Банковский кредит и его развитие на примере ипотечного кредита

     Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение  ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.

     И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.[18,c.24].

     Ипотечная облигация – долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый (фиксированный) процент.

     Расширенная модель ипотечного кредитования может  быть одноуровневой и двухуровневой.

     Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран (Германия, Дания, Австрия и др.) (рис. 1). 

       
 
 
 
 
 
 

Рисунок 1. Организация деятельности ипотечного банка на рынке ипотечных кредитов. 

     В качестве инвесторов могу выступать  другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население.[2,c.62-63].

     Ипотечные облигации обращаются и на внутренних, и на международных рынках, котируются на ведущих биржах. Ипотечные облигации  составляют значительную долю в инвестиционных портфелях страховых компаний и  других финансовых институтов.

     Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. В США это: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac), Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae); в Канаде – Канадская ипотечная и жилищная корпорация ( CMHC); в России – Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК).

     Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки. Особенно ярко это проявилось в США.

     Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секъюритизацией. Секъюритизации подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

     При использовании этой системы роль и функции банков, выдающих ипотечные  кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В общем виде вторичный рынок ипотечных кредитов представлен на рис.2 

       
 
 
 
 
 
 

Рис. 2 Вторичный рынок ипотечных кредитов 

     Реализация  расширенной открытой модели может  быть обеспечена лишь в условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссий ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

     Данная  модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. Па данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

     За основу построения системы ипотечного кредитования в  России была взята американская двухуровневая  модель. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты  гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК.[5,c.2-4].

     При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

     Правильный  выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

     Инструмент  ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.[7,c.52].

     Для определения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная (mortgage constant).

     Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами.

      Пи = (Д/И) × 100,

      где Пи – ипотечная постоянная, %; Д  – годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга, руб.; И – основная сумма ипотечного кредита, руб.

     Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

     Кредиты, по которым оплата основного долга  и процентных платежей производится в срок, называют самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей по кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой долга кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов.[13,c.288].

     Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и  т.п., вплоть до одноразовой формы  платежа. Вид ипотечного инструмента  в основном определяется схемой и  структурой выплат.

     Все инструменты ипотечного кредитования подразделяются на два основных вида: постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

     Главной разновидностью постоянного ипотечного кредита является самоамортизирующийся кредит. Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к самоамортизирующимся.[16,c.17].

     Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Разновидностями кредита с переменными выплатами являются:

1. Кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

• кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

2. Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

3. Кредиты с участием в доходах и приросте стоимости. Они применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.
4. Кредиты с нарастающими платежами. Такие кредиты предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
5. Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.
6. Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.
7. Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет). Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.
8. Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
9. Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2  ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА СОВРЕМЕННОМ  ЭТАПЕ В РОССИИ 
 

      2.1 Тенденции ипотечного кредитования в период 2008-2010 гг. 

     Начиная с середины 2007 года на развитие рынка  ипотеки негативно влияет мировой  финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам в США. Стоимость привлечения денежных средств в условиях кризиса доверия инвесторов и дефицита ликвидности существенно возросла, что привело к фактической остановке инвестиционной активности частных и институциональных инвесторов как на отечественном, так и на зарубежных финансовых рынках.[2,c.61].

     Следствием  углублений кризисных явлений на международных рынках стало дальнейшее ухудшение в 2008 году конъюнктуры  российского финансового рынка. Ставки Мosrpime 3 и 6 месяцев, составлявшие на начало год 5-6 % годовых, к концу года достигли 22-23%. Наибольший рост ставок денежного рынка наблюдался с конца октября по конец декабря 2008 года, когда ставки выросли больше чем в 2 раза.

     Ставка  рефинансирования Банка России –  официальный индикатор стоимости денег в российской экономике – стала в 2008 году отражением общей тенденции и изменилась на протяжении года 4 раза – с 11,5 до 13% годовых. Впервые за 10 лет ставка рефинансирования выросла.

     Таким образом, в 2008 году, особенно в 4 квартале, российские банки вынуждены были функционировать в условиях ограниченной ликвидности и постоянного роста стоимости привлечения ресурсов.[20].

     В сложившейся ситуации на рыке наблюдалось  стремительное обесценивание долгосрочных активов с фиксированной ставкой, каковыми являются ипотечные кредиты. В результате если в 1 квартале 2008 года активные операции по рефинансированию проводили крупные игроки рынка, то в 3 квартале они прекратили выкуп. Участники рынка ипотечного кредитования, успевшие к началу 2008 года сформировать достаточный объем пулов для проведения секьютиризации, были вынуждены отложить или перенести на неопределенный срок ипотечных ценных бумаг.

     В сентябре 2008 года в силу объективных причин основной рефинансирующей организацией на рынке оставалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

        Сжатие вторичного рынка дополнительно  способствовало сворачиванию ипотечных  программ участниками рынка, вплоть  до полного выхода из этого  сегмента.