Становление и развитие рынка недвижимости в России

Становление и развитие рынка  недвижимости в России

Функционирование  развитого рыночного хозяйства  построено на взаимодействии целого ряда рынков. Важное место среди  них занимает рынок недвижимого  имущества: жилья и разнообразных  нежилых помещений коммерческого  назначения (офисных, торговых, складских  и производственных). В советской  экономике накануне рыночных преобразований использование нежилого недвижимого  имущества в основном было ограничено рамками государственной собственности  и регламентировалось всеобъемлющим  планированием хозяйственной деятельности. В жилищной сфере, как и в некоторых  других секторах, такая ситуация сочеталась с существование легальных и  нелегальных элементов квазирыночных отношений (жилищная кооперация, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров), которые можно рассматривать в качестве предыстории рынка жилья.

Отправной точкой развития рынка жилья в России следует считать 1990 г., когда Закон "О собственности в СССР" признал существование частной  собственности, а наиболее дальновидные работники жилищностроительной сферы Москвы начали создавать первые риэлторские фирмы.  Средняя цена 1 кв. м жилья в то время составляла $100, а развитие рынка первые полтора года тормозилось узкой материальной базой. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда рынок получил реальное ускорение за счет увеличения предложения. Рынок жилья стал ядром всего рынка недвижимости в стране в период радикальных рыночных реформ.

Осуществляемый  с начала 90-х годов мониторинг рынка жилья позволил накопить и  систематизировать большое количество эмпирических данных по всей России. Ниже рассматриваются основные факторы  и тенденции становления и  функционирования рынка жилья.  Анализ других сегментов рынка недвижимости оставлен за скобками данного материала, вследствие их более позднего старта, замедленного развития и недостатка фактического материала. 

Основные  закономерности и  факторы развития рынка жилья

Стремительный рост цен в ходе радикальных рыночных реформ затронул и сектор недвижимости, причем наблюдаемые на нем процессы не могут быть убедительно объяснены только воздействием факторов  номинальной рублевой инфляции и изменения покупательной способности доллара. Более того, эти инфляционные явления на рынке недвижимости находились в противоречии с известными закономерностями функционирования развитого рыночного хозяйства, в котором  негативные изменения основных макроэкономических показателей сопровождаются, как правило, снижением цен на жилую недвижимость. Еще одним доказательством развития российского рынка недвижимости в противоречии с закономерностями функционирования рыночных экономик является тот факт, что и в 1994-1997 гг. после начала финансовой стабилизации цены росли в 50-70% городов, охватываемых выборкой Российской гильдии риэлторов (РГР), тогда как превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки (в 1992-1994 гг. рост цен в более чем 50% обследованных городов можно считать следствием того, что спрос опережал предложение) (табл. 1, рис. 1).

Рис. 1. Укрупнённые  показатели рынка жилья (увеличить изображение)

Анализ рынка  жилищной недвижимости в 1992-1998 гг. в  России позволил выявить общую для  развивающихся рынков различных  российских городов закономерность изменения стоимости жилья.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем  развитии проходит ряд стадий.

При переходе от одной стадии к другой цены на недвижимость (основной индикатор рынка) изменяются следующим образом.

В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально  недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый  рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены выросли  в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). Вторая (переходная) стадия, когда цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации. Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенного продвижения к его стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т.д.

В Москве стартовая  стадия началась в середине 1990 г. В  других городах ее начало совпадает  с общим началом экономической  реформы в стране (1992 г.). Отдельные  регионы лишь в 1993-1995 гг. вступили в  стартовую стадию рынка жилья (хотя по отдельным параметрам предпосылки  запуска рынка все же возникали  под влиянием общей экономической  ситуации и развития нормативно-юридической  базы в стране). Переход к другим стадиям также осуществляется в  различные сроки, а продолжительность  каждой стадии  колеблется от 1 года до 3-5 лет.

Переход к стадии стабилизации возможен в рамках двух сценариев: “с перебегом”, когда цены вначале стремительно растут и переходят  за разумные пределы, а затем несколько  снижаются и после одного-двух колебаний устанавливаются на более  низком уровне, и “с доползанием”, когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Так, в Москве в 1996-1997 гг. цены на жилье снижались от того запредельного уровня, которого они достигли к марту 1995 г., постепенно нащупывая свой стабильный уровень, соответствующий статусу и масштабу столицы, уровню экономического развития и степени концентрации финансовых ресурсов, расположению и природно-климатическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда. К середине 1997 г. этот уровень был достигнут. Аналогичный сценарий, хотя и с меньшим “перебегом”, реализовался в Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти. В то же время в других городах (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Тверь) реализовался сценарий “с доползанием”.

К 1998 г. рынок  жилья во все большем числе  городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. стадии стабилизации достигли около 30% городов, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60-70%.

Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся  переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого уровня до естественного  для каждого города уровня, соответствующего его специфическим особенностям. Эта динамика является общей для  всех регионов. Однако ее фактическая  реализация имеет свои особенности  в различных регионах и городах  России. Темпы развития рынка (сроки  начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста  цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности  развития рынка жилья в различных  городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные  между собой факторы, такие как:

- административный  статус и масштаб города, характер  его социально-экономического развития;

- структура и  состояние недвижимого фонда  города;

- удаление от  столиц, других крупных центров,  соседних государств;

- наличие транспортных  коммуникаций и степень развития  остальной инфраструктуры;

- природно-климатические  условия; 

- качество жизни  (включая социальную, криминогенную  и экологическую обстановку).

Естественным  следствием произошедшего в России в 90-х гг. перехода к рыночному  хозяйству стала концентрация капиталов  в крупных городах, где произошло  достаточно быстрое приспособление экономики к новым рыночным условиям хозяйствования. Интенсивное развитие негосударственного сектора в столицах, ряде региональных и промышленных (при  наличии экспортоориентированных, конкурентоспособных производств) центров с большими объемами финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами обеспечило появление достаточно многочисленных высокодоходных групп населения, имеющих соответствующую планку потребностей. В этих условиях рынок недвижимости достаточно быстро развивается, а цены на нее со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне.

На другом полюсе находится большинство малых  городов, где экономика в дореформенный  период имела моноотраслевой характер и с началом рыночных реформ попала в состояние глубокой депрессии. Отсутствовали и объективные предпосылки для развития рыночной экономики, характерные для крупных центров (близость к столицам и зарубежью, развитая инфраструктура, вовлеченность во внешнеэкономические связи). В отличие от них там, по существу, не вызрел новый, сколько-нибудь значительный, конкурентоспособный сектор хозяйства. Под давлением  низких денежных доходов населения рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а цены со временем стабилизируются на низком уровне.

Между этими  крайними типами городских поселений  находится множество других, находящихся  в промежуточном состоянии, для  которых характерен неспешный темп развития рынка недвижимости и средний  уровень цен после стабилизации. В таблице 1 представлена динамика цен  на рынке жилищной недвижимости в  различных городах страны после 1992 г.

Таблица 1. Цена  1 кв. м общей площади жилья в городах России в 1993-1998 гг.

*     -  средневзвешенные цены предложения или сделок (см. ниже) за декабрь соответствующего   года;

**   -  цены сделок;

*** - индекс инфляции USD - отношение индекса инфляции  к индексу девальвации рубля   относительно доллара.

Кроме того, изучение рынка конкретных городов показало, что в условиях переходной экономики  и высокой степени нормотворческой  самостоятельности субъектов Федерации, важными факторами, определяющим темпы  и характер развития рынка недвижимости, являются политическая ориентация местных  властей и степень их активности на рынке. В свою очередь, от них зависит  состояние ряда других факторов, влияющих на уровень цен на жилье: развитие инфраструктуры, направленность нормативно-правовой базы, степень криминализации рынка  и т.д.

Энергичная политика региональных и городских администраций, развивающая по-настоящему цивилизованные рыночные отношения, в сочетании  с высокими доходами значительной части  населения, достаточными для  формирования относительно многочисленного среднего класса с его бурной деловой активностью, в т. ч. в инвестиционно-строительном секторе, способствует росту спроса и предложения на объекты недвижимости, в результате чего цены на нее быстро растут, а затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.  Напротив, нерыночная ориентация местных властей, отсутствие благоприятных условий для развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная пассивность, консервируемые, как правило,  низким уровнем доходов населения и миграционным  оттоком, имеют своим следствием низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости, сдерживают рост цен на них. В своей крайней форме данный вариант может превратиться в явную политику противодействия развитию рынка недвижимости на локальном уровне, что может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен на низком уровне, снижению доходности и увеличению риска инвестиций в жилье.

В российских реалиях  переходного периода можно наблюдать  самые различные сочетания взаимного  влияния объективно обусловленных  экономических факторов и вариантов  политики региональных властей, что  привело к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости, к асинхронности их развития.

Так, в Москве в 1992-94 гг. проводилась  активная политика по развитию рыночных отношений. Вместе с другими факторами и присущими мегаполису преимуществами она способствовало быстрому становлению рынка и бурному росту цен на жилье. В дальнейшем, в 1995-96 гг. все больше стали проявляться тенденции к замещения конкурентной среды регулированием на основе комбинирования административных и рыночных интересов. Происходил дальнейший рост цен при коммерческой продаже вновь строящегося муниципального жилья в условиях стабилизации цен вторичного рынка, что привело к кризису ликвидности на первичном рынке, и как следствие, замедлению темпов развития рынка, снижению цен на жилье и достижению стабилизации лишь к концу 1997 г. По мере осознания городскими властями причин кризиса на рынке нового жилья предпринимались попытки привлечения специалистов для создания методики расчета целесообразных цен, учитывающей факторы спроса и предложения, но положение кардинальным образом не менялось.