Бухгалтерский (финансовый) учет. – М.: МЦФЭР, 2006. – 1072 с.
7. Бабаев Ю.А. Бухгалтерский финансовый учет. – М.: Вузовский учебник, 2008. – 650 с.
8. Воскобойник Н.И. Направления развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Банковское кредитование, 2006, № 5.
9. Гарифуллин К.М., Ивашкевич В.Б. Бухгалтерский финансовый учет. – Казань: Изд-во КФЭИ, 2002. – 512 с.
10. Жуков В.Н. Учет операций по ипотеке //Бухгалтерский учет, N 8, 2002.
11. Ипотечная история // Бухгалтерия и банки, 2007, N 3.
12. Ипотечное кредитование на современном этапе // Бухгалтерия и банки, 2007, № 4.
13. Касьянова Г.Ю. Документооборот в бухгалтерском и налоговом учете: практические рекомендации для бухгалтера и руководителя. – М.: Статус-кво, 1999. – 360 с.
14. Крупский А.К. Ипотека: как избежать споров // "Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2005, N3.
15. Лабынцева Н.Т. Бухгалтерский учет: финансовый и управленческий – М.: Финансы  и статистика, 2008, - 800 с.
16. Мциковский Е.А. Международные стандарты финансовой отчетности и бухгалтерский учет в России. – М.: Бухгалтерский учет, 2006. – 328 с.
17. Панченко Т. М. Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение – М.: Таиса, 2008. – 134 с.
18. Смирнов И.Е. Ипотечное кредитование: перспективы, связаны с активностью государства// Банковское кредитование, 2008, N 4.
19. Юдевич Е.В. Решаем вопросы, которые возникают при залоге имущества/Главбух, 2006, N 22.