Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ 
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 
«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
ТЕХНОЛОГИЙ И УПРАВЛЕНИЯ им. К.Г.Разумовского»   

Филиал  ФГОУ ВПО «МГУТУ» в г. Тверь  

Кафедра: _______________________________________________________     
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА  
 

по дисциплине: _______Экономика недвижимости_______________________

Выполнил(а): _____Цветкова О.И.__________________ шифр _410045-с______

Факультет: ___ФЭМ_________ Курс ___4___ Специальность __080502_______

Подпись преподавателя, принявшего работу: ___________________________        
 
 
 
 
 
 

Тверь – 2011  г. 
 

Содержание. 
 
 
 

1. Система рынка  недвижимости и его основные составляющие.

 

2. Инфраструктура  рынка.

 

3. Наиболее  распространенные процедуры купли-продажи недвижимости.

 

4. Список  использованной литературы.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Система рынка недвижимости и его основные составляющие.

 

     Рынок недвижимости, как относительно новая  социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок  недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     Он представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

     Основными особенностями рынка недвижимости  являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращение числа возможных сделок из-за возможного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

     По  функциональному назначению объектов рынок подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

     Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть, физические и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

     Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

     - создание новых объектов недвижимости;

     - передачу прав на недвижимость;

     - установление равновесных цен  на объекты недвижимости;

     - эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

     - распределение пространства между  конкурирующими вариантами землепользования;

     - инвестирование в недвижимость,

     выполняя  при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

     • со сменой собственника:

     - куплю-продажу объектов недвижимости;

     - наследование;

     - дарение;

     - мену;

     - обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных  или арестованных объектов недвижимости);

     • с частичным или полным изменением состава собственников:

     - приватизацию;

     - национализацию;

     - изменение состава собственников,  в том числе с разделом имущества;

     - внесение в уставный капитал;

     - банкротство (ликвидация) хозяйствующих  субъектов (с удовлетворением  требований кредиторов, в том  числе за счет реализации имущества  собственников);

     • без смены собственника:

     - инвестирование в недвижимость;

     - развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

     - изменения направления использования,  названия торговой марки, юридического  адреса и др.;

     - управление, эксплуатация;

     - залог;

     - аренду;

     - передачу в хозяйственное ведение  или оперативное управление, в  безвозмездное пользование;

     - регулярно получаемый доход от  владения недвижимостью, не требующий  от получателя предпринимательской  деятельности;

     - ренту;

     - пожизненное содержание с иждивением;

     - передачу в доверительное управление;

     - введение (снятие) сервитутов и иных  обременении;

     - страхование различных форм и  различных операций, в том числе  при кредитовании развития недвижимости.

     Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

     - низкой ликвидностью;

     - цикличным характером;

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами  в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

     - высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

     - наличием стоимостной оценки  объекта недвижимости и возрастанием  ее с течением времени;

     - высоким уровнем трансакционных издержек.

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

     Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.». В России в среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

     Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1999, с. 59.
2. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 2005. - С. 24 - 26.
3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 - 96.
4. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 2002. – С. 5 -25.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.: Финансы и статистика, 2003
6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование – М.: Филинъ, 2008
7. Грудницина Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства – М.: Эксмо, 2006

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации // Принята всенародным голосованием 12 декабря 2003 г.
2. Гражданский кодекс РФ, ч.1 // Федеральный Закон от 30 ноября 1994 г.
3. Гражданский кодекс РФ, ч.2 // Федеральный Закон от 26 января 1996 г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ
6. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004