Развитие жилищной и земельной ипотеки, как инструменты привлечения инвестиций

      Здания,  сооружения,  которые   находятся  или   будут   возведены   на

закладываемом земельном  участке  и  принадлежат  залогодателю,  могут  быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

      Если  в  закладной  на  земельный  участок   не   предусмотрено,   что

находящиеся или возводимые на  этом  участке  и  принадлежащие  залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае  обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет  право  на принадлежащее ему находящееся  на  этом  участке  здание  или  сооружение  и приобретает  сервитут  (право   ограниченного   пользования)   в   отношении определенной  части  участка,  необходимой  для  использования  здания   или сооружения в соответствии с его назначением.

      Если ипотека установлена на  земельный участок,  на  котором   находятся

здания  или сооружения, принадлежащие не залогодателю,  а  другому  лицу,  то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок  и  его  продаже  с публичных  торгов  к  покупателю  участка  переходят  права  и  обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

      В случае несвоевременного  погашения   ипотечного  кредита  или   других

«прегрешений» собственника его земельный участок  может  быть  отчужден.  Эта  процедура называется «обращение взыскания».

      В настоящее время в нашей  стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных  книгах.  Важную  роль  в  ипотеке играет  также  договорная  документация  по  земельным  участкам.   Развитие ипотеки  невозможно  без  точного  обмера  земельных  участков  и   создания кадастровых и поземельных книг. 

1.2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

      Ипотека жилого дома или квартиры  допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для  строительства,  реконструкции   или  капитального ремонта  жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира)  может  быть  предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи  проживают в  другом  жилом  доме  (квартире)  и  имеют  в  этом  доме  достаточное   в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

      Дача,  садовый  домик  и   другие  строения,  не  предназначенные   для

постоянного проживания, могут быть предметом  ипотеки  на  общих  основаниях.

Специальные правила, установленные для жилых  домов  (квартир),  на  них  не распространяются.

      Жилые комнаты, составляющие  часть  дома  (квартиры),  не  могут  быть

предметом ипотеки.

      В  ипотеку   может   передаваться   только   жилой   дом   (квартира),

принадлежащий залогодателю на праве собственности.

      Залогодержателями жилого дома и квартиры могут  быть  только  банки  и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

      Продажа заложенного жилого дома  (квартиры)  на  публичных  торгах  не является основанием для  выселения покупателем проживающих в этом жилом  доме (квартире)  залогодателя  и   членов   его   семьи.   Между   собственником, приобретающим жилой дом (квартиру),  и  проживающими  в  нем  такими  лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для  данной местности.

      Лица, проживающие в жилых домах  (квартирах) на условиях договора  найма жилого помещения,  договора  аренды  или  иных  основаниях,  предусмотренных законом, не подлежат  выселению при продаже  заложенного   дома  (квартиры)  с публичных  торгов. Ранее заключенный с ними договор найма  жилого  помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

      Такие лица имеют право на  преимущественную  покупку  занимаемого   ими жилого дома (квартиры).

      Если иное не предусмотрено договором об ипотеке,  залогодатель  вправе

сдать  нанимателю  находящуюся  в  жилом  доме  свободную  квартиру  лишь  с согласия залогодержателя.

      Однако  он  вправе  сдать   такую  квартиру  нанимателю  без   согласия

залогодержателя по  срочному  договору  аренды  жилого  помещения  на  срок, истекающий  не  позднее  погашения  ссуды.  В   этом   случае   собственник, приобретший  жилой  дом  (квартиру)  на  публичных  торгах,   по   истечении предусмотренного  договором  срока  не  обязан  возобновлять  этот   договор аренды.

     На  основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются  попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные  власти, и власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые компании и т.п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

     В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

     Одна  из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана  в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива»  совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости, и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20 кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Схема « Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

     К сожалению, в Российской Федерации  сегодня практически нет ипотечных  банков. Рискованность ипотечных операций обусловливает дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

     В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска кредитных  операций российскими банками широко применялась схема «аренда с  правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако это схема невыгодна для заемщика. Во - первых, заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во - вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться части выплаченных средств. В - третьих, в случае банкротства банка заемщик так же теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

     Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшает жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.
2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли – продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтором может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и, соответственно, исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.
3. Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.

     Как один из видов финансирования жилищного  строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций – застройщиков жилья под будущее поступление от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.

     До  недавнего времени использование  строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как  недостроенные здания, за исключением  тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относиться к движимому имуществу.

     На  сегодняшний день в России уже  сформировался рынок ипотечных  жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению ипотечные  кредиты на различных условиях.

     Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:

1. банки, имеющие приличный портфель закладных. Это МИА и Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк и др.;
2. вновь входящие на рынок банки: Национальный резервный банк, Инвестсбербанк, Банк Москвы, Собибанк, Международная финансовая корпорация, «Первое ОВК», Промстройбанк, «Союз»;
3. мелкие региональные агенты всех сортов – специализированные компании и банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
4. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.

     Основными источниками финансирования ипотечных  операций в Российской Федерации  является:

• бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
• средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
• средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые в данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;