Договор найма жилых помещений

          А по договору социального  найма жилого помещения, кроме  того, что наймодатель должен  предоставить соответствующее жилое помещение, как и по договору коммерческого найма, он  должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии пригодном для проживания»¹⁰. Это означает, что помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Второе требование, также как и в договоре коммерческого найма жилого помещения, означает, что сдаваемое помещение должно соответствовать всем техническим, санитарным и другим предусмотренным законодательством нормам.

          Следующим  условием является цена или размер оплаты.

          Условия о цене применительно  к договору коммерческого найма  жилого помещения оговорены в ГК РФ¹¹. ГК РФ прежде всего подчёркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Но с одним ограничением. Имеется в виду, что, если законом определён максимальный размер такой оплаты, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. То есть, если договорная цена окажется выше установленной законом, то это условие должно быть признано недействительным, с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК РФ. В результате договор можно будет считать всё же заключённым с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму.

          По договору социального найма  жилого помещения Конституция  Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. С учётом вышесказанного следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях – безвозмездно.

          Отдельно следует сказать о  том, что наниматель обязан  своевременно вносить плату за  жилое помещение. Если договором  не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи¹²

          Договор коммерческого найма  жилого помещения, как таковой,  имеет определённый срок, в пределах  которого наниматель в праве  пользоваться жилым помещением¹³. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, но с условием, что он не превысит пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

          По договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование¹⁴. По этой причине включение в договор условия о сроке любой продолжительности является ничтожным. Исключение составляет договор найма служебного жилого помещения. Он имеет срок действия, определяемый всем тем временем, в течение которого продолжается работа нанимателя, послужившая основанием предоставления ему помещения для проживания¹⁵.

          Также в договор могут быть  включены следующие условия: 

• кто будет следить за надлежащим состоянием жилого помещения, осуществлять текущий и капитальный ремонт¹⁶;
• граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем¹⁷.

 Если  стороны не урегулировали эти  вопросы в договоре, то возникшие  по ним споры будут решаться  на общих основаниях сформулированных  в ГК РФ.

          Говоря о преимущественном праве  нанимателя на заключение договора на новый срок, следует отметить, что при согласовании условий договора наниматель не в праве требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения¹⁸.                                                                    

    

  

    

      

  

  

   

   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ  ДОГОВОРА.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ. 

          И ГК РФ и ЖК РСФСР содержат  статьи, касающиеся изменения договоров найма жилого помещения.

          Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с:

• выбытием нанимателя и его замены новым нанимателем;
• выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью;
• при вселении в жилое помещение членов семьи нанимателя и других лиц;
• при получении освободившегося в квартире жилого помещения;
• при отказе пользователя от части жилого помещения и т.п.

          Изменение договора найма жилого  помещения необходимо отличать  от изменения жилищного правоотношения, которое гораздо шире по своему содержанию.

          Изменение договора найма жилого  помещения происходит:

 1) по объекту – в связи с разделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Необходимость раздела или выдела жилой площади вызывается разного рода причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием на её базе нескольких семей или расторжение брака между супругами и т.п.

          Право на раздел или выдел  жилого помещения имеет совершеннолетний член семьи нанимателя, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии приходящейся на него долей жилой площади, либо с  учётом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выдано благоустроенное, изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

         В случае отсутствия согласия  совершеннолетних членов семьи  споры о разделе и выделе  жилого помещения рассматриваются  в суде в порядке искового производства;

 2) по субъекту – вследствие признания нанимателем другого члена семьи, или по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью.

          Совершеннолетний член семьи  нанимателя может с согласия  остальных совершеннолетних членов  семьи требовать признания его  нанимателем по ранее заключённому  договору социального найма вместо первоначального нанимателя.

           Право признания нанимателем  другого члена семьи принадлежит  совершеннолетним членам семьи так же в случае смерти нанимателя.

           Граждане, проживающие в одной  квартире и пользующиеся в  ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на всё занимаемое ими жилое помещение. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартир, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным, а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор социального найма жилого помещения. В данном случае вместо нескольких нанимателей в квартире образуется один единственный наниматель, к которому переходят все права и обязанности по ранее заключённым договорам.

          Посвящённые этим правам нормы  ЖК РСФСР непосредственно рассчитаны на договоры социального найма жилого помещения.

          Аналогичными правами может быть  наделён и наниматель при коммерческом найме. Однако соответствующее указание должно содержаться в заключённом сторонами договоре. Это связано с тем, что нормы ЖК РСФСР, определяющие набор таких прав, порядок их осуществления, пределы и др., не являются для сторон, заключивших договор коммерческого найма, обязательными.

          ГК РФ содержит так же нормы, посвящённые основаниям и порядку прекращения договоров найма жилого помещения.

         Договор социального найма может  быть расторгнут:

1)по  инициативе нанимателя. Договор  социального найма жилого помещения  по инициативе нанимателя с согласия всех членов семьи, может быть, расторгнут в любое время путём совершения активных действий в отношении наймодателя (предупреждение, подача заявления и т.п.) или путём пассивного бездействия, выражающегося в выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место. В последнем случае договор считается расторгнутым со дня выезда.

          Расторжение договора социального  найма жилого помещения по  инициативе нанимателя не влечёт никаких неблагоприятных для него последствий. Иногда наниматель, переезжая на новое место жительства, оставляет ранее занимаемое жилое помещение в непригодном для постоянного проживания состоянии. Для недопущения таких случаев нормы жилищного права обязывают нанимателя сдать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора.

   2) по инициативе наймодателя.  Договор социального найма жилого  помещения, может быть, расторгнут по инициативе наймодателя только по основаниям, предусмотренным в законе, и только в судебном порядке, за исключением выселения в административном порядке.

          Жилищное законодательство закрепляет  принципы расторжения договора найма жилого помещения:

• никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным в законе;
• административное выселение допускается только по основаниям, указанным в законе, с последующим правом гражданина обжаловать действия прокурора в судебном порядке;
• выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных в законе.

         Расторжение договора социального  найма жилого помещения не  всегда связано с выселением  из жилого помещения. При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место или в случае смерти нанимателя действие договора социального найма прекращается без необходимости выселения. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора, поскольку договор в данном случае не заключался.

         По договору коммерческого найма  жилого помещения, наниматель  жилого помещения в праве с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

         Договор коммерческого найма  жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длинный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

        По решению суда нанимателю  может быть предоставлен срок  не более года для устранения  им нарушений, послуживших основанием  для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определённого судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

          Договор найма жилого помещения,  может быть, расторгнут в судебном  порядке также и по требованию любой из сторон в договоре:

• если помещение перестаёт быть пригодным для проживания;
• в случае его аварийного состояния.

         Если наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия  которых он отвечает, используют  жилое помещение не по назначению  либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.