Ипотечное кредитование: становление и развитие

Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также  таких объектов, как строящиеся жилые  дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу не завершенного строительством недвижимого  имущества, возводимого на земельном  участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена  на указанное ранее имущество  при условии, что оно принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека  следующего имущества:

1) изъятого из оборота;

2) имущества, на которое  в соответствии со ст. 50 Федерального  закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об  исполнительном производстве" не  может быть обращено взыскание  (оно указано в Перечне видов  имущества граждан, на которое  не может быть обращено взыскание  по исполнительным документам);

3) имущества, в отношении  которого предусмотрена обязательная  приватизация либо приватизация  которого запрещена. Данная норма  применима в отношении жилых  помещений, предоставленных гражданам  по договорам социального найма  после 1 марта 2005 г., а также  находящихся в аварийном состоянии,  в общежитиях, в домах закрытых  военных городков, а также служебных  жилых помещений, за исключением  жилищного фонда совхозов и  других сельскохозяйственных предприятий,  к ним приравненных, и находящегося  в сельской местности жилищного  фонда стационарных учреждений  социальной защиты населения.  Эти вышеперечисленные помещения  не могут быть приватизированы,  и поэтому они не могут быть  предметом ипотеки. 

1.3.Деятельность и функции Агентства по ипотечному жилищному страхованию

Говоря о структуре  ипотечного рынка, необходимо рассказать о таком важнейшем участнике ипотечной системы как Агентство по ипотечному жилищному страхованию.

Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (Агентство, АИЖК) создано  в 1997 году по решению Правительства  РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству  в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства  заключается в реализации государственной  политики по повышению доступности  жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана  система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки  — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

• заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

• внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

• привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

• стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;

• предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.

В 2002 году Агентство разработало  Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают  порядок взаимодействия Агентства  с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет  к участникам унифицированной системы  рефинансирования ипотечного жилищного  кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным  кредиторам, оценочным и страховым  компаниям), основным параметрам ипотечных  кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению  ипотечных сделок.

Агентство вносит изменения  и дополнения в Стандарты в  соответствии с актуальными тенденциями  на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Деятельность Агентства  контролируется Наблюдательным советом, в состав которого входят представители  администрации Президента РФ и независимые  эксперты ипотечного рынка, что обеспечивает эффективность, прозрачность и стабильность его работы.

2.Анализ состояния ипотечного кредитования в современной России

2.1.Ипотечный рынок: итоги 2011 года

В 2011 году в России было выдано 580 тысяч 805 ипотечных кредитов на сумму в 713 млрд рублей (табл. 3). В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тысяч ипотечных кредитов. Средняя сумма кредита возросла на 15–20%. Кроме того на докризисный уровень вернулись объемы кредитования рынка первичной ипотеки. Уровень просроченной задолженности в 2011 году снизился с 3,7%  и составил 3,1%, что объясняется стремительным ростом кредитного портфеля против незначительного увеличения объема портфеля старой просроченной задолженности. Структура рынка ипотечного кредитования остается почти неизменной. По данным Росстата на рынок российской ипотеки вышли либо вернулось до 50 игроков в 2011 году, и в настоящее время 638 банков в России предлагают ипотеку (табл. 2). Несмотря на огромное количество организаций на ипотечном рынке, доля государственных банков, активно работающих на рынке – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка – составляет 63%, а с учетом АИЖК – 70%. Сбербанк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на 320,7 миллиарда рублей, «ВТБ 24», – на 80,4 миллиарда рублей, Газпромбанк - на 45,7 миллиарда рублей. Четвертую строчку занимает банк «ДельтаКредит», являющийся лидером среди частных банков, работающих на ипотечном рынке, и стабильно на протяжении последних лет входящий в пятерку лидеров. Замыкает топ-5 ипотечных банков Росбанк, который объединил ипотечный портфель с BSGV (Банк Сосьете Женераль Восток).

Основная доля прироста объема досрочного погашения в 2011 году (69,5 млрд) пришлась на досрочное погашение (табл.4), осуществляемое за счет средств заемщика (более 90% прироста), и прочие средства (более 13% прироста). Погашение из собственных средств заемщика занимает наибольшую долю и в структуре досрочного погашения (80%). Самая низкая доля этого источника погашения наблюдалась в 2009 году (70,5%) в момент, когда население перешло к выжидательно‐сберегательной стратегии. Параллельно, во многом при участии Агентства, активное развитие получили различные программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации.

Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной  ипотечной задолженности по итогам 2011 года составила 3,1% в целом и по рублевым кредитам – 2%, вернувшись, таким образом, к уровню третьего квартала 2009 года (табл. 5). Вместе с тем, продолжается рост доли просроченных платежей по валютным кредитам, которая, в основном, генерируется старыми кредитами, выданными еще до кризиса, в первую очередь кредитами в «экзотических» валютах (швейцарский франк, японская йена).

Что касается кредитных  ставок, то по итогам 2011 год средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам составила 11,9%. Для сравнения: в 2006 году она составляла 13,7%, перед кризисом в 2008 году – 12,9%, в 2010 году – 13,1%. Разница между минимальной и максимальной ставкой по ипотеке в различных регионах России составляет 2,4%. Минимальная стоимость ипотеки - в Курганской области, где средневзвешенная ставка (взвешивается как на объем кредитов, так и на срок, на который выдан кредит) составила 10,5%. В республике Тыва процент по ипотечному кредиту наиболее высок – 12,9%. В Москве средний процент по ипотеке – 11,8%. Ставки на покупку вторичного жилья по ипотеке варьировались от 9 % до 20,25 % в рублях и от 8 % до 15 % в долларах. На первичном рынке ставки в рублях составили 12,5–14,25 %, в долларах – 8–16 %. Максимальный срок кредитования, как правило, составил 5-30 лет. Одним из исключений является банк «ВТБ 24», увеличивший срок до 50 лет. Кредиты на покупку жилья, получатели которых готовы заплатить около 50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, лидировали на рынке ипотеки в России. Для тех, кто желал улучшить свои жилищные условия и имел на руках не менее 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья, банки предлагали самые выгодные условия. Так, в ВТБ24 была разработана программа «Победа над формальностями»: ипотечный кредит можно оформить при наличии всего двух документов (паспорта и любого другого документа, подтверждающего личность).

C 1 июля 2011 года минимальная  ставка рефинансирования по программе  АИЖК «Стандарт» составляет 8,9% годовых  (ранее – 11,5% годовых), а по продукту  «Материнский капитал» для вторичного  рынка жилья – 8,65% годовых.  По программе «Новостройка» и  продукту «Малоэтажное жилье» (первичный  рынок жилья) базовая минимальная  процентная ставка по кредитам  в рублях теперь составляет 7,9% годовых (ранее – 10,5% годовых), по продукту «Материнский капитал»  для первичного рынка – 7,65% годовых. С  учетом общей  суммы специальных вычетов ставка  может снизиться до 6,4% годовых.  Одновременно с общим снижением  процентных ставок АИЖК практически  сравняло стоимость кредитов  с низким первоначальным взносом  от 10 до 30% (стандартно они более  дорогие, ввиду более высоких  рисков) и кредитов с первоначальным  взносом от 30% и выше. Например, по  стандартному продукту АИЖК при  наличии личного страхования  процентная ставка по кредитам  как с 10%, так и с 39%-взносом  начинается от 10,5% годовых, а по  продукту «Новостройка» максимальная  ставка не может превышать  11% годовых даже при минимальном  первоначальном взносе и максимальном 30-летнем сроке кредитования. Единственное  условие для кредитов с низким  первоначальным взносом – заключение  договора страхования ответственности  заемщика, защищающего кредитора  и заемщика от риска изменения  цен на жилье.

Далее, для понимания  тенденций развития рынка ипотечного кредитования, представлены некоторые  показатели, отражающие динамику развития ипотечного кредитования в России и  сопровождающий его общий социально-экономический  фон.

Таблица 1 "Сводные данные по рынку жилищного кредитования в России по итогам 2011 года"

Таблица 2 "Количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты» Рисунок 1 "Количество кредитных организаций, предоставляющих кредиты» (к табл.2) Таблица 3 «Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов, 2005-2011 гг., % к предыдущему периоду (квартал)» Рисунок 2 «Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов, 2005-2011 гг., % к предыдущему периоду (квартал)» (к табл.3) Таблица 4 «Объем досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов 2008-2011 гг., млн.руб.» Рисунок 3 «Топ-10 регионов с максимальной задолженностью по кредитам физическим лицам на 01.01.2012 г., млрд.руб.» Рисунок 4 «Топ-10 регионов с минимальной задолженностью по кредитам физическим лицам на 01.01.2012 г., млрд.руб.» Таблица 5 "Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов в рублях и валюте по федеральным округам 2008-2011 гг., %" Рисунок 5 "Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам, по рублевым кредитам, %" (к табл.5) Рисунок 6 "Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов по федеральным округам, по валютным кредитам, %" (к табл.5)

В 2011 году большой популярностью  пользовались программы по рефинансированию текущих кредитов, по оформлению кредита  под залог уже имеющегося жилья. Кроме этого, банки предлагали ряд  программ для приобретения домов, гаражей  и парковочных мест, а некоторые  вместе с ипотечным кредитом выдавали кредит на ремонт приобретенной квартиры. Еще одна отличительная особенность  отечественной ипотеки - это, что  с ее помощью государство пытается решить проблемы «льготников», а не массового покупателя жилья. В этом году АИЖК запустило программу «Ипотека для молодых ученых». Из социально  значимых проектов в 2011 году Сбербанком реализованы программы «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека», множество индивидуальных программ с региональными администрациями  и крупными работодателями. В некоторых регионах стартовали программы по строительству служебного жилья для бюджетников. Начали реализовывать пилотные проекты по строительству «Доходных домов» под последующую передачу его в аренду. Актуальными оказались программы, позволяющие направить материнский капитала в счет первоначального взноса, ведь отсутствие оного - основной барьер для молодых семей в вопросе оформления ипотеки». Одним из первых, в марте 2011 года, программу «Ипотека + Материнский капитал» запустил банк ВТБ24, с декабря подобная программа начала действовать и в Сбербанке. Самой редкой программой с точки зрения предложения осталась программа кредитования на покупку земли под индивидуальное жилищное строительство.