Оценка стоимости земельных участков

  предоставлять заказчику информацию о требованиях федерального законодательства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

  предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

  не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

  хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

  в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

  Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

  Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

  в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

  оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

  Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

  Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

  Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

  Государственной кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Кадастровая оценка земель проводится органами Росземкадастра.

  При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

  Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода.

  Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

  В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, ввиду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

  В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

  По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

  Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

  Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роскомземкадастра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

  Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Глава 2. Стоимость, земля и налогообложение земли

     2.1. Нормативная цена земли

 

     В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

     При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. По этому постановлению нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством  РФ.

     Нормативная цена земли -- это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

     Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.

     Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

     Если земельные участки продавались на аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

     2.2 Рыночная стоимость земельного участка

 

     Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

     Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

     а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

     б) физические характеристики участка;

     в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

     г) экономические факторы, характеризующие участок.

      Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

     Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

     1. По сопоставимым продажам.

     2. Метод соотнесения (переноса).

     3. Капитализация земельной ренты.

     4. Техника остатка для земли.

     5. Метод развития земельного участка.

     Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

     В соответствии с данным методом:

     1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

     2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. 

     Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам:

     а) по элементам сравнения;

     б) по единицам сравнения.

     В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.

     За единицу сравнения принимаются:

     1) цена за 1 га -- для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

     2) цена за 1м² -- в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.;

     3) цена за 1 фронтальный метр -- для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

     4) цена за лот -- стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

     5) цена за единицу плотности -- коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

     По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

     -- цена за 1 м² общей или чистой площади;

     -- цена за 1 м³ -- для складов, элеваторов и др.;

     -- цена за единицу, приносящей доход -- место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

     При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

     Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

     В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

     Ц_р = Ц_н *К₁ * К₂ * К₃ * К_п,

     где Ц_р -- рыночная цена;

           Ц_н -- нормативная цена земли;

           К₁ ... К_п -- коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

     Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.