Экономический механизм и правовые основы аренды недвижимости

    Содержание 

    Введение……………………………………………………………………...3

    Вопрос 1. Экономический механизм и правовые основы аренды недвижимости……………………………………………………………………..4

    Вопрос 2. Задача……………………………………………………………13

    Заключение…………………………………………………………………14

    Список  используемой литературы……………………………...…………16 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение 

    Многие  теоретические вопросы изучения договоров аренды недвижимости до сих  пор не получили должного освещения  и находятся в состоянии первичного исследования. Не менее важной нам  представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяется тем, что в настоящее время в  сравнение с советскими временами  резко повысилось значение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических и экономических  прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданской  активизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договоров  аренды.

    Возможность и необходимость широкого распространения  аренды недвижимости при многоукладной  экономике изначально заложены в  самом многообразии видов собственности  и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя  более эффективному использованию  накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики  в современной России, если учитывать  позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды.

    В данной работе мы  выясним в чем  сущность аренды недвижимости, какова ее природа, принципы и экономический  механизм.

    Для достижения цели будут решаться нижеследующие  задачи:

    - рассмотреть понятие функции и принципы аренды недвижимости;

    - изучить экономический механизм  аренды недвижимости;

    - определить особенности договора  аренды недвижимости. 
 
 
 

    Вопрос 1. Экономический  механизм и правовые основы аренды недвижимости. 

    Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

    В отличие от чисто юридического определения  аренды как договорного, срочного и  возмездного владения и пользования  имуществом, аренда – это система  хозяйствования или организационная  форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние  производственных сил и прежде всего  рабочей силы.                                                            

    Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить  экономическую сущность этой системы  хозяйствования. Подлинная аренда имеет  место в тех случаях, когда  применяемая форма производства ведет к возникновению общей  совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время  любой вид собственности не исключает  арендную форму ее использования.

    Ошибочна  также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по разному  формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими  из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она  является  не формой организации  труда, а способом реализации отношений  собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к  коренному изменению социального  статуса работников. Посредством  аренды они реально соединяются  со средствами труда не как наемные  работники, а как их хозяева. В  результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности.    

    Принципы  аренды недвижимости

    По  экономическому содержанию и степени  хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

    Многообразие  форм собственности, развитие кооперации и акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

    Арендной  форме производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации:

    - смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и  другого имущества в распоряжение  арендаторов, что позволяет самим  труженикам осуществлять функции  владения, пользования, распоряжения  и частичного присвоения средств  и результатов труда при сохранении  или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;

    - возвратность арендованных средств  первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения собственности работниками предприятий;

    - платность за землю и другие  арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения общественных интересов;

    - взаимная и материальная юридическая  ответственность сторон за эффективное  использование средств производства  при обоюдной выгодности арендной  формы хозяйствования;

    - договорная система отношений  между арендатором и арендодателем  как равноправными заинтересованными  партнерами;

    - самоуправление, полная хозяйственная  самостоятельность и непосредственная  материальная (имущественная) ответственность  арендатора за эффективное использование  переданных ему объектов недвижимости;

    - замена системы гарантированной  заработной платы арендным трудовым  доходом, действительно учитывающим  не только количество и качество  живого труда, но и экономию  материальных ресурсов, т.е. перевод  оплаты труда из затратной  части распределяемой выручки  в доходную, что образует материальную  основу предприимчивости людей  и экономии ресурсов.

    Практическая  реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

    Арендные  отношения реализуются с помощью  разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют  две экономические формы: арендная плата и арендный доход.  С помощью  аренды соединяются два важнейших  фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

    Основу  экономических взаимосвязей между  арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности  на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение  доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

    Арендная  плата: состав и функции

    Центральным и наиболее важным звеном организации  арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены  единство и противоречия между собственником  недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или  уменьшение величины арендной платы  ущемляет интересы предпринимателя  либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к  негативным последствиям: к необоснованно  большим доходам одних или  банкротству предпринимателей. Высокая  арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

    Арендная  плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

    Арендная  плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно  отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим  приростом.

    В самом механизме арендной платы  следует выделять три существенных момента:

    -  состав платежей;

    - размер платежей;

    - способы (методы) расчетов.

    Хотя  на поверхности хозяйственных отношений  отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет  важное теоретическое и практическое значение.

    Одним из главных принципов определения  арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим  приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом  торга. На момент арендной сделки она  заранее известна по величине и поэтому  в составе арендной платы может  быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования  имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

    Но  чтобы арендная плата выполняла  кроме возмещения еще и стимулирующую  функцию, она должна включать сверх  суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

    Вложение  средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие  от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент  должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого  в аренду имущества.