Определение обоснованной рыночной стоимости предприятия

Федеральное агентство по образованию 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования 

Тульский  государственный университет 
 
 

Кафедра “ФИНАНСЫ И МЕНЕДЖМЕНТ” 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

ПО  КУРСУ «ОЦЕНКА  НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕСА» 
 
 
 

Выполнила: студентка  гр.720783 Левина Елена Борисовна 
 

Проверил: Федорова Татьяна Александровна 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Тула 2011г. 
 

 

Содержание

 

Введение 

     Переход нашей страны к рыночной экономике  потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировали потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия.

     Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки их стратегии. Он выявляет альтернативные подходы  и определяет, какой из них обеспечит  бизнесу максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую  рыночную цену.

     Целью данной работы является определение обоснованной рыночной стоимости предприятия тремя подходами: затратным, доходным и рыночным, а также умение пользоваться различными методами в рамках этих подходов.

     Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Изучить теоретический аспект подходов и методов, применяемых при оценке бизнеса.
• Проанализировать технологию определения рыночной стоимости предприятия тремя подходами на примере одного объекта оценки.

 

 

    В качестве примера (как выполняется  профессиональная оценка объекта недвижимости) приведем текст отчета об оценке здания магазина.

Краткое изложение основных фактов и выводов. 

 

    Определение термина «рыночная  стоимость»

    Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 
 

    Среда местоположения.

    Местоположение. Объект оценки расположен в Центральном районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки Стадион «Арсенал». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Проспект Ленина и ул. Болдина.

Площадь земельного участка - 100 кв. метров. Северной и западной и восточной частями участок примыкает к многоэтажным жилым домам, на юге - к автомобильной дороге. 

    Окружение: здание магазина расположено на расстоянии до 50м от жилых домов. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города.  

    Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии. 

    Подъезд – асфальтированная дорога от улицы Проспект Ленина. Общее удаление от транспортных путей – 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Также имеются цветочные клумбы. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки. 

    Характеристика  местности - Городская, расположена в Центральном районе г.Тулы.

    Рельеф  площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых  вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м.

    Преобладающее направление ветров - юго-западное.  

    Степень застройки – 80 % 

    Характеристика  спроса и предложения 

    Анализ  рынка недвижимости Тульской области  показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты  аналогичного качества и назначения также весьма высок. 

    Коммерческая  привлекательность  объекта оценки

    Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусов 1,2,18,28,25,33,9,35,50,15 маршрута). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

    К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
2. выгодное местоположение;
3. объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
4. удобные подъездные пути;
5. наличие складских помещений.

 
 

Описание  основных параметров здания.

    Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки.

    Использованы  результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. 

 

    Объект  представляет собой одноэтажное  кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 15 х 20 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.  

Строительные  характеристики объекта  оценки: 

 

Описание  технического состояния  основных элементов  здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре рулонный ковер не имеет повреждений. Состояние крыши характеризуется как отличное.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Покраска ни внутри, ни снаружи не имеет никаких дефектов. Состояние оценивается как отличное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.