Понятие и виды жилищного фонда

     В компетенцию жилищной инспекции  входит контроль за:

     - техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;

     - обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг;

     - осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.

     Органы  инспекции вправе проводить инспекционные  проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

     Необходимо  учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда  осуществляет и каждый собственник  такого фонда:

     - органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ [2, Ст.12];

     - органы государственной власти субъекта РФ — за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ [2, Ст.13];

     - органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

     3 Виды жилых помещений

 
 

     Понятие жилищного фонда используется для  характеристики той или иной совокупности жилых помещений.

     В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых [2, ст. 15].

     1. Назначение. Использование только  для проживания [1, ст. 288]. Использование  в других целях допускается  только после перевода жилого  помещения в нежилое.

     2. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под понятием возможности «проживания» понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.

     Пригодность определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством  [1, ст. 673].

     3. В некоторых случаях вводится  дополнительный квалификационный  критерий - благоустроенность жилого  помещения, который используется  в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.

     Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных  условий, от условий данного населенного  пункта.

     Законодатель  в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое [2, ст. 15].

     4. Изолированность. Данный признак  означает, что жилое помещение  должно быть надлежаще изолированным  от других смежных помещений  стенами без проемов, автономно  оборудованными видами инженерного  благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

     5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве [10, С.148].

     Таким образом, признаками, отличающими жилые  помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для  постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.

     В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [2, ст. 19].

     При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

     Виды  жилых помещений установлены  п. 1 ст. 16 ЖК РФ, которая воспроизводит  норму ст. 673 ГК РФ.

     Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

     Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

     Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для  использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

     Ст. 17 ЖК РФ, так же, как и иные положения  ЖК РФ и ГК РФ, однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением [2]. В частности, ст. 30 ЖК РФ требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; ст. 678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение только для проживания [1]. Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. ст. 83 и 91 ЖК РФ [2]; ст. ст. 687 и 688 ГК РФ [1]). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие [1].

     П. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилье (наряду с проживанием) для индивидуальной предпринимательской деятельности. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др. [2]. Вместе с тем п. 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств [2].

     Порядок признания помещения жилым, и  требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Действие Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, независимо от формы собственности, расположенные на территории России. Данное Положение достаточно подробно регламентирует требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 11), инженерным системам (п. 12—14) и т.д. [12, С. 112]

     Положение о том, что право собственности  и иные вещные права на жилые помещения  подлежат государственной регистрации, закреплено ст. 18 ЖК РФ [2]. Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, — ст. 216 ГК РФ.

     Регистрация прав на недвижимое имущество, в том  числе и на жилые помещения, осуществляется учреждениями юстиции в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, а Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 г. № 233.

     Государственная регистрация является единственным доказательством того, что то или  иное право на недвижимость действительно  существует. Зарегистрированное право  на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. П. 1 ст. 165 ГК РФ гласит о  том, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.

     Следует учитывать, что регистрации прав на жилье, возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ) законом не предусмотрено [12, С.120].

     Вопросам  регулирования порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение  и нежилого помещения — в жилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Порядок перевода жилого помещения в нежилое носит уведомительный характер. Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо предоставить документы, указанные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ [2].

     Ст. 22 ЖК РФ устанавливает требования, которые  необходимо соблюсти для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое [2]. В частности, перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения — в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому можно говорить о двух сферах правового регулирования перевода жилого помещения в нежилое и наоборот: жилищном и техническом (строительные нормы и правила) [11, С. 63].

     Перевод жилого помещения в нежилое невозможен в случаях, когда:

     1) доступ к такому помещению  невозможен без использования  помещений, обеспечивающих доступ  к жилым помещениям, и при этом  отсутствует техническая возможность  оборудовать такой доступ к данному помещению;

     2) такое помещение является частью  жилого помещения или используется  собственником данного помещения  либо иным гражданином в качестве  места постоянного проживания;

     3) право собственности на данное  помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога [2, Ст.22].

     Кроме того, п. 4 ст. 22 определил обстоятельства, при наличии которых не допускается  обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое [2]:

     1) такое помещение не отвечает  установленным требованиям [2, Ст. 15] (или отсутствует техническая возможность создать такие условия;

     2) право собственности на нежилое  помещение обременено правами  каких-либо лиц (например, помещение  является объектом взыскания по решению суда).

     Отказ в переводе помещений возможен в  четырех случаях, исчерпывающим  образом определенных в ст. 24 ЖК РФ [2].

     Порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения определяет ст. 26 ЖК РФ [2]. Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ст. 26 ЖК РФ [2]. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.

     Решение о согласовании или об отказе в  согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных  дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.