Оценка стоимости земельных участков

     Метод соотнесения (переноса) -- состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

     Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

     В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле: 

     

     где   V_L, - оценка стоимости земельного участка;

             NOI-- чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

             Vв -- стоимость улучшений;

             R_L -- коэффициент капитализации земли; 

             Rв -- коэффициент капитализации улучшений².

     При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L  равен норме отдачи на капитал V.

     Метод развития (освоения) земельного участка -- используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

     Основные этапы оценки по данному методу:

     1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

     2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

     3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

     4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

     5. Определение ставки дисконта.

     6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

     При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

     В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

     Еще один способ определения рыночной стоимости земли -- метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

     Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

     

     Sрз -- рыночная стоимость земли;

     ЧD_З -- чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

     R -- коэффициент капитализации земельных доходов. Коэффициент должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.

     Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий -- норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков -- от их деятельности.

     В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

     Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки, и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

     В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     В своей работе на тему «Оценка земельных участков»  я рассмотрела основные принципы оценки, цену, стоимость и налогообложение земельных участков. В настоящее время в России за использование земли приходится платить. Поэтому действующее законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это: земельный налог, арендная плата, нормативная и рыночная цены земли.

• В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.
• Аренда -- форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей. По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки. Техника расчетов величины арендной платы может быть различной: на основе цены (стоимости) земли, нормы удельного ссудного процента и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях.
• Нормативная цена земли -- это установленная правительством РФ минимальная цена земли.
• Рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
3. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой «Оценка недвижимости» Учеб. пос.  М.: Финансы и статистика, 2006г.
4. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России». - М.: Экзамен, 2006г.

     5. Интернет-ресурс: http://www.mocompany.ru/services/land/