Понятие и основные черты договора продажи недвижимости в Республики Беларусь

ИСТОЧНИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

§ 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИСТОЧНИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Источник права в материальном смысле - сложившие­ся в обществе объективные экономические условия жизни.

Термин «источник права» имеет несколько значений.

Источники права в формальном смысле - нормативные правовые акты, которые приняты в установленном порядке и закрепляют, изменяют или прекращают нормы земельно­го права.

Нормативный правовой акт - официальный документ установленной формы, принятый (изданный) в пределах компетенции уполномоченного государственного органа (должностного лица) или путем референдума с соблюдени­ем предусмотренной законодательством Республики Бела­русь процедуры, содержащий общеобязательные правила поведения, рассчитанные на неопределенный круг лиц и неоднократное применение.

Земельное право в отличие от аграрного, экологическо­го и других отраслей права, относящихся к числу ком­плексных, объединяет нормы одного порядка. В качестве источников /земельное право имеет собственные нормы, отличающиеся от норм других отраслей права и входящие в состав земельного законодательства.

Источники земельного права исторически закреплялись в разнообразных формах. В 1923 г. был утвержден первый Земельный кодекс, который действовал до 1925 г. Затем была утверждена его новая редакция. Формально данный нормативный акт просуществовал до введения в действие с 1 июля 1971 г. Земельного кодекса БССР.

Государственная собственность на землю на террито­рии Западной Белоруссии была установлена в Декларации Народного собрания Западной Белоруссии «О конфискации помещичьих земель» от 30 октября 1939 г. В ней говорит­ся: «Белорусское народное собрание, руководствуясь кров­ными интересами трудовых крестьян и выражая волю всех трудящихся масс, провозглашает на территории Западной Белоруссии конфискацию без всякого выкупа помещичьих земель, земель монастырей, земель крупных государствен­ных чиновников со всем их... инвентарем и усадебными постройками. Отныне вся земля Западной Белоруссии с ее недрами, а также леса и воды объявляются общенародным достоянием, т.о. государственной собственностью»[1]. Для ограничения крупного землевладения, наделения землей беднейшего крестьянства были установлены предельные нормы землевладения на один крестьянский двор в зависи­мости от областных и районных условий.

Источники земельного права, как и других отраслей, в своей совокупности образуют определенную систему. Юридическая сила каждого из источников в этой системе зависит от места и компетенции органа, принимающего нормативный акт.

Виды нормативных правовых актов определены в ст. 2 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 г. «О нор­мативных правовых актах Республики Беларусь»[2]. Среди них Конституция Республики Беларусь - Основной Закон Республики Беларусь, имеющий высшую юридическую силу и закрепляющий основополагающие принципы и нор­мы правового регулирования важнейших общественных отношений; программный закон, кодекс, закон, декрет, указ, постановления палат Национального собрания Рес­публики Беларусь, постановления Совета Министров Рес­публики Беларусь, акты Конституционного Суда Республи­ки Беларусь, Верховного Суда Республики Беларусь, Выс­шего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, Гене­рального прокурора Республики Беларусь, постановления республиканского органа управления и Национального банка Республики Беларусь. К числу нормативных право­вых актов отнесены также регламенты, инструкции, прави­ла, уставы (положения), приказы, решения органов местно­го управления и самоуправления.

Правовые акты, принимаемые с целью осуществления конкретных (разовых) организационных, контрольных или распорядительных мероприятий либо рассчитанные на иное однократное применение, не являются нормативными. Пе­речень таких актов назван в ст. 3 вышеуказанного Закона.

Источники земельного права принято делить на две большие группы: законы и подзаконные акты.

К числу подзаконных нормативных актов относятся акты государственных органов и акты органов местного самоуправления.

Подзаконные нормативные правовые акты издаются на основе законов и не должны им противоречить. Уровень и характер этих нормативных актов зависит от органа, их принявшего.

К их числу относятся:

♦              распоряжения Президента Республики Беларусь;

♦              постановления Правительства Республики Бела­русь;

♦              нормативные правовые акты министерств, иных республиканских органов государственного управления;

♦              нормативные правовые акты местных органов госу­дарственного управления и самоуправления нормативные акты организаций (корпоративные).

В науке аграрного права, которая тесно взаимодейству­ет с земельным правом, источники классифицируются по способу правотворчества на нормативные правовые акты государства, акты санкционированного и делегированного правотворчества. Часть земельно-правовых норм содержат уставы колхозов, других кооперативных организаций, предприятий и организаций различных форм собственно­сти.

§ 2. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

От представления о земельном праве как совокупности норм следует отличать понятие земельного законодательст­ва.

Земельное законодательство - совокупность законов, подзаконных нормативно-правовых актов, содержащих нормы земельного права. Земельное право и земельное за­конодательство во многом схожие, но разноплановые поня­тия. Ни одно из них нельзя недооценивать. Они имеют сходные цели и задачи по обеспечению рационального ис­пользования земель, улучшению окружающей среды, вос­производству плодородия почв, равноправному развитию всех форм хозяйствования на земле, распределению и пере­распределению земель между собственниками, владельца­ми и пользователями и др. Общепризнано, что первичным образованием в правовой системе является отрасль права, а отрасль законодательства - вторична.

Земельное законодательство, составляя совокупность разнородных земельно-правовых правил поведения; закре­пляет определенный правовой режим земли.

Первичной ячейкой, звеном земельного права является земельно-правовая норма - правило, установление норма­тивного характера, где закрепляются права и обязанности участников земельных отношений.

Земельное право как отрасль права имеет горизонталь­ную структуру, оно подразделяется на определенные взаи­мосвязанные и однородные институты, отличные от инсти­тутов других отраслей права.

Земельное законодательство состоит из законов и под­законных нормативных актов, которые могут быть и не связанными друг с другом. Земельное право в качестве от­расли регулирует земельные отношения, являющиеся одно­родными и образующие определенное единство. Земельное законодательство может регулировать как чисто земельные, так и иные отношения. Пример тому - законодательство о мелиорации и рекультивации земель.

Земельное законодательство характеризуется значи­тельным числом нормативно-правовых актов.

Главенствующее место в земельном законодательстве занимают законы. Они содержат правила общего характера, обладают высшей юридической силой, обязательны для всех участников земельных правоотношений независимо от того, на каких условиях они используют землю. Земельные законы закрепляют наиболее значимые положения в облас­ти земельных отношений и земельного строя государства.

Земельное законодательство относится к числу кодифи­цированных отраслей. Земельные отношения регулируются Кодексом о земле, который введен в действие с 1 января 1999 г.

Земельный закон более подробно регулирует ряд зе­мельных отношений - отношения частной собственности на землю, отношения собственности, землевладения и зем­лепользования граждан. Ряд новых законоположений со­держит раздел о правах и обязанностях землепользовате­лей, землевладельцев и собственников земельных участков и др.

В целях обеспечения рационального использования и охраны земель Кодекс о земле предусмотрел ряд новых требований по изъятию и предоставлению земельных уча­стков, расширил состав земель, которые могут изыматься в исключительных случаях. Более детально в Кодексе о зем­ле 1999 г. определена компетенция исполнительных и рас­порядительных органов, специально уполномоченного го­сударственного органа по земельным ресурсам и землеуст­ройству в области регулирования земельных отношений.

Осуществляя комплекс мер, направленных на реализа­цию положений Кодекса о земле и земельной реформы, Со­вет Министров Республики Беларусь принял ряд норматив­но-правовых актов. Ими установлен порядок систематиче­ского выявления земель, используемых не по целевому на­значению, нерационально используемых или используемых способами, приводящими к снижению плодородия почв; определен порядок возмещения убытков собственникам, владельцам и пользователям земли в случае изъятия зе­мельных участков; установлен порядок определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производст­ва; утверждены основные положения землеустройства, по­рядок ведения земельного кадастра и мониторинга земель, осуществления государственного контроля за использова­нием и охраной земель; определены первоочередные меры по комплексному развитию территорий и населенных пунктов Республики Беларусь.

§ 3. КОНСТИТУЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

Основным источником земельного права является Кон­ституция Республики Беларусь.

Она устанавливает наиболее важные стороны государ­ственной и общественной жизни. Конституция как основ­ной закон закрепляет принципиальные положения, относя­щиеся к структуре органов государственной власти и управления. Ею определены основы конституционного строя Республики Беларусь как унитарного социального правового государства, полномочия Президента и Прави­тельства, судебных органов власти, органов местного управления и самоуправления.

Нормы Конституции Республики Беларусь являются основополагающими для отраслей права, в том числе и для земельного права. Их можно условно подразделить на не­сколько групп:

♦              непосредственно посвященные земельным отноше­ниям;

♦              содержащие правовые основы более широкого объ­екта правового регулирования и касающиеся природных ресурсов, охраны окружающей среды, составной частью которой являются и земельные ресурсы;

♦              участвующие в урегулировании земельных отноше­ний косвенно, формулируя положения, относящиеся к пра­ву собственности граждан, к правам и свободам человека и гражданина, гарантируя их защиту, в том числе судебную.

Из 146 статей Конституции 77 (т.е. около 50 процентов) посвящены правам и свободам человека и гражданина. Их дальнейшее развитие предполагает и закрепление земель­но-правовыми нормами (отраслевым законодательством). Конституция устанавливает правило, согласно которому законы, указы и другие акты государственных органов должны издаваться на основе и в соответствии с Конститу­цией Республики Беларусь. В случае же расхождения зако­на, декрета или указа Президента Республики Беларусь с Конституцией действует Конституция. В Конституции пре­дусмотрено, что в случае расхождения декрета или указа Президента Республики Беларусь с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом.

Согласно ст. 13 Конституции, собственность в Респуб­лике Беларусь может быть государственной и частной. Го­сударство предоставляет всем равные права для осуществ­ления хозяйственной деятельности. Недра, воды, леса со­ставляют исключительную собственность государства. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в соб­ственности государства. В ст. 44 гарантируется каждому право собственности и содействие ее приобретению. Соб­ственность, приобретенная законным образом, защищается государством. Осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе и безопасно­сти, наносить вред окружающей среде, историко-культурным ценностям, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.

Статья 45 гарантирует гражданам Республики Беларусь право на охрану здоровья, которое обеспечивается в числе других мерами по оздоровлению окружающей среды.

Согласно ст. 46 Конституции, каждый гражданин имеет право на благоприятную окружающую среду и на возме­щение вреда, причиненного нарушением этого права. Госу­дарство осуществляет контроль за рациональным исполь­зованием природных ресурсов в целях улучшения и защиты условий жизни, а также охраны и восстановления окру­жающей среды.

Конституция закрепляет не только важнейшие личные, политические и социально-экономические права граждан, но и их гарантии. Важнейшей гарантией конституционных прав и свобод граждан является их юридическая защищен­ность. Конституция обязывает государственные органы, должностных и иных лиц, которым доверено исполнение государственных функций, в пределах своей компетенции принимать необходимые меры для осуществления и защи­ты прав и свобод граждан. Эти органы и лица в соответст­вии со ст. 59 Конституции несут ответственность за дейст­вия, нарушающие права и свободы личности. Впервые в конституционной практике Республики Беларусь в ст. 60 Конституции закреплена судебная защита основных прав и свобод граждан.