Ипотечное кредитование

Поданные документы  проверяются в течении двух недель. При положительном ответе заемщик  выбирает квартиру и заключает с  банком кредитный договор.

Процесс ипотечного кредитования проходит в 5 этапов, которые проходят в определенном порядке.

Первый этап — предварительное  рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает им заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать. Как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием.

При положительном решении  вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для Дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы:

• заявление-анкета;
• паспорта заемщика (созаемщиков), поручителей;
• документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;
• специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли - продажи; предварительный договор купли - продажи; договор купли - продажи и т.п.);

Свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием Возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли - продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).

Второй этап — определение  потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении Кредитным Комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. B смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

На четвертом этапе  банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского Процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание Обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

При определении суммы  кредита, подлежащего выдаче, банки  используют различные методики. Как  правило, сумма кредита зависит  от платежеспособности заемщика (созаемщиков).

Пятый этап — выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, a именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов.

Хотя предмет ипотеки является залогом, право пользования этой недвижимостью остается у залогодателя. Он же считается и собственником квартиры или дома. Главным условием здесь является использование недвижимости согласно поставленным целям, то есть залогодатель должен проживать в данной квартире, а не использовать его в качестве склада.

Содержание и поддержание  его в хорошем состоянии также  включаются в обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено в ипотечном  договоре. Собственник должен производить  как текущий, так и капитальный ремонт жилого помещения. Но он не имеет право нарушать его целостность и выполнять действия, которые могут повлечь разрушение или порчу некоторых частей данного имущества. Залогодатель должен сохранить дом и предпринять все необходимые меры для его защиты от воров, пожара и стихийных бедствий.

Недвижимость, находящаяся  в качестве залога, может быть передана по наследству и, при отсутствии запрещения в договоре, продана третьим лицам. При этом залогодержатель должен быть уведомлен вовремя, так как залогодателем становится другой человек и, соответственно, все права и обязанности по выплате кредита переходят к нему. [8]

B РФ существует три  основные схемы предоставления  кредита для приобретения жилья.

Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При не возврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке.

Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлтерской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлтерской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлтерская фирма за счет этого Кредита приобретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. Риэлтерская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем — договор купли-продажи, И клиент становится собственником жилья. Если Клиент не возвратит кредит, то риэлтерская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку.

По этой схеме может  иметь место второй вариант, когда  банк выдает кредит. Не риэлтерской фирме, а непосредственно клиенту — физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор купли - продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья.

В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных  облигаций. Физическое лицо — заемщик  получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк впускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать Очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает Кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при полном погашении облигаций.

2.3. Риски ипотечного  кредитования

Риски необходимо распределять между  участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и функций всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка  ипотечного кредитования ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски первичного кредитора, и риски инвестора.

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, прежде всего подвержен:

1. Рыночному риску. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, т. к., приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Маловероятное, но возможное резкое падение цен на жилье — плохой вариант развития событий не только для заемщика, но и для кредитора. Заемщик должен выплачивать по кредиту больше, чем получает в итоге, а банк в случае невозврата кредита не может в полной мере компенсировать свои потери.
2. Риск изменения валютного курса. Такой риск актуален только для валютных займов. Банк в этом случае ничем не рискует, основная доля риска ложится на плечи заемщика. Происходит это из-за того, что обязательства по кредитам рассчитываются в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.
3. Риск утраты трудоспособности. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. В России, и в случае реализации заложенного имущества заемщик взамен получит только денежную сумму, оставшуюся после погашения кредита и всех издержек кредитора. В данном случае эта сумма может оказаться значительно меньше уже выплаченной по кредиту. С любой точки зрения это неблагоприятный исход для заемщика. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита кредиторы требуют страхования заемщика от риска утраты трудоспособности.

Наиболее рискованным ипотечное  кредитование является для кредитора:

1. Рыночный риск. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, т. к. не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит. Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа.
2. Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременного исполнения или неисполнения обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика, а также поставит под угрозу ликвидность кредитора.
3. Риск ликвидности является существенным для кредитора. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Инвесторы несут пять основных вида рисков. Все виды рисков по переводным инструментам — ипотечным ценным бумагам — определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.

1. Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг — с помощью двух механизмов:
• путем обязательного страхования заложенной недвижимости;
• путем установления пределов значений критериев андеррайтинга.

Квалифицированные кредиты  должны удовлетворять требованиям по трем параметрам:

• максимальный PTI (payment-to-incomeratio) — отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;
• максимальный LTV (loan-to-value ratio) — отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;
• максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение.

2. Риск ликвидности — риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента.

3. Риск досрочного погашения кредита характерен в равной степени как для кредитора, так и для инвестора. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
4. Риск досрочного погашения для инвестора является специфическим риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств (инвестор) испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность в виде call option(опцион досрочного погашения). Поступления в счет досрочного погашения являются частью дохода инвестора по переводным ценным бумагам, поэтому цена переводной бумаги определяется в т. ч. и предполагаемой скоростью досрочного погашения.
5. Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В случае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогична соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.