Автор: Пользователь скрыл имя, 07 Декабря 2011 в 15:28, реферат
Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.
Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.
Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.
Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.
Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда вне черты городских и сельских поселений.
Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений.
Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.
Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в субъектах Российской Федерации.
Методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда на уровне субъектов Российской Федерации.
Методика государственной кадастровой оценки оленьих пастбищ.
Методика государственной кадастровой оценки земель запаса.
Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв.
Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв.
Метод оценки отдельно взятого земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу почвенно-экологического индекса).
Метод массовой оценки стоимости земель крупных массивов сельскохозяйственного назначения по доходности на единицу почвенного плодородия.
Доходный подход к оценке сельскохозяйственных угодий. метод прямой капитализации при оценке сельскохозяйственных угодий.
Методические рекомендации по оценке сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента.
Метод сравнения рыночных продаж в оценке земель.
Метод сравнимых продаж стоимости базового участка.
Метод оценки стоимости земли с учетом её экологического состояния
Метод построен на последовательном выполнении следующих действий:
Подбор элементов и единиц сравнения для проведения анализа: имущественные права, размер участка, цена продажи, условия продажи, условия финансирования, время продажи, местоположение, экономические характеристики, физические характеристики, характер пользования участком и т. д. Для сельскохозяйственных земель добавляются следующие элементы сравнения: вид сельскохозяйственных угодий или землепользования, качество почв и рельефа, урожайность, близость к рынкам сбыта, работы по улучшению участка (мелиорация и др.), структура посевных площадей и др.
Сравнение оцениваемого объекта и аналогичных объектов по отдельным элементам.
Корректировка цен, позволяющая учесть различия между участками и привести их в соответствие. Корректировка осуществляется путем прибавления (или вычитания) определенной суммы (она может быть выражена в процентах) к стоимости объекта сравнения в зависимости от того, имеет участок сравнения плюсы или минусы по рассматриваемому элементу. Поправки вносятся последовательно, каждая последующая применяется к предыдущей, установление стоимости оцениваемого земельного участка производится путем расчета среднего значения откорректированных цен.
Данный метод основан на определении рыночной стоимости оцениваемого участка путем анализа сравнимых продаж стоимости базового (стандартного) участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли.
Объектом
оценки служит реальный или гипотетический
базовый участок для
Сопоставление можно проводить по единичному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в одном районе или соседнем и многие элементы сравнения близки друг к другу, а различаются лишь по одному – двум факторам. При сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцененные участки.
Более точный результат дает сопоставление с базовым (стандартным) участком, для создания которого в каждой оценочной зоне региона желательно иметь соответствующую выборку участков не менее пяти.
Общий поправочный коэффициент к цене базового участка, цена единицы площади и размер оцениваемого участка при умножении дают стартовую рыночную стоимость.
При реализации различных форм обращения земли (купли – продажи, дарения, передачи в собственность, по наследству и др.) требуется оценка её стоимости с учетом экологического фактора. Метод предназначен для оценки земель, загрязненных промышленными и радиоактивными отходами.
В основу метода положено отношение дифференциальной ренты к норме ссудного процента (кредитной ставке).
Использование метода предполагает наличие земельных паспортов на каждый участок поля с информацией, включающей: чем и когда загрязнен этот участок, какие работы выполнены по снижению загрязнения и т. д.
Алгоритм расчета включает в себя такие параметры, как:
дифференциальная рента загрязненной земли;
коэффициент капитализации;
коэффициент экологической опасности земли;
районные и областные баллы для данной пашни;
коэффициент удаленности от областного центра.
Метод
оценки разработан во ВНИЭТУСХе и
опубликован в кн. «Экономические
проблемы стабилизации и развития АПК
России» – Материал научно –
практической конференции : «Аграрная
реформа, антикризисные меры и перспективы
развития АПК».Том 1. – М., 1995.
Список
литературы