Доверительное управление имуществом

  Другой  особенностью оформления доверительного управления недвижимости является требование закона о государственной регистрации  передачи недвижимого имущества  в доверительное управление. Государственная  регистрация должна осуществляться в том же порядке, что и переход  права собственности на это имущество. В настоящее время государственная регистрация осуществляется в порядке,² в котором, в частности, указано, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и доверительное управление этим имуществом (ст.41). Государственную  регистрацию доверительного  управления   имуществом,  равно  как  осуществление  других  сделок с  ним и ограничений прав на него, осуществление других сделок с ним и ограничений прав на него, осуществляет учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенное на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Учреждение юстиции по регистрации прав проверяет действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ гражданина, юридического лица или органа власти; проверяет наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав и, наконец, осуществляет государственную регистрацию прав в Едином государственном реестре прав. В завершение всего учреждение юстиции по регистрации прав выдает документ, подтверждающий государственную регистрацию передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Несоблюдение как формы договора доверительного управления имуществом, так и требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет за собой недействительность договора. Как правило, договор   доверительного управления имуществом - это свободный договор, заключенный всецело по усмотрению сторон. Однако в случаях, когда управление имуществом учреждается по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1026 ГК РФ), договор доверительного управления имуществом приобретает обязательный характер. Так, заключение договора доверительного управления имуществом становится обязательным для органа опеки и попечительства, если вступило в силу решение суда, предусматривающее необходимость постоянного управления имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим. Но, необходимо отметить, что наличие согласия доверительного управляющего на заключение договора всегда обязательно.

  Договор доверительного управления имуществом может быть как возмездным, так  и безвозмездным. Что отличает его  от договора комиссии и агентского договора, где уплата вознаграждение со стороны комитента комиссионеру - обязательное условие договора. Безвозмездным  договор доверительного управления признается тогда, когда в законе или в самом договоре предусмотрено, что доверительный управляющий  действует безвозмездно. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений он считается незаключенным. Возмездный договор доверительного управления имуществом является взаимным договором. Безвозмездный же договор относится  к числу односторонних договоров, так как в этом случае учредитель доверительного управления имуществом приобретает только права и не несет обязанностей перед управляющим. 

  2.2 Содержание договора

  Права и обязанности сторон определяют содержание обязательства по доверительному управлению имуществом. В силу обязательства  одно лицо (должник) обязано совершить  в пользу другого лица (кредитора) определенные действие, как-то: передать имущество, выполнить некоторую  работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия. А кредитор имеет право требовать  от должника исполнения его обязанности.³ Основные обязанности доверительного управляющего указаны в гл. 53 ГК РФ, но они могут быть установлены в других правовых актах или определены в договоре его сторонами с учетом предписаний закона.

  Вся деятельность доверительного управляющего направлена на выполнение его основной обязанности, которой является надлежащее осуществление доверительного управления вверенным ему имуществом. Доверительный управляющий обязан обеспечить высокий профессиональный уровень управления этим имуществом. Если в качестве доверительного управляющего выступает юридическое лицо, то его руководитель, как правило, выделяет для целей доверительного управления профессионально подготовленных работников, обладающих необходимой квалификацией и опытом работы в соответствующей сфере. Если же доверительным управляющим является индивидуальный предприниматель, он также должен обладать необходимыми навыками и осуществлять доверительное управление имуществом на требуемом профессиональном уровне. В тех случаях, когда доверительный управляющий не является предпринимателем, к его деятельности по этому договору нельзя предъявлять столь высокие профессиональные требования. Однако и в этих случаях доверительный управляющий должен действовать разумно и добросовестно, поскольку указанные требования предъявляются к любому участнику гражданского оборота.

  Доверительный управляющий обязан поддерживать вверенное  ему имущество в надлежащем состоянии  и обеспечивать его сохранность. При этом доверительный управляющий  обязан проявлять в отношении  указанного имущества такую же заботу, внимательность и осмотрительность, как и в отношении своего имущества. Иногда обязанности доверительного управляющего этим и ограничиваются. Например, в случае длительного отсутствия собственника жилого дома он может  договориться с доверительным управляющим  о том, что последний будет  до его возвращения поддерживать дом в надлежащем состоянии. Но в  основном в обязанности доверительного управляющего входит еще и вовлечение переданного ему имущества в  гражданский оборот в целях получения  максимальной прибыли или иной выгоды. В этих случаях доверительный  управляющий обязан не только сохранить  переданное ему имущество, но и обеспечить его наиболее эффективное использование  в целях получения прибыли.

  Доверительный управляющий обязан предпринимать  все необходимые и доступные  ему разумные меры, чтобы не допустить  обесценивания вверенного ему имущества. Так, в случае падения на бирже курса акций, переданных в доверительное управление, управляющий обязан предпринять все зависящие от него меры по поддержанию курса этих акций.

  При управлении некоторыми видами имущества, такими, например, как ценные бумаги, денежные средства, инвестирования в  ценные бумаги, доверительный управляющий  должен в особой тщательностью относиться к целевому назначению этих объектов управления: расходовать находящиеся  в доверительном управлении денежные средства исключительно на приобретение в собственность учредителя управления ценных бумаг; отчуждать ценные бумаги в целях получения доходов  для учредителя или выгодоприобретателя; передавать их в качестве залога, гарантии для обеспечения исполнения обязательств самого учредителя перед другими лицами. Таким образом, кредитная организация не вправе инвестировать полученные в доверительное управление денежные средства или использовать их в качестве гарантии в своих целях, то есть на основании договоров, которые она заключает с другими лицами для получения собственной прибыли.

  Свою  деятельность по управлению имуществом доверительный управляющий обязан осуществлять в течение всего  срока действия договора и не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора.

  И, наконец, обязанности доверительного управляющего по передаче имущества  при прекращении договора доверительного управления. В соответствии с п. 3 ст. 1024 ГК РФ доверительный управляющий  обязан передать имущество, находящееся  в доверительном управлении, учредителю управления, конечно, если договором  не предусмотрено иное. Так, в договоре может быть предусмотрено, что имущество  передается выгодоприобретателю, а не учредителю управления. Он обязан возвратить имущество в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом естественного износа, если договором доверительного управления не предусмотрено иное. Имущество передается со всеми улучшениями, приращениями, доходами и долгами, которые имеют место на момент прекращения действия договора доверительного управления имуществом.

  Доверительный управляющий вправе осуществлять в  пределах, предусмотренных законом  и договором доверительного управления имуществом, триаду правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, переданным в доверительное  управление, а также переданные ему  в доверительное управление субъективные права по своему усмотрению.

  Среди прав, принадлежащих доверительному управляющему, основным является его  право на вознаграждение, если таковое  предусмотрено в договоре доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных  им при доверительном управлении имуществом.

   Форма вознаграждения доверительного управляющего может быть самой различной.  Наиболее типичной и  соответствующей   природе  отношений  по  доверительному  управлению   имуществом   является   вознаграждение   в  форме процентов от доходов, полученных в результате доверительного управления имуществом. Вознаграждение может быть установлено и в твердой денежной сумме, выплачиваемой ежемесячно (ежеквартально, ежегодно) или по окончании доверительного управления имуществом. Если выгода от использования имущества выражена в натуре (например, приплод животных), то и вознаграждение может выплачиваться в натуральной форме. Возможна и смешанная форма выплаты вознаграждения, например, в твердой денежной сумме и процентах от доходов или в натуральной или денежной формах.

  Если  договор доверительного управления имуществом является безвозмездным, доверительный  управляющий имеет право лишь на возмещение всех необходимых расходов по доверительному управлению имуществом.

  И хотя одной из обязанностей доверительного управляющего управляющего является осуществление деятельности по доверительному управлению имуществом в течение всего срока действия договора, в исключительных случаях доверительный управляющий имеет право отказаться от осуществления доверительного управления имуществом, если наступили обстоятельства, при котором он не может лично осуществлять доверительное управление, например, в случае ухудшения здоровья. При этом он обязан уведомить учредителя управления об отказе от осуществления доверительного управления за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.⁴

  Также доверительный управляющий имеет  право при определенных обстоятельствах  поручить другому лицу совершать от его имени действия, необходимые для управления имуществом. Это право доверительного управляющего подробно будет рассмотрено в дальнейшем.

  К  обязанностям  учредителя  управления  относятся:

  Во-первых, после заключения договора передать имущество в доверительное имущество  с оформлением акта приема-передачи имущества и способствовать обособлению  его от другого имущества, находящегося у него в собственности или  по каким-либо другим основаниям.

  Во-вторых, обязанности, лежащие на нем как  на кредиторе в обязательстве  по доверительному управлению имуществом, без исполнения которых управляющий не может надлежащим образом исполнять лежащие на нем обязанности. Так, учредитель управления обязан обеспечить доверительного управляющего сведениями и документацией, необходимыми ему для эффективного управления имуществом.

  Также учредитель управления обязан не вмешиваться  в оперативно-хозяйственную деятельность по управлению его имуществом.

  Следующая обязанность учредителя управления (на мой взгляд, она является основной) - это обязанность по выплате доверительному управляющему вознаграждения, предусмотренного договором, и возмещение ему необходимых  расходов по доверительному управлению имуществом. Эта обязанность, как правило, исполняется учредителем управления путем предоставления управляющему права удерживать причитающееся ему вознаграждение и понесенные им необходимые расходы из доходов и иных поступлений, полученных в результате доверительного управления.

  В том случае, когда в доверительное  управление передается заложенное имущество, учредитель управления обязан предупредить управляющего о том, что передаваемое ему имущество обременено залогом. Если же этого сделано не было, то у доверительного управляющего возникает  право потребовать в суде расторжения  договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

  Теперь - о правах учредителя и выгодоприобретателя.

  В том случае, если учредитель управления обнаружил нарушение доверительным  управляющим условий договора, он имеет право требовать от доверительного управляющего устранения этих нарушений  и их последствий в разумные сроки.

  Кроме того, учредитель вправе требовать  от управляющего передачи ему плодов, продукции, доходов и иных поступлений, полученных в результате управления его имуществом, если иное не предусмотрено  условиями договора.

  И, наконец, в отличие от доверительного управляющего, учредитель управления имеет право в любое время  отказаться от договора при условии  выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения. Об этом он обязан уведомить доверительного управляющего за три месяца до прекращения  договора, если договором не предусмотрен иной срок.