Недвижимость и ее жизненный цикл

      Если  недвижимость приобретается для  получения дохода через сдачу  в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается  как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

      Для выделения недвижимости, рассматриваемой  с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации  как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

      Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в  зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное  по уникальной технологии, может иметь  весьма высокую ценность как часть  активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его  в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

      Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

      Характеристики недвижимости как источника дохода могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10-15 и более лет. Отсюда и большая стабильность дохода, чем дохода по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг серьезное влияние оказывают и спекулятивные мотивы.

3. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения других активов, а с другой стороны, у инвестора может не оказаться достаточных средств.
4. Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют два вывода:
• Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.
• Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
5. Неоднородность недвижимости. Недвижимость — неоднородный актив (например, два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания различаются, по крайней мере, по своему местоположению). Неоднородность недвижимости является фактором, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах, например, одного региона.
6. Защищенность доходов от инфляции.
7. Высокие транзакционные издержки. Недвижимость представляет собой актив, сделки с которым требуют высоких транзакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой недвижимости они существенно выше и могут быть достигать до 10 % от цены объекта.
8. Низкая ликвидность. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.
9. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.
10. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.
11. Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).
12. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

      Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами активов, недвижимость может рассматриваться  и как часть общего инвестиционного  портфеля, позволяя снизить общий  портфельный риск в силу своей  непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный  актив, приносящий доход.

      Двойственность  недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и  источников для финансирования недвижимости.

      Например, средства в жилищное строительство  могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту недвижимости будут различны, как и конкурентная среда: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, а на потребительском рынке данный объект недвижимости будет конкурировать с другим объектом за потребителя.

      Недвижимое  имущество в силу двойственности его природы как экономического актива вынуждено одновременно конкурировать  и на рынке финансовых активов, и  на рынке реальных активов.

      Итак, недвижимое имущество как экономический  ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.

Рынок недвижимости

      В целом, можно выделить два основных подхода к определению рынка

      недвижимости:

• Включение в рамки рынка недвижимости всех экономических отношений по поводу недвижимой собственности;
• Включение в рамки рынка недвижимости отношений связанных, в основном, с куплей-продажей недвижимой собственности.

      Таким образом, рынок недвижимости представляет собой определенную взаимосвязанную систему организационно-правовых механизмов, обеспечивающих процесс создания, эксплуатации и финансирования объектов недвижимости, а также оборот прав на них. Рынок недвижимости можно рассматривать, таким образом, как особую сферу рыночной экономики. Причем в литературе рынок недвижимости относят и к товарным рынкам; и к инвестиционным рынкам; и к финансовым рынкам; и к рынкам услуг.

      Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна, и его рассмотрение наиболее целесообразно во взаимосвязи рынка товаров и финансового рынка. Рынок недвижимости предполагает наличие характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако данная связь рынка недвижимости с другими рынками не означает, что недвижимость является их сегментом. Недвижимость создает основу для формирования самостоятельного рынка, который относится к категории товарных рынков инвестиционного значения.

      Рынок недвижимости, таким образом, представляет относительно обособленную систему в рамках национальной экономики, и первоочередное влияние оказывает на экономические системы более низкого порядка, в частности на экономику региона. Причиной этого влияния является особая роль экономики региона как подсистемы национальной экономики.

      Здесь уместно отметить эффект мультипликатора, который рынок недвижимости оказывает на экономику региона: рост объемов рынка недвижимости за счет введения в строй новых объектов порождает рост объемов производства в смежных отраслях (производство строительных материалов, грузоперевозки), рост торгового оборота стройматериалов, изменение структуры занятости населения и так далее.

      Анализ экономической ситуации в различных регионах показал, что основное влияние на рынок недвижимости оказывают следующие параметры экономического развития:

• Отраслевая структура экономики региона;
• Уровень экономического развития и его темпы роста;
• Уровень доходов населения;
• Уровень занятости;
• Объем инвестиций;
• Структура собственности.

      Например, структура рынка недвижимости по функциональному назначению моноотраслевого промышленного региона, будет существенно отличаться от структуры рынка недвижимости региона рекреационного. В первом случае, будет характерна более высокая доля объектов недвижимости промышленного назначения, вспомогательных сооружений. В случае с рекреационным регионом будет заметное преобладание объектов недвижимости социального и культурного назначения. Таким образом, можно определить, что отраслевая структура экономики региона, а также вектор и динамика ее совершенствования будут выступать в качестве базисной системы, предопределяющей направление развития рынка недвижимости региона.

      Отраслевая  структура экономики региона  определяет, прежде всего, структуру рынка недвижимости, а уровень экономического развития определяет степень развития различных аспектов рынка недвижимости и их функциональный уровень.

      Уровень доходов населения оказывает  определенное воздействие на формирование спроса на рынке недвижимости. Соответственно, растущие доходы населения влияют и на структуру спроса. Например, будут повышаться требования к качеству жилой недвижимости, развиваться инвестиционный спрос на недвижимость.

      Уровень занятости позволяет определить уровень и структуру платежеспособного спроса на жилую недвижимость, а также оказывает определенное воздействие на уровень цен. Помимо этого определенное влияние на рынок недвижимости оказывает и структура занятости. Причины влияния структуры занятости следующие: в случае устойчивого экономического роста и, как следствие, роста реальных денежных доходов населения, рынок недвижимости будет весьма активен, однако, если основная часть населения занята, например, в области торговли, то с ростом объема торговли наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться именно торговые помещения. Таким образом, структура занятости, которая сложилась в данном регионе за определенный период времени, будет оказывать прямое влияние на тот сегмент рынка недвижимости, который имеет наиболее близкое отношение к основной сфере деятельности жителей региона.

      Привлечение инвестиций в регион способствует развитию профилирующих отраслей в регионе, совершенствованию инфраструктуры, повышению уровня занятости (а в конечном итоге и уровня доходов населения), экономическому развитию региона в целом. С позиции рынка недвижимости, инвестиционная активность в регионе влечет за собой рост объемов строительства и, следовательно, предложения на рынке, оптимизацию его структуры, а также развитие смежных с рынком недвижимости сфер экономической деятельности.

      Влияние структуры собственности в регионе  на рынок недвижимости обусловливает активность на рынке недвижимости, степень вовлеченности недвижимости в оборот, а также предопределяет соотношение частных и государственных участников рынка недвижимости, что в свою очередь, влияет на мотивы и механизмы деятельности субъектов рынка недвижимости.

      Значимость  недвижимости как элемента социально-экономической жизни региона предопределяет и особое значение роли государственного регулирования рынка недвижимости. В новых условиях государство становится крупнейшим участником рынка недвижимости, а также сохраняет за собой определенные (хотя и в меньшем объеме) регулирующие функции.

      Конечной  целью государственного управления рынком недвижимости является повышения показателя качества жизни населения. В рамках достижения этой цели выделяется ряд подцелей:

• содействие прогрессивному бескризисному развитию сферы недвижимости, которое выражается в достаточном для нужд рынка производстве объектов недвижимости, поддержании их в функциональном состоянии, а также в осуществлении на рынке функции обоснованного перераспределения собственности;
• обеспечение рационального налогообложения недвижимости для формирования устойчивых источников доходов государственных и местных бюджетов;
• проведение эффективной административной и финансовой политики в сфере управления недвижимостью.

      Используя административные и экономические механизмы воздействия на рынок недвижимости, государство призвано обеспечить равные условия для всех участников экономической деятельности, свободу принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности.

Механизмы инвестирования в недвижимость

      Во  все времена недвижимость считалась  надежным объектом доходного вложения. На фоне нынешнего нестабильного  состояния рынка акций и облигаций  ее привлекательность возросла еще  больше. Из-за опасений возможного спада  мировой экономики темпы роста  инвестиций в недвижимость одни из самых высоких в мире. Управляющие некоторых инвестиционных фондов даже жалуются на то, что не справляются с потоком денег, а многие пенсионные фонды планируют увеличить долю недвижимости в своих портфелях в два раза.

      Рост  интереса к недвижимости порождает  все более интересные предложения, доступные для рядовых инвесторов. Главная задача любого разумного  инвестора — добиться наилучшего соотношения дохода и риска. Недвижимость представляет собой один из важных инструментов для достижения этой цели.

      Вот основные преимущества инвестиций в  недвижимость:

• Недвижимость приносит стабильный, предсказуемый доход.
• Доходы от недвижимости почти всегда превышают уровень инфляции.
• Риски, связанные с недвижимостью, относительно невелики.
• Независимо от экономической ситуации у недвижимости всегда остается
• потребительская стоимость.
• Недвижимость улучшает качество инвестиционного портфеля. Многочисленные исследования показывают, что для снижения рисков инвестиционного портфеля в него желательно включать недвижимость.