Іпотечні банки

     Особливості діяльності іпотечних банків

     Функції та види діяльності іпотечних банків

     Кредитні  операції іпотечних банків

     Операції  з іпотечними паперами власної емісії

     Надійність  іпотечних банків 
 
 
 

 

      Вступ

     Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами — іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

     Нині  в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями.

     Іпотечне  кредитування вимагає від персоналу  комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією. 

     Функції та види діяльності іпотечних банків

     Основною  функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів (рис. 1).

 
 

     Банки надають іпотечні кредити юридичним  і фізичним особам. Застава юридичними і фізичними особами нерухомого майна є підставою для випуску і розміщення банками іпотечних цінних паперів. Емісія іпотечних цінних паперів дає змогу банкам мобілізувати вільні грошові кошти з подальшою їх трансформацією в іпотечні кредити. Повернення боргів позичальниками банків (з одночасним поверненням їм банками права звернення стягнення на заставлене майно) забезпечує банкам можливість повертати борги своїм кредиторам (тобто погашати іпотечні цінні папери).

     Зазначимо також, що мобілізація вільних грошових коштів юридичних чи фізичних осіб шляхом розміщення серед цих осіб іпотечних цінних паперів і трансформація мобілізованих грошових коштів в інвестиційні потоки відіграють дуже важливу роль в економіці. Інвестиційні проекти фінансуються переважно саме в такий спосіб, коли поряд із вкладенням власного капіталу залучається позичковий капітал, створюваний на ринку капіталів. Проте без надійних гарантій створення такого капіталу неможливе, оскільки без них зникає не лише готовність інвестування, а й в зв’язку із значним скорочення пропозиції капіталу різко зростає його ціна.

     Зазначене поширюється на всі країни без  огляду на їхню національну специфіку (таблиця 1) і є особливо актуальним для України. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на цій основі іпотечних цінних паперів, дадуть можливість мобілізувати в значних масштабах заощадження українського населення і спрямувати їх на інвестування перспективних секторів української економіки, а також забезпечити появу зарубіжних портфельних інвесторів, які через придбання іпотечних цінних паперів здійснюватимуть інвестування в національну економіку.

     Таблиця 1

     Особливості рефінансування на основі іпотеки в різних країнах

 

     Основна функція іпотечних банків зумовлює інші їхні функції, а саме посередницьку, трансформаційну і стабілізаційну.

     Посередницька діяльність із залучення вільних  приватних коштів і коштів інституційних вкладників (наприклад, страхових компаній, пенсійних фондів тощо) з їх наступною трансформацією у грошовий капітал, спрямований на довгострокове рефінансування, є безпосереднім завданням іпотечних банків. Залучений капітал використовується для кредитування промислових, аграрних та інших підприємств, житлово-комунального господарства, приватних осіб таким чином, щоб вкладнику (утримувачу іпотечних цінних паперів) гарантувалася можливість отримання своїх грошей повністю і в строк.

     Важливою  функцією іпотечних банків є також стабілізаційна. В розвинених економічних системах іпотечні банки виконують роль фінансового стабілізатора, що має особливе значення для фінансової сфери діяльності (рівновага на фінансових ринках порушується легше і швидше порівняно з товарними ринками, причому з більш згубними наслідками для економіки). Потужні і переважно довгострокові інвестиційні потоки в економіку та інші сфери діяльності є однією з обов’язкових умов стабільного соціально-економічного розвитку, яка забезпечується саме іпотечними банками.

     Отже, іпотечний банк є особливою формою кредитної установи, яка суттєво відрізняється від універсальних банків.

     Специфіка іпотечних банків знайшла своє відображення в національному законодавстві багатьох країн.

     Так, законодавство Німеччини чітко визначає сферу діяльності іпотечних банків: вони не можуть здійснювати всю гаму фінансових операцій на відміну від універсальних комерційних банків. За цим же законодавством лише іпотечні банки мають право на емісію закладних листів (закладний лист – різновид іпотечних облігацій). Іпотечні банки Німеччини можуть існувати лише у формі акціонерного або командитного акціонерного товариства.

     Специфіка діяльності іпотечних банків обумовлена в законодавстві ряду країн, що реформуються (Чехії, Словаччини, Угорщини та ін.).

     Оскільки  практика іпотечного кредитування в  Україні майже відсутня, визначення видів діяльності іпотечних банків потребує врахування зарубіжного досвіду.

     В Німеччині згідно із Законом про  іпотечні банки (ЗІБ) види діяльності цих  банків поділяються на основні, додаткові та допоміжні.

     Основні види діяльності визначає § 1 ЗІБ. До них віднесено:

• кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території Німеччини, в розмірі 60 % від її вартості (60 % – межа застави від вартості нерухомості, визначена § 11 ЗІБ);
• емісію закладних листів у межах 60 % від вартості заставленої нерухомості;
• кредитування німецьких корпорацій та інститутів громадського права, а також третіх осіб за умови, що гарантами виступають зазначені корпорації;
• емісію комунальних боргових зобов’язань (згідно з § 41 ЗІБ) на основі придбаних вимог до інститутів громадського права.

     Додаткові та допоміжні види діяльності перераховані в § 5 ЗІБ. Додаткові види діяльності:

• кредитування інших держав – членів Європейського Співтовариства, інших держав – членів Угоди про європейський економічний простір, прийняття повних гарантій щодо наданих кредитів;
• кредитування під заставу нерухомості в державах членах Європейського Співтовариства, в державах – членах Угоди про європейський економічний простір та в Швейцарії;
• кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території Німеччини, в сумах понад 60 % від її вартості (джерелом такого кредитування не можуть бути кошти від емісії закладних листів);
• прийняття вкладів;
• отримання кредитів;
• зберігання цінних паперів;
• управління цінними паперами;
• обмежена участь у діяльності підприємств, якщо така участь сприяє основному чи додатковому видам діяльності.

     Допоміжні види діяльності допускаються лише в разі їх сприяння основному чи додатковому виду діяльності. До них належать:

• розміщення вільних коштів в інших банках;
• скупка цінних паперів власної емісії.

     Отже, іпотечні банки в Німеччині можуть здійснювати лише деякі спеціалізовані, визначені законом види діяльності. Широке поле діяльності універсальних банків для них закрите.

     З урахуванням зарубіжного досвіду, специфіки сучасної української економіки та перспектив її розвитку майбутню діяльність іпотечних банків в Україні також доцільно поділити на основні, додаткові та допоміжні види. Перелік цих видів міг би бути приблизно таким:

     1. Основні види діяльності  іпотечних банків  в Україні мають включати:

• середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах 50 % від її вартості;
• емісію іпотечних облігацій у межах 50 % від вартості заставленої нерухомості.

     2. Додаткові види  діяльності іпотечних  банків в Україні повинні передбачати:

• середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, яка розташована на території України, в межах понад 50 % від її вартості (джерелом такого кредитування не можуть бути кошти від емісії іпотечних облігацій);
• кредитування під заставу нерухомості, яка розташована поза Україною;
• короткострокове кредитування під заставу рухомого та нерухомого майна;
• відкриття ощадних і строкових рахунків для юридичних і фізичних осіб;
• отримання кредитів;
• емісію векселів і депозитних сертифікатів;
• операції з цінними паперами, дорогоцінними металами та іноземними валютами;
• участь у діяльності підприємств, якщо така участь пов’язана з основним чи додатковим видами діяльності.

     3. Допоміжні види  діяльності іпотечних  банків в Україні повинні бути спрямовані на сприяння основним або додатковим видам діяльності. Це:

• розміщення вільних коштів в інших фінансово-кредитних установах;
• скупка цінних паперів власної емісії.

     Пропозиції  щодо поділу майбутньої діяльності іпотечних банків в Україні на основні, додаткові та допоміжні види не слід вважати механічним копіюванням іноземного досвіду.

     Основні види діяльності іпотечних банків визначені їхньою основною функцією. Такою є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів. Вона й зумовлює такі основні види діяльності як середньо- та довгострокове кредитування під заставу нерухомості, розміщеної в Україні, та пов’язану з цим кредитуванням емісію іпотечних облігацій.

     Визначення  межі іпотечного кредитування на рівні 50 % від вартості заставленої нерухомості не означає, що іпотечний банк не зможе надавати кредит у обсязі, який перевищуватиме зазначений рівень; це лише означає, що рефінансування за рахунок емісії іпотечних облігацій можливе в обсязі 50 % від вартості заставленого нерухомого майна. Перевищення суми іпотечного кредиту (а вона може сягати 80 % від вартості заставленого майна) вимагатиме залучення інших джерел кредитних ресурсів. Такий порядок рефінансування означає, що вартість заставленого нерухомого майна вдвічі перевищуватиме обсяг основних зобов’язань банку за іпотечними облігаціями, а це гарантуватиме особливу надійність таких облігацій.

     У міру стабілізації економіки України та її фінансово-кредитної системи, а також внаслідок зростання довіри з боку юридичних і фізичних осіб до емітованих українськими банками іпотечних облігацій, стане можливим підвищення рівня покриття іпотечних кредитів за рахунок емісії іпотечних облігацій з 50 % від вартості заставленої нерухомості до 60 – 70 %.

     Емісія  іпотечними банками комунальних  боргових зобов’язань в умовах сучасного стану економіки України була б передчасною.

     Якби  діяльність іпотечних банків обмежувалась основними видами, такі банки функціонувати не змогли б. Тому основні види їхньої діяльності поєднуються з додатковими.

     Перелік додаткових видів діяльності є компромісом: з одного боку слід обмежуватися особливо надійними видами діяльності з дотриманням принципу спеціалізації іпотечних банків, з іншого – потрібно забезпечити іпотечним банкам достатню свободу дій.