Таблица 9

    Таблица корректировок стоимости сравнимых  объектов

 
 
 

    Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1294 102 рублей., 

Объяснение  корректировок 

    Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся  различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

    В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м  площади магазинов.

    Объекты сравнения нами подобраны близкие  по качеству градостроительных зон  и общей площади.

    В связи с тем, что права собственности  у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

    Объект  №3 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 15%.

    Цены  предложений всех объектов сравнения  уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

    Корректировки на условия рынка выполнялись  исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

    Корректировки на местоположение объектов, техническое  состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования  метода парных продаж и мнения эксперта.  

Согласование  результатов 

    В результате расчетов рыночной стоимости  гаража по трем методам получены следующие  результаты: 

 

    Рыночную  стоимость объекта оценки устанавливаем  как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

    Наиболее  реальную картину о стоимости  объекта дает метод аналогичных  продаж. Основополагающим фактором при  купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

    Реальную  картину о рыночной стоимости  объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся  на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

    Наименее  достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что  сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

    Значимость  каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается  следующим образом:

   1. Затратный  метод      0,3.

   2. Метод  сравнительного анализа продаж  –  0,5;

   3. Доходный  метод -     0,2; 

    Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом: 

    С= 1196000*0,3 + 1294102*0,5 + 1127000*0,2 = 1 231 251 рублей. 
 

 

Библиографический список: 

    

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 2006 г. -230 с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 2005 г.-92 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.
5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 2005.
6. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2005.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2005.
9. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 2008 г. -8б с.

 
 
 

    Разработали:  канд. экон. наук  Федорова Т.А.

        

 
 

Тир. ______ экз. Зак. ________

Отпечатано  в ТулГУ