Система управления недвижимостью

Система управления недвижимостью

                                                                                Оглавление

Введение

Глава 1. Характеристика рынка недвижимости

1.1. Рынок недвижимости  как рыночная категория

1.2 Рынок недвижимости  как разновидность инвестиционного  рынка

1.3 Рынок недвижимости - одна из разновидностей рынка  услуг

Глава 2. Система управления недвижимостью

Глава 3. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления

3.1. Основные принципы  оценки недвижимости

3.2. Методы экономической  оценки качества объектов недвижимости

Заключение

Список литературы

 

Введение

Одним из важнейших  ресурсов предприятия, требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения. Недвижимость, с одной  стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль  за счет ее эффективного использования. Без большого преувеличения можно  сказать, что недвижимость может  либо основательно “поднять” предприятие, либо его окончательно “утопить”, особенно в период производственного  спада.

Для принятия обоснованных решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходима продуманная система учета и  использования недвижимости, основанная на достоверной и легко доступной  информации, представленной различными способами. Для создания такого учета  требуется автоматизированная система, использующая данные, необходимые для  реальной работы с недвижимостью  предприятия. Тема работы актуальна, потому что система управления недвижимостью, очень переменчивая субстанция и  ее невозможно спрогнозировать с  большой точностью на несколько  лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития.

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо  замечают в современной юридической  литературе: «недвижимость - это понятие  законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный не имеет строго структурированной  законодательно-правовой базы. Профессионализм  участников рынка недвижимости и  качество предоставляемых услуг  оставляют желать лучшего, и виной  тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. Кроме этого  граждане не хотят сами изучать рынок  жилья, знать все его «углы  и повороты», но и мало что знают  о фирмах-посредниках, обитающих  на рынке жилья.

Актуальностью работы является система управления недвижимостью. Системный подход проявляется в  том, что процесс управления недвижимостью  рассматривается как взаимосвязанное  единство технических, экономических  и управленческих экспертиз и  решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимости получила широкое распространение  в мировой практике под названием  сервейинга.

Основная цель работы -- это системный подход к анализу управления недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:

-- пространственно-экономическое  развитие, где недвижимость рассматривается  как совокупность процессов предварительного  исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

-- вид использования,  который в решающей степени  определяет состав, содержание и  количественные значения всех  связанных с недвижимостью показателей;

-- местоположение, отражающее  главную отличительную особенность  недвижимости -- её неразрывную связь с землей.

Недвижимость по определению  Гражданского Кодекса РК вещь сложная. Составляющими объекта недвижимости как сложной вещи является земельный  участок, на котором он расположен и  сам объект. Поэтому при заявлении  прав на объект недвижимости и его  регистрации возникает много  проблем и проволочек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых  простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных  организаций, отдаленность самого объекта  для доступа к нему, проблема четкой определенности пакета необходимых  документов, длительность совершения любой сделки, дороговизна оформления документов.

Предметом исследования является система управления и использования  недвижимого имущества.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав и заключения. В первой главе дана характеристика рынка недвижимости. Во второй главе  проанализированы основные системы  управления недвижимостью, третья глава  раскрывает основные принципы анализа  и оценки объектов недвижимости в  системе управления.

 

Глава 1. Характеристика рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости  как рыночная категория

На рынке недвижимости передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости.

Российский рынок  недвижимости характеризуется неравномерным  развитием сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  он является перспективной сферой вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

* создание новых  объектов

* передачу прав  на недвижимость

* установление равновесных  цен на объекты недвижимости

* эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

* распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования

* инвестирование в  недвижимость 

Рынок недвижимости как  составная часть рыночного пространства характеризуется классическими  условиями -- экономическими спадами и подъемами.

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении  построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

Поглощение созданных  объектов недвижимости наступает после  возрастания спроса на построенные  объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется ростом предынвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

Новое строительство  достигает апогея в результате повышения  спроса на вновь созданные объекты  и характеризуется ростом цен  на объекты строительства. Этот рынок  продавца.

Насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек  строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности  рынка недвижимости:

* низкая ликвидность

* высокая степень  регулирующего государственного  воздействия

* наличие стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастание её с течением  времени

* высокий уровень  трансакционных издержек

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей. Вследствие высокой рыночной стоимости  объектов недвижимости емкость рынка  может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет достижение рыночной сбалансированности и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения  условий на рынке недвижимости и  финансовом рынке управляют спросом  и предложением. Спрос на объекты  жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших  особенностей объектов недвижимости -- необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка  недвижимости можно отнести сложный  симбиоз преимуществ и недостатков  с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

? Возможность получения  большей прибыли (чем на других  рынках) за весь период эксплуатации  объектов недвижимости

? Достаточная устойчивость  потребительского спроса

? Меньшая подверженность  колебаниям экономических циклов

? Наличие определенной  защиты от внезапных изменений  рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного  характера аренды и длительного  строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

? Информация на  рынке не столь открыта, что  затрудняет обоснование объема  и характера инвестиций

? Отсутствие законодательной  базы в отношении обязательной  публикации информации о сделках

? «Жесткая» зависимость  от внешних условий градостроительного  регулирования

? Возможностей строительного  комплекса и потребительского  спроса

? Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

1.2 Рынок недвижимости  как разновидность инвестиционного  рынка

Рынок недвижимости можно  рассматривать как разновидность  инвестиционного рынка, потому что  на нем присутствуют агенты, характерные  для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических  отношений между продавцами и  покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность  получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных  особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Недвижимость трудно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в  АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в  управлении. Недвижимость, в отличие  от иных активов в большей степени  нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных  объектов недвижимости одного типа в  пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов  от инфляции. Недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать.

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования  на рынке недвижимости -- результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда -- ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен -- чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых  средств. Земля -- неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления.

С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар  особого рода -- дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам  недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой  он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.