Если  продавец имеет право собственности на соответствующий земельный участок, то и покупателю переходит либо указанное право собственности, либо право аренды, пользования и т.п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при продаже находящегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на участок, как то, которым обладал продавец.

      В случае продажи земельного участка  без находящейся на нем недвижимости при отсутствии в договоре иных условий  у продавца остается ограниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

      Особенности купли-продажи жилых  помещений, домов⁹.

      Жилое помещение – это жилой дом, его часть, квартира в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

      Существенные  условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предмет договора;
• цена договора;
• перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем.

      Кроме государственной регистрации перехода права собственности при продаже  жилого помещения необходима государственная  регистрация самого договора купли-продажи, без которой договор считается незаключенным. 
 

      YI.Продажа предприятия. 

      В юридической литературе широкое  распространение получила точка  зрения, в соответствии с которой  купля-продажа предприятия является разновидностью сделок с недвижимостью. Ныне действующее законодательное предлагает продажу предприятия как один из договоров купли-продажи

      Предприятие отнесено ст. 130 ГК к числу недвижимых вещей, но отношения по договору продажи  предприятия имеют существенные особенности, вытекающие из специфики предмета такого договора, и поэтому регулируются не только нормами о продаже любой недвижимости, но и специальными правовыми нормами (§ 8 ГЛ. 30 ГК). Рассматриваемые отношения могут регулироваться также специальными актами законодательства о договоре продаже предприятия.

      Квалифицирующим признаком, позволяющим выделить договор  продажи предприятия в отдельный  вид договора купли-продажи, является специфика предмета, включающего  в себя, как предмет всякого  договора купли-продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как  единый имущественный комплекс; во-вторых, действие продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действие последнего по его принятию и оплате¹⁰.

      Специфичность предмета оправдывает себя: с одной  стороны – предприятие – имущественный комплекс – объект; с другой – юридическое лицо со своими правами и обязанностями – субъект права. Предприятием как объектом признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

      Из  данного определения следует, что  как объект прав предприятие состоит из совокупности как материальных, так и нематериальных благ.

      Сегодня при осуществлении как хозяйственной, так и правотворческой деятельности термин «предприятие» зачастую используется наряду с термином «юридическое лицо». Однако нельзя не учитывать то обстоятельство, что каждому из названных терминов соответствует свое, вполне определенное, явление хозяйственного оборота. Несмотря на их характерную взаимосвязь, между ними, тем не менее, существует принципиальное различие.¹¹ «Прежде всего, необходимо заметить, что понятие «предприятие» имеет экономическое происхождение и является в первую очередь экономической категорией»¹². С этой точки зрения можно выделить общие признаки предприятия:

1. Каждое предприятие – это совокупность определенных средств производства.
2. Наличие совокупности работников, объединенных общим процессом труда.
3. Возникновение в процессе труда между работниками производственных отношений:

• Организационные (обусловленные разделением труда);

• Связи, вытекающие из отношений собственности;
• Связи, в которые вступает предприятие с другими, внешними по отношению к нему, субъектами экономической деятельности.

      Из  этого следует, что предприятие  может выступать как объектом, так и субъектом прав.

      Договор продажи предприятия  представляет собой соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

      Предприятие предназначено для использования  при осуществлении предпринимательской  деятельности, поэтому продавцом и покупателем предприятия, как правило, является субъект хозяйствования – коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В этом качестве также может выступать государство или административно-территориальная единица в лице уполномоченных органов.

      Договор купли-продажи предприятия заключается  в простой письменной форме путем  составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Договор  подлежит обязательной государственной  регистрации, без которой он считается  незаключенным.

      Возможна  следующая структура договора купли-продажи предприятия:

      1.Реквизиты договора:

• Название договора;
• Место заключения;
• Дата заключения договора;

      2.Преамбула (определить стороны договора и указать на то, что они заключили настоящий договор);

      3. Предмет договора.

      4.Цена.

      5.Права и обязанности продавца и покупателя.

      6.Порядок передачи предприятия (условия и порядок составления передаточного акта).

      7.Дополнительные условия.

      8.Расторжение и изменение договора.

      9.Ответственность сторон.

      10.Заключительные положения.

      11. Реквизиты сторон:

• Юридический адрес для юридических лиц;
• Паспортные данные гражданина;
• Банковские реквизиты (если есть);
• Подписи сторон.

      12.Приложения:

• Акт инвентаризации;
• Бухгалтерский баланс;
• Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• Перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, размеров и сроков их требований.

 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

      Договор купли-продажи объективно необходим  для создания товарного рынка, улучшения  торгового обслуживания населения. Его значение определяется необходимостью полностью использовать в обновлении нашего общества товарно-денежные отношения в соответствии с их новых содержанием, присущим текущему периоду, большой ролью применения таких инструментов развития экономики, как деньги, прибыль, торговля и т.п.

      В настоящее время наибольшее применение по числу сделок и объему материальных ценностей договор купли-продажи  находит в сфере розничной  торговли между организациями и  предприятиями, основанными на различных  формах собственности, с одной стороны, и гражданами, с другой.

      Договор купли-продажи регулируется Гражданским  кодексом, иными актами специального законодательства, законодательством  о защите прав потребителей. Так  как, норм, содержащихся в ГК, может  оказаться недостаточно для полного  урегулирования отношений. Однако более высокой юридической силой обладают и должны в первую очередь применяться нормы ГК, посвященные договору купли-продажи.

 

       СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

      А) Нормативные акты:

1. Гражданский кодекс  Республики Беларусь от 7 декабря 1998г. // Ведомости Национального собрания  Республики Беларусь. 1999.№7-9. Ст.101. с измен. дополнен. от 14 июля 2000г.; 3 мая 2001г.; 4 января 2002г.; 25 мая 2002г.; 24 июня 2002г.; 17 июля 2002г.; 4 января 2003г. 26 июня 2003г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.2000. №69. 2/190; 2001. №46. 2/750; 2002. №7. 2/828; №62. 2/ 853; №75. 2/862; №84. 2/ 877; №128. 2/897; 2003. №8. 2/ 932; 2003 №74, 2/ 960.
2. О некоторых мерах по упорядочению посреднической деятельности при продаже товаров: Указ Президента Республики Беларусь от 7 марта 2000г. №117// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000г. №26. 1/1075.
3. О ценообразовании: Закон Республики Беларусь от 10 мая 1999г. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. №37. 2/30.
4. О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 февраля 1999г. №209 //Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1999г. №5. Ст. 132; №20. Ст. 568.
5. О сертификации продукции, работ и услуг: Закон Республики Беларусь от 5 сентября 1995г.// Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1995. №34. Ст.439.
6. О лицензировании и Основных правилах ведения розничной торговли и торгово-производственной деятельности на территории Республики Беларусь: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 ноября 1992г. № 666// Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1992. №31. Ст. 568 (с последующими изменениями и дополнениями).
7. Основные правила ведения розничной торговли и торгово-производственной деятельности на территории Республики Беларусь: Постановление Совета Министров Республики Беларусь  ( в редакции приказа Министерства торговли Республики Беларусь от 7 июня 1999г. № 62)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 54. 8/ 500; № 70. 8/ 823.
8. Об утверждении перечня доброкачественных непродовольственных товаров, не подлежащих обмену: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 9 февраля 1994г. № 68// Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1994. №5. Ст. 58; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. №9. 8/ 37.
9. О порядке купли-продажи квартир (домов): Положение, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 августа 1993г. №589.// Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. №25. Ст. 486; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997. №36. Ст.1123; 1998. №4.Ст. 92; 1999.№ 21. Ст. 616; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000.№88. 5/ 4044.

      В) Литературные источники:

      1. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: В 2 книгах. Кн.1./ Отв. редактор В.Ф.Чигир. – 2-е издание. – Мн.: Амалфея, 2000.- 544с.

      2.  Гражданское право. В 2 частях. Ч.2: Учебник./ Под общей редакцией профессора В.Ф.Чигира. – Мн.: Амалфея, 2002. – 1008с.

      3.  Гражданское право  Республики Беларусь (Особенная часть). Учебное пособие. – Мн.: «Веды», 1998г. – 240с.

      4.  Гражданское и торговое право :Учебное изд.2-е,дополненное и переработанное; Богатых Е.А,-М.:Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2000.-352с.

      5.  Ситников С.Л. По  вопросу о договорах  поставки товаров  и оптовой купли-продажи  // Ежемесячный журнал «Юрист» №12: - М., 2001г.

      6. Артабаева Л.С.  К вопросу о  понятии купли-продажи  предприятия // Ежемесячный журнал «Юрист» №1:- М.. 2001г.

      7.  Пятков Д. Государственное  предприятие как  предмет договора  купли-продажи // Хозяйство и право. №1: - Мн. 1998г.

8. Попов М. Об ограничениях купли- продажи земельных участков // Хозяйство и право. №2: - Мн. 1998г.
9. Дулебо Е.Ю. К вопросу о товарных свойствах предприятия // Вестник Белорусского государственного экономического университета. №1. 1998г.