Оценка недвижимости

5. Стоимостной метод. Используется для земли и зданий специального назначения, для которых прибыль не может быть получена или земельных участков и зданий, для которых не существует рынка из-за их государственной службы или наследственного характера. Оба метода остаточная стоимость и метод был бы сгруппированы в США в рамках затратного подхода (см. выше).

Дальнейшие  действия.

Объем работ 

     В то время как USPAP всегда требовал, чтобы  оценщики, чтобы идентифицировать объем  работ должны были привести к вероятным  результатам, стало ясно в последние  годы, что оценщики не полностью  понимали процесс для того, чтобы  развить это соответственно. В  формулировке объема работ для вероятной  оценки понятие ограниченного против полной оценки и использования Исходного  Правила вызвало беспорядок клиентам, оценщикам, и оценочным рецензентам. Чтобы иметь дело с этим, USPAP был  обновлен в 2006 с тем, что стало  известным как проект Объема работ. Короче говоря, USPAP устранил Исходное Правило  и понятие ограниченной оценки и  создал новое правило Объема работ. В этом оценщики должны были идентифицировать шесть ключевых ролей оценочной  проблемы в начале каждого назначения:

1. Клиент и других предполагаемые пользователи
2. Предполагаемое использование оценки и отчета об оценке
3. Определение стоимости (например - рынка, потери права выкупа, инвестиции)
4. Любые гипотетические условия или внеочередных предположения
5. Дата вступления в силу оценки анализа
6. Основные особенности предмета собственности

     Исходя  из этих факторов, оценщик должен определить объем работ, необходимый, в том числе методологии, которые будут использоваться, степень расследования, и применимые подходы к значению. Правила при условии четкого требования о том, что минимальные стандарты для объема работ были:

-Ожидания клиентов и других пользователей.

-Действия коллег оценщика, которые выполняют аналогичные задания.

Объем работ, является первым шагом в любом  процессе оценки. Без строго определенного объема работ выводы оценки не может быть жизнеспособным. Определяя объем работ оценщик может начать фактически развивать ценность для данной собственности для намеченного пользователя, который является намеченным использованием оценки.-Наилучшего и наиболее эффективного использования

-Основная статья: наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшего  и наиболее эффективного использования  представляет собой термин искусства  в процессе оценки. Это процесс, чтобы  определить использование имущества, которое производит самое высокое  значение за землю, как бы вакантным. Есть четыре шага в этом процессе. Во-первых, оценщик определяет все виды использования, которые являются юридически допустимо для собственности. Во-вторых, от использования которых являются юридически допустимы, какие из них физически возможно. Из тех, какие из них являются финансовой точки зрения. Из того использования, которое выполнимо, который только использует и является максимально производительным для места. В простом контексте оценщик должен сделать это дважды, сравнивая результаты — как будто земля свободна и в, как улучшен государство, принимая во внимание затраты уничтожения любых существующих усовершенствований. Результат этого процесса - самое высокое и лучшее использование места. Оценка рыночной стоимости должна явно предположить, что владелец или покупатель использовали бы собственность в ее самом высоком и лучшем использовании, и поэтому оценили бы место соответственно. В более сложных заданиях оценки (например - судебные разбирательства, заброшенных или загрязненных оценки имущества), определение наилучшего и наиболее эффективного использования может быть гораздо более сложным, и, возможно, потребуется принять во внимание различные промежуточные или временного использования места, процесс загрязнения исправлению, и сроки различным правовым вопросам.

Виды  выгоды от собственности

     Косвенным образом анализ объектов имущества  это определение дохода от оцениваемой  собственности. Для наиболее распространенных ситуаций (например, - ипотечное кредитование) предполагается плата процентов, так как это наиболее полный комплекс доступных прав. Тем не менее, во многих ситуациях, и во многих обществах, которые не следуют английском общем праве и кодекс Наполеона, некоторые другие проценты, может быть более распространенным явлением. Хотя есть много различных возможных процентов в сфере недвижимости, три наиболее распространенных:

     - Плата чистой стоимости (известная в Великобритании как безусловное право собственности) - наиболее полное право собственности на недвижимость, при условии в странах общего права, чтобы полномочия, предоставленные государством (налогообложение, принудительное отчуждение частной собственности, и полицейские власти)

     - Арендная плата - Это плата простых процентов, обремененных договором аренды. Если аренда находится в рыночной арендной плате, то арендованное значение денежного сбора и простое значение денежного сбора равны. Однако если арендатор платит больше или меньше, чем рыночная, стоимость, принадлежащих арендованного плату владельцу, а также рыночной стоимости аренды, может быть больше или меньше, чем плата простых значений.

     - Арендованное значение - гарантии по исполнению обязательств арендатора. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то аренда не имеет рыночной стоимости. Однако, если арендатор платит меньше, чем рыночная стоимость, разница между текущей стоимости того, что платные и текущей стоимости рыночным ценам будет положительное значение аренды. Например, крупного продавца цепи может быть в состоянии договориться ниже рыночной аренды в качестве якорного арендатора для торгового центра. Это аренды стоимость может быть воспроизведению в другой якорный арендатор, и если да розничной арендатор имеет позитивный интерес к недвижимости.

Главная инспекция 

Если  домашний осмотр производится до оценки и информации, предоставленной оценщиком более полезным оценки может привести должны ли быть существенные недостатки в строительстве или капитальном ремонте требуется. Эта информация может быть особенно полезно, если одна или обе стороны запрашивающего оценки может в конечном итоге во владении собственности, которые могут быть в случае с имущества, включенного в урегулировании развода или судебного решения.

Массовая  оценка и автоматизированные модели оценки

Автоматизированные  модели оценки (АВМ) растут в принятии. Эти полагаться на статистические модели, такие как множественного регрессионного анализа или географические информационные системы (ГИС). [9] Хотя АВМ может быть довольно точны, особенно когда они используются в очень однородной области, есть также свидетельства того, что АВМ не точны в других случаях, таких как тогда, когда они используются в сельской местности, или когда оценил имущество не соответствует хорошо, чтобы по соседству. АВМ это также получили пользу в классе судебные действия, и были обоснованы в ряде случаев, как в федеральных и государственных судов, а соответствующий метод для решения крупномасштабных недвижимости судебных проблем, таких как загрязненные районы [10]  
 
 

Управляющих органов и профессиональных организаций  

Международный  

Различные оценки американской группы международных  и международных профессиональных организаций аттестации, все начали сотрудничать в последние годы в  направлении развития Международных  стандартов оценки которая будет способствовать глобальной оценки недвижимости, столь необходимое дополнение к недвижимости инвестиционные портфели которых выходят за рамки национальных границ. Большинство групп оценки международных и включены уже содействия глобальному оценке недвижимости.  

МКСО - Международный комитет по стандартам оценки , является Неправительственные организации (НПО), член ООН , с членством, которая охватывает все основные национальные оценки нормотворческой деятельности и профессиональных ассоциаций из 41 стран (в том числе оценке института , американских Общество оценщиков , RICS и оценке института Канады ). МКСО опубликовали Международными стандартами оценки (МСО) , в настоящее время в 8-е издание.  

Германия  

В Германии , оценка недвижимости известна как оценка недвижимости (Immobilienbewertung). Недвижимость оценщиков (Immobilienbewerter или Gutachter) может претендовать стать Öffentlich bestellter унд vereidigter Sachverständiger (официально назначенный и присяжный эксперт). Однако, это очень важно прежде титул потерял большую часть своего значения за последние годы, но все еще имеет некоторое значение в судебных процедур. Название обычно не требуется для оценки.  

Управляющий власти

Реальной  практики оценки недвижимости в Германии отчасти кодифицированных законом. Федеральных Baugesetzbuch (сокр. BauGB ", немецкий уставной код на строительство и строительство") содержит руководящие принципы, касающиеся руководящих органов, определяет термин рыночной стоимости и относится к continuative правил (глава 3, статьи 192 и сл.). Каждый муниципалитет (город или административного района) должен сформировать Gutachterausschuss (оценка комиссии), состоящий из председателя и почетных членов [11] . Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (это является обязательным для отправки копии каждого нотариального договора купли-продажи на Gutachterausschuss) и включает его в Kaufpreissammlung (база данных цена покупки). Большинство комитетов публиковать официальные отчета по реальной рынке недвижимости раз в два года, в которой помимо другой информации о сопоставимых стоимость земли определяется. Выполняют также оценки от имени органов государственной власти.  

Федеральное законодательство

BauGB определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночная стоимость, оба термина с одинаковым значением) следующим образом: "Рыночная стоимость определяется по цене, которая может быть реализована на дату оценки, при совершении сделки между независимыми сторонами, с учетом правового положения и эффективные характеристики, характер и рельеф помещения или любой другой предмет оценки " [12] (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, должна включать все объективные влияния и исключить все факторы в результате субъективных обстоятельств участвующих сторон.  

Настоящий Федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, "Положение о определение стоимости») [13] . WertV определяет кодифицированный оценки подходов и общей методики оценки. Немецкий кодифицированы оценка подходов (другие apporaches таких как DCF или остаточный подход также разрешены, но не кодифицированный) являются:

Vergleichswertverfahren (сравнения продаж подход) - используется там, где достоверные свидетельства предыдущих продаж доступна и для занимаемой владельцем активов, особенно кондоминиумов и односемейных домов;

Ertragswertverfahren (немецкий подход дохода) - стандартная процедура для собственности, которая производит будущие потоки денежных средств от сдачи в аренду имущества;

Sachwertverfahren (немецкий подход стоимости) - используется для специализированного имущества, где ни один из вышеперечисленных подходов относится, например, общественных зданий.  

WertV генеральный правила подкрепляется Wertermittlungsrichtlinie (сокр. WertR ", директиву о определение стоимости») [14] . WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономическая амортизация) и руководящие принципы для рассмотрения различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценки по неофициальным использования, тем не менее, они должны рассматриваться в качестве наилучшей практики или Общепринятые (немецкий) Оценка практики (GAVP).  

Комментарии на немецком GAVP

В большинстве касается общепринятых (немецкий) Принципы оценки соответствует международной практике. Инвестиционного рынка весит доходный подход наиболее сильно. Однако Есть несколько важных отличий:

Земля и улучшения рассматриваются  отдельно. Немецкий GAVP предполагает, что  земля может быть использована на неопределенный срок, а здания имеют  ограниченный срок службы; Это совпадает  с баланса активов. Стоимость  земли определяется подходом сравнения  продаж в обоих доходов и расходов подходов, с использованием данных, накопленных по Gutachterausschuss который затем добавляется к зданию значение.