Купля-продажа жилых помещений

Решение об отказе в регистрации  должно быть принято в течение  срока государственной регистрации. В случае принятия решения об отказе в регистрации заявителю должно быть направлено письменное сообщение  о причинах отказа не позднее чем  через пять дней после истечения  срока государственной регистрации. Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации  права на недвижимое имущество нельзя подать еще раз. Заявитель вправе это сделать, после того как будут  исправлены причины, послужившие основанием для отказа. При отказе в регистрации  уплаченная за нее сумма не подлежит возврату, так что придется повторно внести деньги. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд или в арбитражный  суд. Следует помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что  он неправильно отказал в регистрации. В этом случае также можно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации.

Физическое или юридическое  лицо вправе обжаловать отказ в течение  трех месяцев со дня получения  извещения об отказе. Если суд признает иск обоснованным, то он принимает  решение обязать учреждение юстиции  провести государственную регистрацию  и устанавливает для этого  срок. Решение суда направляют руководителю учреждения юстиции в трехдневный  срок с даты вступления судебного решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем через месяц со дня получения решения суда.

 

3.2 Сроки регистрационных действий

Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых  учреждениями юстиции и другими  органами в системе государственной  регистрации, определены Законом о  государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение  от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.

1. Государственная регистрация  прав и сделок осуществляется  в срок не позднее 1 месяца  со дня подачи заявления и  необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона  о государственной регистрации  прав), для регистрации залога (ипотеки)  также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение  срока начинается на следующий  день после приема документов  и заканчивается в соответствующее  дате приема число следующего  месяца, т. е. срок государственной  регистрации - календарный месяц,  включая выходные и праздничные  дни. Если последний день срока  приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

2. Регистрация законных  владельцев закладной проводится  в течение 1 дня с момента  обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).

3. Предоставление информации  из Единого государственного  реестра прав (выписки, справки)  должно быть произведено регистрирующим  органом не позднее 5 дней после  подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона  о государственной регистрации прав).

4. Сведения, необходимые  для государственной регистрации,  предоставляются другими организациями  (БТИ, земельными комитетами, администрациями  и др.) правообладателям и учреждениям  юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).

5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

6. Государственная регистрация  приостанавливается по решению  регистратора при направлении  документов на подтверждение  их подлинности не более чем  на 1 месяц со дня принятия такого  решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

7. При регистрации ипотеки  при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям  законодательства или при необходимости  проверки подлинности производится  отложение регистрации не более  чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).

8. Приостановление регистрации  по заявлению правообладателя  производится не более чем  на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

9. Приостановление регистрации  права долевой собственности  при отсутствии согласия других  сособственников производится по  решению регистратора на 2 месяца (п. 1 ст. 24 Закона о государственной  регистрации прав).

10. При этом в 3 дня  после приостановления извещаются  сособственники, не выразившие согласие (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).

11. Сообщение об отказе  в государственной регистрации  сделки и права направляется  заявителю в срок не более  5 дней после окончания срока  государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

12. Сообщение об отказе  в государственной регистрации  ипотеки направляется в течение  срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации  (1 месяц - для регистрации договора  об ипотеке, 1 день - для регистрации  владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).

13. Исправление технической  ошибки в записях (если нет  оснований полагать, что исправление  может нарушить чьи-либо права)  должно быть произведено в  трехдневный срок после обнаружения  ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

14. Об исправлении технической  ошибки заявитель (правообладатель,  стороны договора) извещаются в  трехдневный срок после исправления  (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

15. Вступившие в силу  решения и определения судов  в отношении прав на недвижимость  подлежат направлению судебными  органами в учреждение юстиции  в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона  о государственной регистрации прав).

16. Копии решения о наложении  ареста подлежат направлению  правоохранительными органами в  учреждение юстиции также в  трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).

 

 

 

 

 

 

Заключение

В наше время сделки приобретают  актуальное значение, так как объем  и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время  появилось большое количество частных  компаний и организаций, а также  лиц вступающих во взаимоотношение  между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической  точки зрения приобретает большой  смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлторов  или мошенников ничего не подозревающий  покупатель, вселившись в только что  приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу  родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц  выносили свои решения суды общей  юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.

Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Принятое Постановление  в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов  добросовестного приобретателя, и  существенно сокращает возможности  для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.

В заключении осталось сделать  выводы о проведенной работе, и  так:

Круг сделок с жилыми помещениями  охватывает практически все договоры, и в первую очередь те, предметом  которых является отчуждение вещи или  передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеет, несомненно, договор купли-продажи жилых помещений, рассмотренный в первой главе  данной курсовой работы. Так же здесь  были рассмотрены существенные условия  договора, такие как предмет, цена и права и обязанности сторон.

Мы выяснили, что договор  купли продажи жилого помещения  является консесуальным. Такой договор считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения  и одновременной его гос регистрации.

Рассмотрели последовательность совершения действий для успешного  проведения сделки с недвижимостью. Привели несколько советов для  эффективного показа жилого помещения  людям желающим продать недвижимость. Так же изучили вопрос касаемый гарантийных обязательств.

Так же был рассмотрен правовой аспект государственного регулирования сделок с недвижимостью. Также был рассмотрен вопрос о том, что же может повлиять на приостановку или отказ в регистрации сделки с недвижимостью и какие сроки требуют регистрационные действия.

В результате проведенного исследования представляется возможным  внести следующие предложения. На данный момент передача функций по регистрации  сделок с недвижимостью нотариату  представляется нецелесообразной ввиду  того, что государственные органы в большей степени обеспечивают защиту прав граждан, а также потому, что такой шаг потребует значительных материальных затрат. Вместе с тем  следует отметить необходимость  конкретизации и повышения ответственности  органов осуществляющих государственную  регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации  оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов  опеки и попечительства.

Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность  за мошенничество в сфере купли-продажи  недвижимости, выделив в п.2 данной статьи особого субъекта ответственности - риэлторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список.

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993г.(с изм. от 25.03.2004) // "Российская газета", N 237, 25.12.1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - N 32. – Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904.
4. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. - Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689; - №34. - Ст. 1966.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30 июля 1997 г. - № 145.
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
7. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
9. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
11. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594.
12. Белов В.А. Статья / Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2005, N 8, с.3.
13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998, с.78-84.
14. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7, с.
15. Завьялов А. И., Коновалов В. В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 2007, N 6, с. 4.
16. Закройщикова Д.Е. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 2009, N 12, с.8-9.
17. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 2004,с. 25-31. Крашенинников П. М. “Недвижимость и учреждения юстиции” (“Закон”,1999,№ 4).
18. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 2004, с. 43-56.
19. Козырь О.М. “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,2003 г. № 4, с. 10-23.
20. Крашенинников П. В. “Недвижимость и учреждения юстиции”, “Закон”,2007,№ 4, с. 33-47.
21. Крылов С. В. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 2007, N 10, с.2-4.
22. Макаров Г.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 2008, N 3,10-12.
23. Романов О. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 2008, NN 7, 8, с. 7-8, 3-4.
24. Утка В.М. "Правовые последствия самовольной постройки", "Российская юстиция", 2008, № 3,с.15-16.
25. Цыбуленко З.П. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 2008, N 2,с.9-10.
26. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2007, N 5, с.5-7.
27. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,2005, с.98-110.
28. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 2007, с. 5-8.