Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

За правовою основою:

• англосаксонська – сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя
• романогерманська – базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України  «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитор до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитором у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових  зборів і витрат, пов’язаних з  установленням іпотеки;

- принципи визначення  плати за договором про іпотечний  кредит;

- положення про інфляційне  застереження;

- порядок дострокового  виконання основного зобов’язання  у разі неплатоспроможності боржника  або невиконання боржником своїх  зобов’язань за договором про  іпотечний кредит та юридичні  наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати  кредитора про можливе невиконання основного зобов’язання;

- інші умови за рішенням  кредитора. (3)

У цьому ж законі в 3-й  статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний  кредит вартості основного зобов’язання таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитора. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (3)

У статті 5-й також зазначено  про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції  іпотекотримача або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекотримача чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (3.)

Після оформлення встановленого  законодавством документа про право  власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекотримач реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем  предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета  іпотеки;

- інформація про покупця  предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець  повинен повністю сплатити суму  коштів за придбаний предмет  іпотеки;

- банківський рахунок  суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію  предмета іпотеки, для внесення  покупцем суми коштів за придбаний  предмет іпотеки. 

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекотримачу та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п’яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб’єкт підприємницької  діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п’яти днів після отримання коштів від покупця  предмета іпотеки надсилає органу державної  виконавчої служби повідомлення про  здійснення такої оплати». (3)

Протягом п’яти днів з  моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки  орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що  реалізація предмета іпотеки  відбулась із дотриманням вимог  цього Закону;

- ким, коли і де проводилася  реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого  предмета іпотеки за даними  служби, яка реєструє права власності  на нерухомість;

- прізвище, ім’я та по  батькові (найменування юридичної  особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена  за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності  на предмет іпотеки належало  іпотекодавцю. (3)

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає  покупцеві свідоцтво про придбання  нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання  нерухомого майна є правовою підставою  для реєстрації у встановленому  законом порядку права власності  покупця на придбану нерухомість. У  разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою  для переведення на нового власника прав і зобов’язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання  і здійснення таких прав». (3)

Щоб поставити крапку в  цьому питанні треба зробити  висновки і зазначити, що з часу свого  виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував  різних різновидів в залежності від  того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна сформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться  Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні  зрушення, правова база іпотеки залишається  недосконалою. Про це свідчить відсутність  єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

 

РОЗДІЛ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

2.1 Дослідження показників іпотечного  кредитування банками України  та темпів його розвитку

Сьогодні і вартість, і  терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів — 14-15% у валюті — навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній  ставці. Немає в Україні й прийнятих  у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина  тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і  відносно дорогих ресурсів, зокрема  й коштів населення, банки не спроможні  встановлювати привабливі параметри. Банки все-таки сподіваються, що параметри  іпотечних позик невдовзі стануть  привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і  стабільності ринку нерухомості  найближчим орієнтиром для банку  буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

Окремі показники іпотечного кредиту дивіться у «Додатку № 2»

Для звичайної української  сім`ї з середнім рівнем достатку, дуже важко, нажаль, на сьогоднішній день, купити власнику квартиру власними силами. Але й в кредит брати квартиру не є можливим. Для то щоб це зробити, громадяни України повинні щомісячно заробляти не менше ніж 2,5 тис. Навіть дивлячись на те, що ставка за кредитами за 2004 – 2008 роки знизилася з 16 до 11%, придбати квартиру дуже важко. Навіть якщо знайти потрібні кошти не кожен купить квартиру, бо вартість квартири на момент погашення кредиту подвоїться, або навіть потроїться. Протягом 2002-2005 років обсяги кредитів, наданих банками України суб’єктам господарювання і фізичним особам, збільшились більше, ніж у три рази. Проте, темпи зростання кредитування фізичних осіб значно вищі за темпи зростання кредитування суб’єктів господарювання: обсяг останніх за 2004 рік становив лише 23% загального обсягу наданих кредитів.

У 2004 та 2005 роках на кредитування промисловості спрямовано 32,7% від  загальної суми виданих кредитів. Найбільші обсяги фінансових ресурсів було витрачено на фінансування обробної промисловості: у 2006 році їх частка сягала 85,2% від всієї суми кредитів, вкладених  у промисловість країни. Збільшується кредитування аграрного сектору, що пов'язано із очікуваним зростанням обсягів виробництва, рентабельності галузі та підтримкою уряду.

Середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами, наданими суб'єктам господарювання у національній валюті, знизилась за період 2003 - 2008 рр. з 40,3% до 16,3% річних, в іноземній  валюті - з 17% до 11,1% річних. Це є позитивною тенденцією, яка свідчить про наближення відсоткових ставок в Україні  до загальносвітових.

3 січня 2002 року по січень 2005 загальний обсяг іпотечних  кредитів збільшився на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у п'ять разів.  Станом на 01.01.2003 заборгованість  за іпотечними кредитами становила  2476 млн. грн., на 01.01.2004 — 4565 млн. грн., на 01.01.2005 — 7256 млн. грн., що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог. За статистичними даними Національного банку України, станом на 1 січня 2006 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені іпотекою, становила 10441 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 7,3 рази або на 9005 млн. грн., а з початку 2005 року — в 2,7 рази. В цілому за період з 1 січня 2005 до 1 січня 2006 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав у середньому на 4,2% за місяць.

На кінець 2005 року в Україні  налічується 163 банки, однак на ринку  іпотечного кредитування працює менше 50 з них, які мають достатній  розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших  банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в  Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит». З нашої точки  зору, розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі негативні фактори як: нестабільні  темпи загальноекономічного зростання; недостатній рівень розвитку банківського сектору економіки; відсутність  належного законодавчого регулювання  іпотеки.

Якщо порівняти ставки за якими надаються іпотечні кредити  українськими банками та тими, існують  в розвинутих країнах Європи, то ми маємо таку картину:

В Європі ставки іпотечних  кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії — 62%, Німеччині  — 50%, США — 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП  — це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка  країни є ринковою.

Даний аналіз дозволяє зробити  наступні висновки:

- Частка іпотечного кредитування  в загальному кредитному портфелі  банків на сьогодні є низькою:  на кінець 2005 року вона становила  лише 7,3%.

- На даному етапі недостатньою  є диверсифікація джерел фінансування  іпотеки, оскільки банки не  досить активно використовують  можливості для рефінансування  за допомогою випуску іпотечних  цінних паперів.

- Спроможність банків  надавати фінансові довгострокові  іпотечні кредити за рахунок  короткострокових депозитів обмежується  у разі, якщо такі іпотечні  активи становитимуть більше 5% у  кредитному портфелі банку.

Отже, стан іпотечного кредитування в Україні в цілому має позитивну  динаміку і перспективи подальшого розвитку: збільшення обсягів кредитів та кількості банків, які працюють з іпотекою; незважаючи на ще недостатню розвиненість українського іпотечного ринку кредитування промисловості  тощо.

 

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні