Практическая  часть

Задание 1.

       Задание. Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

       Характеристика  здания. Здание расположено в г. Х, введено в эксплуатацию в 1988г. Здание с подвалом, фундаменты – сборные, железобетонные. Стены и перегородки - кирпичные. Перекрытия и покрытия - железобетонные. Кровля - рулонная. Полы - цементные, плиточные, паркетные. Отделка - повышенного качества. Отопление - центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности 1. В табл. 3 приведены варианты исходных данных для выполнение работ.

       Площадь здания – 820 м², высота – 12 м.

       Решение. Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы. При этом рыночную стоимость здания определяем путем реализации следующих этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта;
2. Определение поправочных коэффициентов;
3. Расчет выявленных видов износа;
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

       1. Определяем восстановительную стоимость.  Используя сборник УПВС № 33 [25, табл. 14] для четвертого территориального  пояса, определяем восстановительную  стоимость 1 м³ строительного объема здания магазина в базисном уровне цен на 01.01.69 г. В = 21,8 руб.

       Объем здания в соответствии с исходными  данными

       О = 820·12 = 9840 м³.

       По  сборнику УПВС №33 определяем коэффициент K_i. Для 1-го климатического района  K_i = 1,09 [УПВС № 3, стр. 4].

       Рассчитываем  восстановительную стоимость здания магазина в базовых ценах (на 01.01.69 г.).

       С_зд = 26,9·9840·1,09 = 288518,6 руб.

       Согласно  данных бюллетеня «Индексы цен в  строительстве» [9] определяем индексы  роста цен:  И₁ = 1,18; И₂ = 33,2.

       Тогда восстановительная стоимость здания на дату оценки будет равна:

       С_зд = 288518,6 ·1,18·33,2 = 11303006 руб.

2. Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (К_ки), прибыли предпринимателя (К_пп) и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (К_ндс).

       К_ки и К_пп определяется по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым. Если получение рыночных данных затруднено, то прибыль предпринимателя принимается на уровне плановых накоплений для строительных организаций (12%), а косвенные издержки – 3%.

       Рыночные  показатели косвенных издержек и  прибыли по Московскому региону  находятся в пределах соответственно 2,5÷4% и 18 ÷ 35%.

       Для расчета полной восстановительной  стоимости здания магазина принимаем: К_ки = 1,03; К_пп = 1,25; К_ндс = 1,2.

       Тогда полная восстановительная стоимость  здания будет равна:

       С_вос = 11303006,24 · 1,03 · 1,25 · 1,2 = 17463144 руб. 

       

3. Определяем  накопленный износ.

       В данном примере используем нормативный  метод определения накопленного физического износа.

       Необходимые данные для расчета износа:

       - удельный вес каждого конструктивного  элемента в общей стоимости  здания принимаем по УПВС №  33 [25, табл. 14 а];

       - величина износа (в %) каждого конструктивного  элемента здания определяется  экспертным путем при непосредственном  обследовании оцениваемого объекта  согласно [24].

       Полученные  данные сводим в табл. 1.

       Таблица 1.

Определение накопленного физического износа нормативным  методом 

 

       Определение функционального износа.

       Здание  магазина, введенное в эксплуатацию в 1988 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

• здание магазина не оборудовано холодильными установками для скоропортящихся продуктов питания;
• необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;
• необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов - установка охранной системы видеонаблюдения.

 
 
 
 
 
 
 

       Таблица 2

 

Расчет функционального износа 

       И_общ = И_физ + И_функ = 25,2 + 18,0 = 43,2% 

       

4. Определяем  рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом:

       С_затр = С_вос (1 - И_общ), 

где:    С_затр – рыночная стоимость по затратному подходу, руб.;

       С_вос – полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

       И_общ – суммарный накопленный износ. 

       С_затр = 17463144ּ(1 - 0,432) = 9919066 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 3

Варианты  заданий по  работе

 
 
 
 
 
 
 
 

       Задание 2. 

       При сравнительном подходе для определения  стоимости применяется также  метод валового рентного мультипликатора (ВРМ). ВРМ представляет собой отношение  продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД) или к действительному  валовому доходу (ДВД). При использовании  данного метода в первую очередь  определяется рыночный рентный доход  от оцениваемого объекта, затем - рентный  мультипликатор.

       Цена  оцениваемого объекта при этом определяется так: 

       Ц_об = Д_р · ВРМ = Д_р ·  

где:       Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

       Д_р – рентный доход от оцениваемого объекта;

       Ц_а – цена продажи сопоставимого аналога;

       ПВД_а – потенциальный валовый доход аналога.

       В табл. 4 приведен пример определения  рыночной стоимости здания.

Таблица 4

  Определения рыночной стоимости здания

 
 
 
 
 
 
 
 

       В табл. 5 приведены варианты исходных данных для  работы.

Таблица 5

Варианты  заданий по расчетно–графической работе (рыночный подход)