Оценка недвижимости

Для того, чтобы счета за использование земли, чистый операционный доход уменьшается на Liegenschaftszins (проценты, выплачиваемые землевладельца собственником здания, то есть земельная рента). Liegenschaftszins является продуктом стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентная ставка для землепользования). Liegenschaftszinssatz является эквивалентом доходность - с несколько важных отличий - и также определяется Gutachterausschuss.

В отличие от всех рисков Доходность (ARY) на практике Великобритании, Liegenschaftszinssatz (сокр. LZ) не включает в себя пособие по умолчанию (не путать со структурными вакансии), поэтому это должно быть вычтено из валового операционного дохода . В результате, Liegenschaftszinssatz, как правило, ниже, чем доходность Все риски.

Основываясь на предположении, что экономическая  жизнь улучшений ограничен, доходности и оставшиеся экономической жизни определить здания значение от чистого операционного дохода.

Следует также отметить, что контракты  в Германии обычно предписывают, что  хозяин медведей выше части технического обслуживания и эксплуатационные расходы, чем их коллеги в США и Великобритании.  

Критика

Математически различие между землей и улучшения  в доходный подход не окажет влияния  на общее значение, когда оставшиеся экономической жизни есть более  тридцати лет. По этой причине он стал довольно часто используется Vereinfachtes Ertragswertverfahren (упрощенный доходный подход), опуская стоимость земли и Liegenschaftszins. Тем не менее, отдельный режим земельных участков и зданий приводит к более точные результаты для старых зданий, особенно для коммерческих зданий, которые обычно имеют более короткий экономической жизни, чем жилых домов.  

Преимущество  сравнительно высокая степень стандартизации практикуют профессиональные оценщики, тем больше возможность проверки оценки в непоследовательности, точность и прозрачность.  

Профессиональные  организации 

Федеральная немецкая организация назначенный  и присяжный экспертов (Bundesverband Deutscher Sachverständiger унд Fachgutachter, сокр. BDSF) [15] является главной профессиональной организации, охватывающей большинство лицензированных оценщиков в Германии. В последние годы, с переходом к более глобальной перспективы в оценочной профессии, RICS получила плацдарм в Германии, несколько в ущерб BDSF.  

С особым вниманием к ипотечным  стоимости, в 1996 году, немецкие банки  с реальной деятельностью финансирования недвижимости формируется HypZert GmbH [16] , Ассоциация по сертификации оценщиков недвижимости реальным. Квалификация HypZert считается обязательным для своих оценщиков многих немецких банков.  

Израиль  

В Израиле , реальные профессии оценки недвижимости регулируется Советом земельных оценщиков, орган министерства юстиции; крупнейшей профессиональной организацией, охватывающей большинство оценщиков / земли оценщиков ассоциации оценщиков земли. Оценщики должны быть зарегистрированы в Совет, который является уставной орган, учрежденный законом, и которая курирует подготовку и управляет национальных профессиональных экзаменов, которые являются необходимым условием для достижения регистрации. В 2005 году Совет создал комитет по стандартам оценки с целью разработки и опубликования стандартов, которые отражали бы наилучшей практики; эти имели тенденцию придерживаться правила подхода.  

Исторически сложилось, что большинство оценок в Израиле уставных оценки (например, оценка проводится в целях улучшения  налоговой - налог вводиться на любой  выгоды, получаемые имущества путем  изменения планирования на местном  уровне), а также оценка производится для целей банковского кредитования. Теперь это меняется: с момента  принятия в Израиле международных  стандартов финансовой отчетности (МСФО) (были приняты в 2006 году; полностью  вступит в силу в 2008), профессии  был дополнительно заниматься в  выполнении оценки для целей финансовой отчетности.  

Япония  

Японская  ассоциация оценке недвижимости , созданная в 1965 году, является единственным сертифицированным ассоциации и регулируется Министерством земли, инфраструктуры, транспорта и туризма.

Малайзия  

В Малайзии, оценка недвижимости известна как оценщик недвижимости . Оценщик является профессионалом, который был образованным и обучены, чтобы определить стоимость основных имущество, выполнить технико-экономических обоснований и предоставлять экспертные советы по вопросам, связанным с собственностью. Независимый оценщик может обеспечить беспристрастное и мотивированных отчеты о стоимости недвижимого или ограниченных прав на землю.

Оценщика  требуется сочетание ряда профессиональных качеств и возможностей и потребностей глубокое знание и понимание взаимодействующих  влияний, которые создают, поддерживают или уменьшать стоимость имущества  или прав в нем. Оценщик не изобретает ценности, но интерпретирует рыночных сил, которые определяют ценность. Оценщик  является профессия тесно связана с недвижимостью. Оценщик определяет стоимость имущества, основанных на рыночных условиях в данный момент времени.

Одной из частых применений мастерства оценщика является определение значений для  покупки или продажи, а для  целей страхования.

Оценщики  являются квалифицированными для проведения оценки во всех классах свойств, в  том числе коммерческой и промышленной недвижимости; все виды жилой недвижимости, сельского хозяйства и особых свойств использования. Однако, большинство  оценщиков, как правило, специализируются и не берет на себя весь спектр оценок. Поэтому жизненно важно для клиентов, чтобы выбрать и назначить  зарегистрированного оценщика с  соответствующего практического опыта, необходимых для проведения конкретной оценки.

Хотя  важно, как профессиональные, оценщиков  регулируется совета оценщиков, оценщиков  и агентов по недвижимости при  предоставлении оценщиков, оценщиков  и агентов по недвижимости 1981 года. Его основная функция заключается  в регулировании оценщиков, оценщиков  и агентов по недвижимости, практикующие в Малайзии.  

Россия  

В России, наравне со многими другими  бывшими советскими экономики Союза, профессия возникла в первой половине 1990 года и представлен полный разрыв с прежней практики отраслевых специалистов ценообразования и с деятельностью  уставных ценообразования власти в Советском Союз. В настоящее время оценки имущества, как его называют, является специализация в рамках общего назначения "оценочной профессии", которая функционирует в саморегулируемой режиме под контролем "саморегулируемые профессиональные организации" оценщиков (СРО), то есть общественной наблюдательной лица, созданные в в соответствии с положениями специального законодательства (что очень свободно можно сравнить с профсоюзами). Основной среди них является Россия общества оценщиков , созданная в 1993 году и в настоящее время осуществляет надзор за примерно половину членов профессии оценки. Среди ее членов 6000 + значительное большинство реальные оценщиков собственности, бок о бок с бизнеса и нематериальных активов оценщиков. Последние категории оценщиков также разрешается значение свойства, хотя и оценки специалистов, как правило, специализируются.

Оценщиков в России, в том числе недвижимого  оценщиков собственности, являются лица, поддерживая их членства СРО  и несущих неограниченную имущественную  ответственность за результат своих  услуг, то есть их профессионального  статуса по образцу организации  государственных нотариальных контор . Независимо от того, более 80% оценщиков, как правило, используемые оценки или консалтинговых компаний, и, следовательно, не входят практике в качестве самостоятельных индивидуальных предпринимателей. Высококачественные услуги аттестации главным образом представлена ​​оценка руки Международного "Биг-четыре" консультантов в стране, но существуют и авторитетных национальных корпоративных брендов оценки.

Большинство оценок в стране, как правило, осуществляется в уставных целях, предусмотренных  Федеральным законом оценка [17] (с  изменениями 2007) и других соответствующих  законов, таких, как Совместная Закон  об акционерных обществах. Такие  законодательные акты предусматривают  более 20 так называемых "обязательных случаев оценки", в том числе  оценки для целей приватизации, целей  кредитования, банкротства и ликвидации и т.д. Расценки для корпоративных  счетов, используемых, гораздо более  известный до 2000 года, когда национальные счета регулятор перестал стимулировать  учета по справедливой стоимости. В  настоящее время массовой оценки недвижимости для целей налогообложения  также начинает быть переданы правительством в институт профессиональных оценщиков.

Судебного из сертифицированных оценщика оценки стоимости в случае наступления  споров ведется через Эксперты советов  СРО оценщиков. Официальный суды, как правило, согласны с решениями таких советов. В некоторых редких случаях одобрение экспертов советов СРО также необходимо для оценки проделанной частности оценщика, чтобы вступить в силу.

Технические детали реальной практике оценщиков  недвижимости в России приведены  в соответствие с международной  структуры. Члены Русского общества оценщиков связаны соблюдение Международных  стандартов оценки. Там также существует набор из трех общего назначения правительством разработана "Федеральные стандарты оценки" (ФСО 1,2,3 принятой в 2007 году), который назначают необходимые единую структуру для отчетов об оценке.  

Великобритания 

Дополнительная  информация: дипломированных оценщиков  в Великобритании  

В Великобритании , оценка недвижимости известна как оценка имущества и реального оценщик недвижимости оценщик земли или имущества оценщиком (как правило, квалифицированные зафрахтован геодезист , который специализируется на оценке имущества). Оценка имущества в Великобритании регулируется Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), профессиональной организации, охватывающей все здания и имущество связанных профессий. RICS профессиональные руководящие принципы для оценщиков публикуются в том, что обычно называют Красную книгу. Текущая версия оценки RICS Стандарты 6-е издание. Действующая редакция была впервые опубликована в 2007 году и совсем недавно обновлен с 1 апреля 2010 поправки. Стандарты оценки RICS содержит императивных норм, руководство по наилучшей практике и соответствующим комментарием. Изменения в стандарты утверждаются оценки RICS совета Профессиональные группы, и Красную книгу соответствующим образом обновляется на регулярной основе. Будучи основан в Великобритании, RICS является глобальной организацией и стал очень активен в США в последние годы через его принадлежность к консультанты по недвижимости, подразделение Национальной ассоциации риэлторов.  

Соединенные Штаты  

Оценка  практики в США регулируется различными государствами. Финансовая реформа институтов и восстановление и приведении в исполнение закона (FIRREA) в 1989 году потребовали всех государств на развитие системы лицензирования и сертификации оценщиков недвижимости. [18] Чтобы достичь этого, по оценке подкомитета (ASC) был сформирован с участием представителей различных Федеральное ипотечное регулирующих органов. [19] Таким образом, в настоящее время все недвижимости оценщики должны быть государственные лицензии и сертификаты. Но до 1990-х годов, не было никаких общепринятых стандартов ни для оценки качества или для оценщика лицензии. В 1980 году специальный комитет, представляющих различные оценки профессиональных организаций в США и Канаде встретились, чтобы кодифицировать передового опыта в то, что стало известно как единые стандарты профессиональной практики оценки (USPAP) . Ссудо-сберегательных кризис в США привел к росту Федеральное регулирование процесса ипотечного кредитования через финансовые институты реформы, восстановление и приведении в исполнение закона 1991 года. Часть этого акта требуется федеральные регуляторы кредитования принять стандартов оценки. Не-для-некоммерческая организация, оценка фонда (TAF), был сформирован одними и теми же организациями, которые были разработаны USPAP, а также авторское право на USPAP был подписан к TAF. Федеральный надзор TAF обеспечивается оценке подкомитета, состоящий из представителей различных федеральных регуляторов кредитования. TAF осуществляет свою работу через две доски: Совет по стандартам оценки обнародует и обновления USPAP; оценке квалификаций совета (AQB) обнародует минимальные рекомендуемые стандарты для сертификации и лицензирования оценщиков. В 1990-х, все из государств приняли USPAP в качестве руководящего стандартов в своих государствах и разработали стандарты лицензирования которые достигли или превысили рекомендации TAF. Кроме того, различные суды штатов и федеральных приняли USPAP для реальных судебных недвижимости и все федеральные кредитные регуляторы принять USPAP для оценки ипотечного кредитования. [19]