Обзор рынка недвижимости стран Западной Европы, на примере Германии, Великобритании и Италии

Обзор рынка недвижимости стран Западной Европы, на примере Германии, Великобритании и Италии. 
 
 

Подготовил:   
 
 
 

Данный краткий обзор был написан на основе данных с аналитических ресурсов. Предпочтение именно этим странам было отдано из соображений доступности информации. 
 

ГЕРМАНИЯ. 

Германия по праву считается страной с сильной экономикой. Рынок недвижимости преодолел кризис достаточно уверенно.

Регионы.

Земли Бавария  и Баден-Вюртемберг  (Южная Германия) - экономически развитый и популярный туристический регион. Мюнхен  (Бавария) - один из самых надежных городов в Германии  для вложения средств. Это крупный промышленный город, а также в нем расположены крупные учебные заведения страны. С туристической точки зрения земли славятся своими горнолыжными курортами. Недвижимость на юге страны достаточно дорогая.

Саксония, как и большинство районов Восточной Германии, привлекательна прежде всего демократичными ценами на жилье. Правда, этот регион уступает Западу страны состоянием недвижимости на вторичном рынке. Пожалуй, на Востоке наибольшую стабильность вложений гарантирует Берлин - в столице реально выгодно сдавать недвижимость в аренду.

Западная Германия характеризуется более высоким качеством жилья, зато и цены выше. Популярностью пользуется прежде всего земля Северный Рейн - Вестфалия с ее крупнейшими городами Дюссельдорф, Кёльн и Дортмунд, а также другие крупные города региона - Франкфурт-на-Майне, Ганновер и др. Если цель покупки - сохранение сбережений или ведение бизнеса, ориентироваться следует именно на эту землю как на экономически развитый и плотно заселенный регион. Здесь располагаются 24 из 50 крупнейших компаний Германии (Metro, Deutsche Telekom, E.ON, RWE, ThyssenKrupp и др.) и проживает примерно четверть населения всей Германии. 

Диапазон цен на жилую недвижимость (тыс. евро):

Город    Апартаменты, 50 кв. м  Дома, 100 кв. м

Берлин    40-200    80-450

Баден-Баден    50-170    300-400

Дрезден    20-200    70-300

Дюссельдорф    30-160    150-450

Франкфурт-на-Майне  50-200    200-400 

Арендные ставки зависят от типа и местоположения жилья. К примеру, апартаменты в Берлине  70 кв. м можно снять примерно за €790 в месяц, квартиру площадью 50 кв.м в Мюнхене - €670. Рентный доход колеблется от 3,9 до 5,1% годовых.

Также интерес представляет коммерческая недвижимость Германии. Наиболее частыми предложениями являются магазины, отели и доходные дома. В качестве общего обзора цен можно привести следующие примеры: магазин площадью 52 кв. м в Баден-Бадене - €69 тыс., магазин площадью 173 кв. м в Мюнхене - €390 тыс., отель площадью 387 кв. м в Лейпциге - €250 тыс. 

Перспективы рынка

С одной стороны, перспективы разворачиваются сами собой. То, насколько уверенно Германия прошла кризис, а также недостаточное количество жилых объектов позволяют рассчитывать на надежность вложений средств и в будущем. С другой стороны, для развития рынка существует серьезное препятствие - демографическая ситуация. С 2002 года численность населения убывает в среднем со скоростью 50 тысяч человек ежегодно, одновременно население становится старше, и этот процесс, по прогнозам, остановится не раньше 2030 года, поэтому во многом развитие рынка зависит от иностранцев.

Анализируя ситуацию с недвижимостью за последний год и мнения экспертов, можно подтвердить сложившуюся репутацию рынка Германии: стабильность и надежность.

___________

Небольшое отступление:

Собственники жилья в германской столице страдают от нашествия больших пестрых дятлов. Птицы продалбливают отверстия диаметром от двух до десяти сантиметров в стенах домов, покрытых стиропором. Дятлам нравятся акустические свойства данного материала, а также его мягкость. Эта проблема получила настолько широкое распространение, что в стране открыли первую «горячую линию» помощи пострадавшим собственникам жилья. По словам берлинского предпринимателя Хольма Драбера, который начал заниматься ремонтом пробитых дятлами стен, он получает три, а то и четыре заказа в неделю. 
 

ВЕЛИКОБРИТАНИЯ. 

Публикации Financial Times исследований рынка недвижимости Лондона подтверждают эффективность инвестиций в недвижимость с её последующей сдачей в аренду.

Владельцы сданной в аренду недвижимости Лондона сегодня имеют хорошую прибыль от свoих инвестиций, что подтверждается результатами последних исследований рынка жилой недвижимости Великобритании за последние 10 лет. В даный момент, по словам Financial Times, "инвестиции в недвижимость - это лучший способ инвестиций, по сравнению с хранением денег в банках, акциях или бондах". 

Financial Times публикует в своих исследованиях и отчетах, что собственники жилой и коммерческой недвижимости в Англии, которые сдают в аренду недвижимость, получили около 187% прибыли за 10 лет (данные декабря 2009 года), и инвестиции в недвижимость по-прежнему приносят хорошую прибыль, несмотря на недавний кризис. Несмотря на то, что в Великобритании произошел спад цен в период с 2007-2009 годов, исследования рынка аналитиками показывают, что в среднем цены на недвижимость в Англии за последние 10 лет выросли на 105%. 

Последние исследования компании Paramount Mortgages показывают, что десять процентов сегодняшних владельцев “Buy-to-Let” недвижимости (покупка-для-сдачи в аренду) собираются пополнить свой портфолио в течение первого полугодия 2010 года, и можно судить, что они чувствуют себя достаточно уверенно относительно выгодности своих инвестиций.

 
Цены на недвижимость разнятся в зависимости от регионов - Англия, Уэльс, шотландия и Северная Ирландия, и от класса приобретаемого объекта.

К примеру, апартаменты 42кв.м. в шотландии обойдутся в €95 тыс., а в Лондоне (Англия) апартаменты схожей площани будут стоить уже более €160 000.

В районе Англия преобладают городские дома и апартаменты, в Шотландии же преобладают загородные дома и виллы, которые обойдутся покупателю в сумму  €900 000 - 2.000.000, тогда как в Англии сумма не будет менее €3.000.000 за схожие площади. 

ИТАЛИЯ. 

В кризис снижение цен на недвижимость не было однородным - как по регионам, так и типам недвижимости. Например, в Милане (Ломбардия) за период 2008-2009 годов оно было весьма ощутимым: от 14,1% до 20,2%. По данным компании Immobildesign, хуже всего себя чувствовала вторичная недвижимость старше сорока лет, особенно в районах, удаленных от центра. Цены на нее продолжали падать вплоть до конца 2009 года. А вот новостройки в центре за прошедший год прибавили 0,9%.

В целом рынок недвижимости Италии пережил кризис достаточно уверенно. В основном это объясняется некоторой консервативностью в экономике страны - темпы роста экономических показателей у Италии не такие высокие, как в некоторых других европейских странах (например Великобритании), но именно это позволило итальянской недвижимости выстоять и в кризисные времена. 

Текущую ситуацию на рынке недвижимости эксперты оценивают осторожно. Отмечается некоторая стабилизация, однако на интересные условия покупки по-прежнему можно рассчитывать. 

Каждый из регионов Италии при покупке недвижимости оценивается не только с точки зрения комфортности отдыха и проживания, но и по инвестиционной привлекательности. Например, несмотря ни на какие финансовые перипетии, по-прежнему престижны северные регионы - озера Комо, Гарда и Маджоре , столица итальянской моды Милан, легендарная Венеция. Причем если хочется приобрести недвижимость именно на статусном севере и одновременно не переплачивать, можно остановиться на небольших городках неподалеку от Милана - Монца, Лиссоне, Сереньо. Из них удобно добираться до Милана, аэропорта и озер, а цены ниже.

«Младшим братом» для всех итальянских рынков недвижимости является Калабрия, расположенная на юге полуострова, на «носке» итальянского «сапога». Она успешно сочетает высокий статус итальянской недвижимости и демократичные цены на жилье.

Наиболее ценная недвижимость на острове Сицилия - это традиционные домики, хотя современных таунхаусов здесь также множество. Дом в классическом сицилийском стиле площадью 120 кв. м можно прикупить за €1,2 млн. 

Стоимость аренды зависит от типа недвижимости, ее расположения и сезона, но реальный доход от сдачи недвижимости в аренду составляет не более 10%. Что бы некоторые недобросовестные игроки рынка ни обещали владельцу, это чистый максимально возможный доход, за вычетом налогов. 

Дальнейшее развитие событий в Италии эксперты прогнозируют с разной степенью пессимизма. Среди мнений есть и такое, что кризис не только не закончен, а вполне возможна его вторая волна. По худшим оценкам, цены в 2010 году вполне могут упасть еще процентов на 5-10%, а кризис затянется на несколько лет. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В заключение можно сказать, что из этих трёх стран, являющимися одними из наиболее крупных экономик Западной Европы, наибольшую привлекательность может иметь Великобритания, если речь идёт о недвижимости для сдачи в аренду, и Германия, если речь идёт о покупке жилья со стабильной, устойчивой ценой. Италия же, как наиболее задетая кризисом и волной снижения цен, привлекательна лишь в случае вложений в наиболее крупные объекты недвижимости, либо в объекты в особо перспективных и, как следствие, дорогостоящих регионах.