Инвестиционная недвижимость в МСФО

Финансовый результат, возникающий вследствие выбытия  и списания инвестиционной недвижимости, определяется как разница между  чистыми поступлениями от выбытия  и балансовой стоимостью актива. Прибыль  или убыток признается в том периоде, в котором произошло выбытие  или списание.

В случае отсрочки оплаты полученное возмещение первоначально  отражается по эквиваленту цены при  условии незамедлительного платежа  денежными средствами. Разница между  фактическим возмещением и таким  эквивалентом признается в составе  прибылей и убытков как процентная выручка по МСФО (IAS) 18 «Выручка». Российскими  стандартами такое требование не предусматривается.

Раскрытие информации

В МСФО-отчетности кредитной организации необходимо раскрыть информацию о том:

• какая модель учета принята (по справедливой стоимости или по фактическим затратам);
• классифицируется ли недвижимость, находящаяся в ее владении по договору операционной аренды, как инвестиционная недвижимость;
• каковы критерии для проведения различия между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью, занимаемой владельцем, а также недвижимостью, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности (при затруднении в классификации объекта);
• каковы методы и существенные допущения, используемые для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, включая информацию о том, подтверждено ли такое определение рыночной информацией или в большей степени основано на других факторах;
• в какой степени справедливая стоимость основана на оценке независимого оценщика или что такая оценка отсутствует;
• каковы признанные в составе прибыли или убытка суммы:  
  а) дохода от предоставления в аренду инвестиционной недвижимости;  
  б) прямых операционных расходов (включая ремонт и техобслуживание), относящихся к инвестиционной недвижимости, приносящей и не приносящей доход от предоставления ее в аренду;
• имеются ли ограничения в отношении реализации инвестиционной недвижимости, и каков их размер;
• существуют ли контрактные обязательства по приобретению, реконструкции или ремонту инвестиционной недвижимости.

Раскрытие информации при учете  справедливой стоимости

Кредитной организации  необходимо также раскрыть сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода и  указать:

• увеличения, отдельно раскрывая увеличения в результате приобретения и в результате последующих затрат;
• активы, классифицированные как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;
• чистые прочие доходы или убытки в результате изменений справедливой стоимости;
• переводы объектов инвестиционной собственности из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот;
• иные изменения.

Также необходимо подробно раскрыть информацию в отношении  объектов инвестиционной недвижимости, которые в исключительных случаях  учитываются по фактическим затратам, если невозможно определить их справедливую стоимость.

Раскрытие информации при учете  по фактическим затратам

При учете инвестиционной недвижимости по фактическим затратам кредитная организация раскрывает следующую информацию:

• методы амортизации;
• сроки полезного использования и нормы амортизации;
• совокупную балансовую стоимость, накопленную амортизацию и убытки от обесценения на начало и конец периода;
• сверку балансовой стоимости на начало и конец периода, показывающую:  
  а) увеличения, отдельно раскрывая увеличения в результате приобретения и в результате последующих затрат;  
  б) активы, классифицированные как предназначенные для продажи в соответствии с МСФО (IFRS) 5, и прочие выбытия;  
  в) амортизацию;  
  г) сумму признанных и восстановленных за период убытков от обесценения по МСФО (IAS) 36;  
  д) переводы объектов инвестиционной собственности из категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и наоборот;  
  е) иные изменения;
• справедливую стоимость инвестиционного имущества.

Заключение

Российские правила  учета недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, вступающие в силу 1 января 2012 г., во многом повторяют  требования и принципы международных  стандартов. Так, к примеру, большая  роль в признании такой недвижимости отводится профессиональному суждению сотрудников кредитной организации.

Как международные, так и российские нормы предоставляют  возможность учитывать инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости  либо по фактическим затратам. Однако разработчики МСФО и Банк России единогласно  рекомендуют применять модель учета  по справедливой стоимости. Более того, МСФО (IAS) 40 устанавливает обязанность  определять справедливую стоимость  инвестиционной недвижимости либо в  целях оценки (при использовании  модели учета по справедливой стоимости), либо для раскрытия информации (при  использовании модели учета по фактическим  затратам).

Модель учета  по фактическим затратам может показаться более привычной и консервативной. Однако, остановив выбор на ней, кредитная  организация лишится возможности  продемонстрировать в финансовой отчетности результаты текущей деятельности руководства.

При выборе модели учета кредитной организации  потребуется определить вероятный  будущий эффект от изменения стоимости  объектов инвестиционной недвижимости в будущем. Если применять учет по справедливой стоимости, колебания  цен на недвижимость отразятся на текущем финансовом результате. Использование  модели учета по справедливой стоимости  потребует в дальнейшем тщательной разработки управленческих решений, касающихся приобретения, использования и реализации инвестиционной недвижимости.

При разработке учетной политики на 2012 г. следует  помнить, что различие в моделях  учета по МСФО и российским правилам повлечет за собой дополнительные корректировки  при трансформации, в частности  в отношении балансовой стоимости  объекта, накопленной амортизации. Кроме того, корректировки могут  быть связаны с уточнением сроков полезного использования и определения  убытков от обесценения.

Несмотря на значительное сходство международных  стандартов и российских правил в отношении инвестиционной недвижимости, между ними есть определенные различия, которые касаются в основном определения инвестиционной недвижимости. Так, например, в российской практике важно наличие права собственности на объект. Кроме того, в российской отчетности не требуется отдельного выделения объектов недвижимости, предназначенных для продажи в течение ближайших 12 месяцев. Нет и требования об отражении дохода (расхода) от получения (предоставления) рассрочки платежа при выбытии (приобретении) инвестиционной недвижимости. Поэтому полностью избежать корректировок при трансформации российской отчетности в отчетность, подготовленную по международным стандартам, не удастся.