Сущность, функции и формы кредита. Состояние, проблемы и тенденции развития кредита в Челябинской области

Таким образом, рынок банковского ипотечного жилищного кредитования в Челябинске и области представлен обширным набором разнообразных программ, предусматривающих различные условия  кредитования, и следует отметить, что банки постоянно разнообразят свои предложения новыми ипотечными продуктами. Можно прогнозировать дальнейшее усиление конкуренции на рынке ипотечных  кредитов, что, в свою очередь, способно привести к тому, что многие новички  этого бизнеса покинут рынок  ипотеки вследствие низкой эффективности. При этом ожидается снижение процентных ставок в ближайшее время при  наличии для этого необходимых  рыночных механизмов. Все большую  роль будут играть программы рефинансирования кредитов.

2.2 Ипотечное кредитование: история и перспективы

Правительство Челябинской области считает  ипотечное кредитование перспективным  направлением жилищной политики. Поэтому  в Челябинской области за последнее  время сделано многое для того, чтобы ипотека из проектов на бумаге превратилась в реальность. Напомним, что в Челябинской области  ипотечная программа стартовала в феврале 2002 года, когда Законодательное  собрание приняло областную целевую  программу Жилье на 2002 2010 годы стоимостью 19,8 млрд. рублей, включая ипотечную  часть. Но в тот период дальше громких  заявлений дело не пошло. Причина - отсутствие взаимодействия между участниками  ипотечного процесса: федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), его представительством в области, банками, страховыми компаниями, строителями и риэлторами. Разработанная властями Челябинской области схема предусматривала получение в банках жителями региона кредитов, не превышающих 70% от стоимости квартиры, сроком на 5 10 лет под 18 - 19% годовых. Затем ставку снизили до 15% годовых, чтобы соответствовать принятой ставке АИЖК. Заёмщику могли предоставить единовременную безвозмездную субсидию из областного бюджета в размере одной пятой стоимости жилья (не более 30 тыс. руб.) и из местных бюджетов в размере одной десятой стоимости жилья (не более 15 тыс. рублей). На следующем этапе схемы местное представительство АИЖК должно было выкупить закладные у банка. С АИЖК заключили агентские договоры «Челиндбанк» и «Челябинвестбанк». Они уже были готовы выдавать ипотечные кредиты населению по стандартам агентства с последующим рефинансированием (агентство выделило банкам на эти цели по 20 млн. руб.), но в середине 2002 года концепция взаимоотношений АИЖК с регионами изменилась: вместо представительств АИЖК в субъектах РФ решили создавать самостоятельные структуры за счет региональных ресурсов.

В 2005 году областное правительство вновь  рассмотрело жилищную проблему. Основным механизмом решения квартирного  вопроса признана ипотека. На сегодняшний  день банки области выдали 3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 810 млн. рублей, в среднем сумма кредита  составляет 270 тысяч рублей. За текущий  год объем закладных, находящихся  в обслуживании АИЖК, увеличился в 9,6 раза по сравнению с прошлым годом. По показателям работы Южно - Уральское агентство занимает 9 место среди 68 регионов РФ, включившихся в федеральную систему ипотечного кредитования.

По данным муниципалитетов, на 1 января 2005 года в  очереди на улучшение жилищных условий  состоит 130 тысяч семей.  
 

2.3 Финансирование ипотеки  в Челябинске

Челябинское областное правительство несколько  раз предпринимало усилия по финансовой поддержке ипотеки. В других регионах (например, в Санкт-Петербурге) разрабатывались и внедрялись оригинальные схемы и модели предоставления кредитов.

Так, Санкт - Петербургский ипотечный банк предложил  своим клиентам следующие схемы  кредитования: выступление банка  гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости, выпуск облигаций под  конкретные объекты недвижимости, а  также муниципальный облигационный  заём под строительство жилья  и выдачу коммерческих кредитов под  приватизацию предприятий.

Сегодня в Челябинске в качестве агентов  АИЖК отваживаются выступать немногие банки и их филиалы, расположенные на Южном Урале. А предоставлять ипотечный кредит самостоятельно, без перепродажи Агентству ипотечного жилищного кредитования, до недавнего времени даже крупнейшие в стране банки рисковали только в валюте. Совсем недавно, один из таких банков Промышленно - строительный банк начал вводить ипотечное кредитование в рублях.

Рассказывает  заместитель управляющего челябинским  филиалом Промышленно - строительного  банка Сергей Викторович Ермолаев:

Когда мы говорим об ипотеке, имеем в  виду ипотеку для физических лиц. Банк выдает ипотечный кредит сроком до 10 лет. Хотя по государственной программе  ставка снизилась до 14% годовых, у  нас она по - прежнему составляет 15%. Первоначальный взнос у нас составляет 20% стоимости приобретаемого жилья, в то время, как по государственной программе 30%. Документы, подтверждающие доход, требуются такие же, как и по государственной программе. По правилам нашего банка заёмщик обязательно должен застраховать не только жильё, на приобретение которого он берёт кредит, но и свою жизнь. Мы можем выдать ипотечный кредит на ещё не построенное жильё. В этом случае, естественно, залогом является не само жильё, а право требования на жильё. И первоначальный взнос, и годовая ставка в этом случае другие: первоначальный взнос должен составлять 30%, а ставка 17% годовых. Как только появляются документы, регистрирующие это жилье как построенное, ставка снижается до 15%.

Банк  УРАЛСИБ предлагает своим клиентам общефедеральную программу ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а также  программу Ипотечное кредитование физических лиц.

Цель  программы Ипотечное кредитование физических лиц кредитование населения и предпринимателей на приобретение квартир в уже сданных в эксплуатацию новых домах или на рынке вторичного жилья.

Заемщиками  могут выступать физические лица и предприниматели в возрасте от 18 до 55 лет, граждане РФ, зарегистрированные (прописанные) в населенных пунктах, где расположены офисы банка  УРАЛСИБ. Физические лица должны иметь  стабильные доходы на последнем рабочем  месте не менее 6 месяцев, предприниматели  стабильные доходы не менее 12 месяцев. По желанию заемщика для получения кредита может учитываться совокупный семейный доход.

Условия кредита весьма выгодны. Вы можете выбирать, в каких денежных единицах брать  кредит: в евро, в рублях или долларах США. Кредит выдается сроком до 10 лет. Сумма кредита составляет до 70% стоимости квартиры. Погашать кредит и уплачивать проценты вы можете двумя путями: либо погашать основной долг по кредиту равными долями в соответствии с графиком (проценты при этом начисляются на остаток суммы долга), либо выплатить кредит досрочно, через 90 дней с момента его выдачи.

Процентная  ставка за пользование кредитом не ниже 17% в рублях и 12% в долларах США  и евро. В любом из офисов банка  УРАЛСИБ  вас ознакомят с условиями кредитования и проведут предварительный расчет возможной суммы кредита на основании уровня Ваших доходов.

Так или  иначе, у челябинцев появилась реальная возможность приобрести квартиру, выбрав для себя наиболее подходящий вариант жилищного кредитования. Схема приобретения недвижимости в собственность с помощью кредита зарекомендовала себя во всем мире как наиболее выгодная и удобная. По данным статистики, сегодня в России единовременное приобретение жилья в собственность доступно только очень состоятельным людям, бюджет обеспечивает около 10% населения, основная же часть россиян покупает жильё в кредит. А самый цивилизованный и самый развитый из всех вариантов жилищного кредитования это ипотека, со всеми её плюсами и минусами. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования

3.1 Создание строительно – сберегательных касс 

Создание  системы строительных обществ - строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных (жилищно-накопительных) кооперативов является необходимым этапом в становлении рынка ипотечного кредитования. Кооперативы здесь играют важную, но ограниченную роль, в то время как развитие стройсберкасс позволяет за 10 -15 лет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками, и коренным образом улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории жилищного финансирования в развитых странах и многочисленных попыток создания ипотеки в России.

Строительное  общество - это организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

Проанализировав состояние, проблемы и перспективы  развития ипотечного кредитования, можно  сделать следующие выводы:

Ипотечное кредитование  -  это:

• возможность купить жилье с помощью кредита, выдаваемого банками, под залог приобретаемого жилья; 
• возможность сразу стать собственником квартиры, а не после погашения взятого кредита; 
• возможность вселиться в свою квартиру, заплатив за нее не более трети от ее стоимости;
• право досрочно рассчитаться с банком за взятый кредит. 

Преимущества  ипотечного кредитования:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Несмотря  на то, что ипотечный бизнес и  его составная часть - ипотечное  жилищное кредитование, абсолютно новое  направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители  ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости. 

Обеспечение населения жильем является важнейшей  социально- политической и экономической  проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий  масштаб и темпы жилищного  строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и  мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть  домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в  ветхих и аварийных домах, а также  индивидуальные частные дома. 
При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно - планировочных решений. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии и  материалы.

В связи  с этим опасной становится тенденция  роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье  все менее доступным для населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике  серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых  сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения  жилищной проблемы лежит создание и  развитие национальной системы ипотечного кредитования.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение  сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека  позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.