Экономический механизм и правовые основы аренды недвижимости

    Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

    1) Амортизационные отчисления на  полное восстановление арендованного  имущества (кроме земли) (Ам); 

    2) Средства на капитальный ремонт  объекта в зависимости от доли  участия собственника в его  проведении (Ск); 

    3) Налог на имущество (Ни); 

    4) Часть прибыли, которая может      быть получена при общественно  необходимом использовании арендованного      объекта (арендный процент –  Па).

      Первые три элемента образуют  в составе арендной платы возвратную  стоимость (Вз),

    т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

    Наиболее  сложным и спорным остается определение  состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю  как объект хозяйства, связанная  с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который  вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься  не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает  общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор  должен обеспечить получение как  средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более  низкому органическому          строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

    Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных  угодий в той части, в которой  воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в  результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

    Поскольку один и тот же труд в зависимости  от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

    В то же время следует учитывать  отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

    Следует различать виды арендной платы как  способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

    В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов  арендных платежей или соответствующая  комбинация.

    Долевой метод арендных платежей, хотя и  учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати. Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в  определенном размере от стоимости  сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

    По  форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных  услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет  начинающим предпринимателям сначала  развернуть производство, а затем  рассчитаться по арендным платежам.

    Договор аренды недвижимости

    В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Гражданский  Кодекс Российской Федерации (часть  вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.07.2005) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 25.07.2005, № 30 (1 ч.), ст. 3100. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

    Передача  имущества только в пользование  возможна в том случае, если пользование  осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль над  арендованным имуществом; например, пользование  движимым имуществом осуществляется в  его помещении.¹

    Выделим три основные черты, характерные  для данного договора.

    Это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

    Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

    Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).² Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.

    Употребление  в законодательстве в одних случаях  термина «аренда», в других - «имущественный наем» (прокат) связано не столько  с различиями отдельных видов  таких договоров, сколько со сложившейся  практикой их наименования в определенных сферах. Правовая дифференциация между  арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения  гражданину для проживания в нем  между сторонами заключается  договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный  вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.

    Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора.

    В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор  обязан своевременно вносить плату  за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда  договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия  и сроки, обычно применяемые при  аренде аналогичного имущества при  сравнимых обстоятельствах.

    Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

    1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

    2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

    3) предоставления арендатором определенных услуг;

    4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

    5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

                       

    Вопрос 2. Задача. 

    Предположим, что стоимость строительства  нового офисного здания составляет 600000 долл. Прибыль, которая может быть получена в результате функционирования данного офиса, составляет 20000 долл. в год. Минимальный приемлемый коэффициент  капитализации 15 %. Будет ли строительство  нового офиса эффективно?

      Решение. 

    600 000 долл. при коэффициенте капитализации в 15% должны обеспечить чистый доход в размере 90 000 долл. (стоимость *  0.15 ); поэтому ожидаемый чистый операционный доход в размере 20 000 долл. не оправдывает затрат.

     Заключение. 

    По  экономическому содержанию и степени  хозяйственной самостоятельности  работников арендный механизм находится и следующей логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения — арендные — кооперативные — подрядные — наемные.

    Договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Стороны  договора аренды - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем  вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая  иностранное), имеющее титул как  собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или  собственником сдавать имущество  в аренду.

    Арендная  плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде: 1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной  доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в  собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного  имущества.

    Основная  обязанность арендодателя заключается  в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением  имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Список  используемой литературы:

                             

      1) Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник – 2-е издание,перераб.и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2004.

      2)  Грабовой П.Г. Экономика и  управление недвижимостью, учебник  для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск  Плюс», Москва: изд. «АСВ», 2002.

    3) Гражданское право России. Обязательственное  право: Курс лекций / Под ред.  О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2008.

    4) Гражданское право России. Часть  вторая. Обязательственное право:  Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юрист, 2008.

    5) Гражданское право. Учебник / Под  ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. - М.: Проспект, 2008. - 657 С.

    6) Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2000.

    7) Комментарий к Гражданскому кодексу  Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н.  Садикова. - М.: Норма, 2007.

    8) Степанов И.С. Экономика строительства,  учебник – 3-е изд., доп.и

    перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2003.

    9) Литовкин В.Н. Аренда зданий  и сооружений // Адвокат. - 2007. - №3.

    10) Осипова Ю. Гражданско-правовая  природа аренды // Право и жизнь. - 2006. - №11.