Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия как имущественный комплекс, и предприятия в цело

 

Примерный перечень документов, предоставляемых  на государственную регистрацию  права собственности, право хозяйственного ведения на предприятие как имущественный  комплекс.

1. Решение уполномоченного органа о создании предприятия как имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества с указанием его состава.

2. Акт  инвентаризации предприятия.

3. Бухгалтерский  баланс.

4. Заключение  независимого аудитора о составе  и стоимости предприятия.

5. Кадастровые  паспорта на объекты недвижимого  имущества, входящие в состав  предприятия как имущественного  комплекса.

 

Примерный перечень документов, предоставляемых  на государственную регистрацию  договора купли-продажи и перехода права на предприятие как имущественный комплекс.

1. Решение  уполномоченных органов юридических  лиц, участвующих в сделке об  отчуждении и преобразовании  предприятия как имущественного  комплекса.

2. Договор  купли-продажи предприятия как  имущественного комплекса представляется на государственную регистрацию не менее чем в трех экземплярах подлинниках. Договор должен быть подписан сторонами, прошит и скреплен подписями и печатями сторон.

3. Передаточный  акт, подписанный сторонами сделки, а также прошитый, скрепленный  подписями и печатями сторон.

4. Обязательные  приложения к договору по количеству  подлинников договоров, представляемых  на государственную регистрацию:  акт инвентаризации предприятия;  бухгалтерский баланс; заключение  независимого аудитора о составе  и стоимости предприятия; перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия с указание кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

6. Нотариально  удостоверенное согласие супруги  (супруга) на приобретение (отчуждение) предприятия как имущественного комплекса, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель без образования юридического лица

 

 

Примерный перечень документов, предоставляемых  на государственную регистрацию  договора об ипотеке (залоге) на предприятие  как имущественный комплекс.

1. Договор  об ипотеке предприятия представляется  на государственную регистрацию  не менее чем в трех экземплярах  подлинниках. Договор должен быть  подписан сторонами, прошит и  скреплен подписями и печатями  сторон.

2. Согласие  уполномоченных органов юридических лиц, участвующих в сделке об обременении (ограничении) предприятия как имущественного комплекса.

3. Обязательные  приложения к договору об ипотеки  по количеству подлинников договоров,  представляемых на государственную  регистрацию: акт инвентаризации предприятия; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

4. Отчет  об оценке имущества, если проведение  оценки является обязательным  в силу закона.

 

 

Примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора аренды на предприятие как имущественный комплекс.

1. Договор  аренды предприятия представляется  на государственную регистрацию  не менее чем в трех экземплярах  подлинниках. Договор должен быть  подписан сторонами, прошит и скреплен подписями и печатями сторон.

2. Передаточный  акт.

3. Документы,  подтверждающие уведомление кредиторов  о передаче предприятия в аренду.

4. Согласие  уполномоченных органов юридических  лиц, участвующих в сделке об  обременении (ограничении) предприятия как имущественного комплекса.

 

 

Примерный перечень документов, предоставляемых  на государственную регистрацию  при отчуждении предприятия как  имущественного комплекса в рамках процедуры банкротства.

1. Договор  купли-продажи предприятия представляется на государственную регистрацию не менее чем в трех экземплярах подлинниках, а также передаточный акт. Договор и передаточный акт должны быть подписаны сторонами, прошиты и скреплены подписями и печатями сторон.

2. Обязательные  приложения к договору по количеству подлинников договоров, представляемых на государственную регистрацию: акт инвентаризации предприятия; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков их требования, сформировавшихся при конкурсном производстве, исключая обязательства, указанные в пункте 1 статьи 134 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

3. Документы,  подтверждающие полномочия арбитражного  управляющего (решение Арбитражного  суда о признании предприятия  банкротом (несостоятельным), решение  Арбитражного суда о назначении  конкурсного управляющего).

4. Решение  о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, утвержденное комитетом кредиторов.

5. Кадастровые  паспорта объектов недвижимого  имущества, входящих в состав  предприятия. Представление кадастровых  паспортов объектов недвижимого  имущества не требуется, если  кадастровые паспорта, планы данных объектов недвижимого имущества и содержащие описание объектов недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялись и были помещены в соответствующие дела правоустанавливающих документов.

6. Документы,  подтверждающие опубликование сведений  о продаже предприятия.

7. Документ, подтверждающий оплату за предприятия.

8. Документы,  подтверждающие соблюдение процедуры реализации предприятия как имущественного комплекса (протоколы проведения конкурса, аукциона и др.).

9. Нотариально  удостоверенное согласие супруги  (супруга) на приобретение (отчуждение) предприятия как имущественного  комплекса, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель.

 

 

Примерный перечень документов, предоставляемых  на государственную регистрацию  при отчуждении предприятия как  имущественного комплекса в порядке  приватизации.

1. Договор  купли-продажи предприятия или  передаточной акт представляется на государственную регистрацию не менее чем в трех экземплярах подлинниках. Договор или передаточный акт должны быть подписаны сторонами, прошиты и скреплены подписями и печатями сторон.

2. Обязательные  приложения к договору по количеству подлинников указанных документов, представляемых на государственную регистрацию: акт инвентаризации предприятия; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень долгов (обязательств) продавца, включаемых в состав предприятия с указание кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

3. Отчет  об оценке государственного и  муниципального имущества.

4. Документы,  подтверждающие погашение задолженности  предприятия перед бюджетами  всех уровней и государственными внебюджетными фондами.

5. Документы,  подтверждающие опубликование решения  об условиях приватизации предприятия

6. Кадастровые  паспорта объектов недвижимого  имущества, входящих в состав  предприятия. Представление кадастровых  паспортов объектов недвижимого имущества не требуется, если кадастровые паспорта, планы данных объектов недвижимого имущества, содержащие описание объектов недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже представлялись и были помещены в соответствующие дела правоустанавливающих документов.

7. Документы,  подтверждающие опубликование прогнозного  плана, решение об условиях  приватизации.

8. Документ, подтверждающий оплату предприятия.

9. Документы,  подтверждающие соблюдение процедуры  реализации предприятия как имущественного  комплекса (протоколы проведения  конкурса, аукциона и др.).

10. Нотариально  удостоверенное согласие супруги  (супруга) на приобретение (отчуждение) предприятия как имущественного комплекса, если стороной сделки является индивидуальный предприниматель.

 

Заключение.

Предприятие как единый объект вовлекается  в оборот только после регистрации  вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом. Можно сказать, что предприятие (бизнес) есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность и целостность при совершении сделок с ним. Цель правовой конструкции предприятия как имущественного комплекса состоит в предоставлении участникам гражданского оборота передачи возможности прав на все элементы бизнеса путем заключения одной сделки, а не множества отдельных сделок. Отнесение предприятия к недвижимости, несмотря на принципиально иную правовую природу, означает подчинение сделок с ним более строгому режиму, в том числе требованиям государственной регистрации как средству государственного контроля законности сделок с бизнесом.

При этом следует отличать предприятие  как особый объект недвижимого имущества  от других имущественных комплексов — производственных, технологических и пр. Такие имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Недвижимые имущественные комплексы подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях.

Правовой режим предприятия  в целом распространяется на правовой режим объектов недвижимости, относящихся  к предприятию. Переход прав на предприятие  или их ограничение (обременение) влечет автоматический переход или ограничение прав на каждый объект недвижимости в его составе. В свою очередь, правовой режим отдельных объектов влечет необходимость его соблюдения при сделках с предприятием. Цель государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними состоит в обеспечении законности сделок с предприятиями и объектами недвижимости, относящимися к предприятиям, защите прав и законных интересов как участников сделок с предприятиями, так и сделок с объектами, входящими в их состав.

До регистрации права на предприятие  и сделок с ним обязательна  государственная регистрация прав на относящиеся к предприятию  объекты недвижимости по месту их нахождения. Регистрация прав на предприятие  до сделки с ним (первичная регистрация) есть лишь основание для записи о включении определенного объекта недвижимости в состав предприятия. В отношении прав на объекты первичная регистрация прав на предприятие есть фикция, применение которой во многом обусловлено возможностью получить подтверждение прав без внесения соответствующей платы за государственную регистрацию. Напротив, регистрация перехода права на предприятие есть предусмотренное законом основание для внесения записей о новом собственнике в отношении каждого объекта в составе предприятия, которое осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объектов без взимания платы за регистрацию. Аналогично регистрация договоров аренды, ипотеки предприятия, регистрация передачи предприятия в доверительное управление есть основание для внесения соответствующих записей по каждому объекту без дополнительной платы за регистрацию.

Необходимость соблюдения действующих  норм при государственной регистрации  прав на предприятие и сделок с  ним в случае, когда мест нахождения объектов и места регистрации правообладателя и правоприобретателя как юридических лиц (или индивидуальных предпринимателей) различные, ведет к необходимости взаимодействия нескольких учреждений юстиции, что существенно усложняет регистрационную процедуру. В то же время, в случае регистрации прав на предприятие, в состав которого не включены объекты недвижимости и права пользования ими, государственная регистрация носит формальный характер и в связи с изменчивостью бизнеса, по существу, не дает каких-либо дополнительных гарантий участникам сделки. Поэтому целесообразность подчинения предприятия как специфического объекта гражданских прав правовому режиму недвижимости, в том числе требованиям государственной регистрации, требует дальнейшего изучения и обсуждения в рамках законодательной работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  Литературы:

1. Гражданский Кодекс РФ
2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» от N 122-ФЗ.
3. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ
4. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров  купли-продажи…»
5. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью. М., 2005.
6. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. ст. / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2005.