АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА САМАРА

МОУ ВПО «САМАРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И  МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ»

ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТА 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа

ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости»

НА ТЕМУ: «Государственная регистрация прав на недвижимость» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Самара 2010

Содержание

Введение

Всем  нам не хватает  прав... Слишком много  от них обязанностей.  

     Как известно, еще совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, госкомзема.

     Развитие  рыночных начал экономики поставило  принципиально новую задачу —  учитывать не только и не столько  физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

     Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

     Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

     Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники  гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

     В-третьих, из-за нехватки оборотных средств  приватизированные предприятия  или их собственники предпринимали  попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.

     Наконец, в связи с противоречивостью  отдельных нормативных актов  суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях  момент передачи вещи или ее оплаты.

     Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

     Таким образом, правовой институт государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним призван создать принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам.  
Понятие движимого и недвижимого имущества.

     Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

     Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

     Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

     Статья 130 ГК РФ в построении определения  недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

     Перечень  объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась  за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких  как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

     Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

     Недвижимостями  в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

     Особым  объектом недвижимости является предприятие  как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

     Все остальные вещи, которые по прямому  указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

     Основная  специфика правового режима недвижимого  имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

     Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В соответствии с п.1 ст.2 Закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из п.1 комментируемой статьи.

     По  существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

     Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация  для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

     Создаваемая система регистрации выполняет  несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

Законодательство  о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

     Вступление  в силу Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института — государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот правовой институт обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права. В его состав входят преимущественно публичноправовые нормы. В соответствии со ст.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.