Становление и развитие рынка недвижимости в России

В Санкт-Петербурге, благодаря своевременному появлению  в 1992 г.  нормативно-правового обеспечения механизмов функционирования рынка жилья, стабилизация по сценарию “с доползанием” была достигнута в 1994-1995 гг., т. е. на 2 года раньше, чем в Москве. Однако усилившееся с 1996 г. регулирующее воздействие властных структур привело к накоплению столь значительного негативного потенциала, что кризисные явления на рынке Петербурга проявились еще до наступления финансового кризиса.

В таком крупном  городе, как Екатеринбург, и в  сравнительно небольшой Твери рынок  жилья начинался с приблизительно одинакового уровня цен, и в 1992-93 гг. развивался синхронно. Но в Твери активная рыночная политика местных властей, в том числе участие в ряде проектов по реформированию жилищной сферы, финансируемых международными финансовыми организациями, ускорила становление рынка, который  уже в 1994 г. вышел на стадию стабилизации. При этом достаточно низкий уровень цен (около $300) вполне соответствует специфическим особенностям этого города. В отличие от этого, в Екатеринбурге рост цен продолжался достаточно плавно до 1997 г.

Характерным для  России примером зависимости рынка  недвижимости от конкретной социально-экономической  ситуации является Ульяновск. Вопреки  устоявшемуся мнению о принадлежности региона к “красному поясу” в  этом городе сложился один из первых удачных  региональных рынков жилья (как вторичный, так и первичный).

На фоне проводившейся  до 1996 г. администрацией области политики по регулированию цен на основные продукты питания и весьма умеренной  приватизации местные энтузиасты-профессионалы  при отсутствии правового регулирования  на региональном уровне (как разрешительного, так и запретительного характера) сумели наладить механизмы рынка, создать  его инфраструктуру и обеспечить к 1994 г. стабилизацию цен на вторичном  и первичном рынке на уровне $350. Сформировавшиеся к этому времени заказы на строительные работы предприятиям, находящимся все еще в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет послужили надежной защитой частных застройщиков и риэлторов от возможных санкций властей, а один из девелоперских проектов получил первую в России премию на международном конкурсе в 1995 г.

Новая волна  депрессии, выразившаяся в длительных простоях основных градообразующих  предприятий областного центра в  сочетании с отпуском ранее регулировавшихся цен на продовольственном рынке, в 1996 г. привела к стагнации цен  на рынке недвижимости, но уже к  концу 1997 г. начался их рост  до уровня, соответствующего, по оценке РГР, специфике этого города ($400-450).

Тем не менее, несмотря на асинхронный характер развития в  различных городах и регионах, состояние рынка недвижимости по России в целом к осени 1997 г. может  быть охарактеризовано, как трудно достигнутая стабильность. С середины 1995 г. в условиях финансовой стабилизации и укрепления курса рубля происходил осторожный, прерываемый важными  политическими событиями (прежде всего, парламентскими выборами в декабре 1995 г. и  президентскими в июне 1996 г.) процесс дедолларизации рынка. В результате в 1997 г. лишь в 20% обследованных городов использовались только долларовые цены (в конце 1994 г. – 40 %), в 30% - смешанные (в конце 1994 г. – 35%) и в 50% - только рублевые (в конце 1994 г. – 25%).

Однако в последние  три месяца 1997 г., когда в российской экономике стало ощущаться влияние  мирового финансового кризиса, произошло  существенное повышение активности рынка жилья в ряде городов  России: рост спроса, увеличение числа сделок и повышение долларовых цен на 10-30%.

Резкое повышение  Центробанком РФ учетной ставки, проводимые им крупномасштабные валютные интервенции  с целью поддержания обменного  курса рубля, значительный рост доходности государственных ценных бумаг, пессимистические прогнозы в ряде средств массовой информации, растущее недоверие населения  к кредитно-денежной политике правительства  сформировали соответствующее поведение  участников рынка жилья. Покупатель в ожидании девальвации рубля  стал конвертировать рублевые накопления в доллары с целью приобретения на них жилья, пусть менее качественного  или меньшего размера, чем он мог бы это сделать ранее в спокойной обстановке. Продавец также становится уступчивым в надежде на увеличение в ближайшее время рублевого наполнения вырученных долларов. В итоге рынок активизировался, а цены на нем стали расти.

В еще большей  степени это относится к итогам I полугодия 1998 г., когда до российского  рынка докатилась следующая, майская 1998 г., волна кризиса на финансовых рынках Азии. Ожидаемого весеннего  снижение цен на рынке жилья в  Москве и других городах не произошло. Более того, вплоть до июля-августа  они продолжали незначительно расти, что можно объяснить только приведенными выше причинами. Существенные коррективы в динамику рынка недвижимости внес финансовый кризис августа 1998 г.