Ипотечное кредитование в РФ

      Ипотечное кредитование в Российской Федерации.

      Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно  используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

      Ипотечный кредит играет большую роль в замещении  государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм  и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности  кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

     Система ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования включает два  направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;
• продажу ипотечных  кредитов на  вторичном рынке  (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное  привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются  в основном ипотечные банки, вторым  -  финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе  выпускающие  ценные бумаги (облигации).

     Развитие  ипотечного кредитования в России

     В России еще только создается рынок ипотечных обязательств. Первым банком, использующим данную схему, выступил Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка, а также ипотечная кредитная компания. Активно осуществляет операции на ипотечном рынке «Стандартбанк».

      Проблемами развития ипотечного кредитования российскими банками являются: недостаточная ресурсная база банков, основанная на низком платежеспособном спросе на недвижимость, отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. Для банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании.

      В целях расширения использования  средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их .от инфляции было установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан РФ с использованием жилищных сертификатов.

     Жилищные  сертификаты -  это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих права их собственника:

• на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
• на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

      Схема  индексации  номинальной стоимости  жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

      Жилищный  сертификат удостоверяет внесение  первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока  действия жилищного сертификата.

      Номинал жилищного сертификата устанавливается  в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Жилищный  сертификат,  как правило,  имеет определенный  срок действия.

      В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие: права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок поджилищное строительство и  проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

      Эмитентами  жилищных  сертификатов  не  могут   выступать  банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

      Параметры жилищных сертификатов

      Жилищный  сертификат должен содержать следующие  обязательные реквизиты:

1. наименование «жилищный сертификат»;
2. дату и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов;
3. срок действия жилищного сертификата;
4. дату приобретения жилищного сертификата первым собственником;
5. размер общей площади жилья, оплаченный при приобретении одного жилищного сертификата;
6. общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
7. цену приобретения жилищного сертификата первым собственником;
8. схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выпуске эмитентом относительно цены приобретения жилищного сертификата первым собственником
9. предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
10. порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен дать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;
11. условия, дающие право владельцу сертификата заключать договор на покупку квартиры, в том числе:
• дата, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
• минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
• срок исполнения эмитентом жилищного сертификата и обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

12. полное наименование эмитента, его подпись и печать;

13. полное наименование (имя) собственника жилищного сертификата;
14. полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

      Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

      Собственник жилищных сертификатов, соответствующих  не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

      Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов с их собственником:

• заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата;
• погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата.

      Если  эмитент не  может осуществить погашение жилищных сертификатов, то это должен сделать гарант, заключение договора с которым обязательно для эмитента. К выпуску и обращению на территории Российской Федерации допускаются жилищные сертификаты, проспект эмиссии которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов Российской Федерации или его органах на местах. Выпуски жилищных сертификатов должны получить в установленном порядке государственный регистрационный номер. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости ипотеки.

      Объект  залога

      Развитие  ипотеки  невозможно без существования  собственника предмета залога, так как закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. При этом ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится. В России разрабатывается нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с  недвижимостью и землей. В Конституции РФ сформулирован ряд правовых норм, легализирующих частную собственность на землю и операции по ее купле-продаже, залогу, сдаче в аренду и.т.д. Приняты законы о залоге, банках и банковской деятельности, приватизации и.т.д. Издан ряд указов Президента и постановлений правительства о финансировании жилищной сферы, дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования.

      ИПОТЕКА  - это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет  заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного  кредита.

      Закон РФ «О залоге» устанавливает правило, в силу которого залог недвижимости имущества возможен лишь вместе с земельным участком, на котором находится недвижимость, либо правом на них.

      Юридическая регистрация

      Законодательство  предусматривает определенный порядок юридической регистрации.

Субъектами  договора о залоге являются:

• стороны договора о залоге (залогодатель и залогодержатель) - юридические и физические лица;
• регистрирующий орган;
• держатель единого залогового реестра.

Договор об ипотеке должен содержать:

• наименование залогодателя и залогодержателя и места их на хождения;
• название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
• указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
• указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
• описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
• наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
• указание на то, что закладываемое имущество не обременено другими обязательствами;
• подписи залогодателя и залогодержателя;
• наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в Едином залоговом реестре.

Регистрация договоров ипотеки

      Постановлением  Правительства Москвы введен регистрационный  реестр договоров о залоге - Единый залоговый реестр.

      Государственную регистрацию договоров ипотеки  (как часть государственной системы регистрации недвижимости и сделок с ней) осуществляют:

• КУГИ;
• ПИБ;
• Земельный комитет;
• Департамент муниципального жилья;
• Городская регистрационная палата - держатель Единого залогового реестра;

Договор о залоге считается зарегистрированным, если:

• ему присвоен номер код личного залогового реестра;
• обязательная запись в регистрации залога внесена в Единый залоговый реестр;
• на договор о залоге и на свидетельство о регистрации залога нанесен номер (код);
• надлежаще-оформленные копии переданы в Архив договоров о залоге, держателю Единого залогового реестра.

     Регистрирующий  орган обязан при получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, внести регистрационную запись в ведомственный реестр и передать сведения держателю Единого залогового реестра.

      При прекращении права залога регистрация залога  погашается держателем Единого залогового реестра.

      В соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

      Объекты кредитования

Объектами кредитования выступают:

• приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;
• строительство (реконструкция) жилья;
• приобретение жилья.

В зависимости  от объекта кредитования банки предоставляют три вида жилищных кредитов:

• земельный;
• строительный;
• кредит под приобретение жилья.

      Заключение  кредитного договора