Развитие жилищной и земельной ипотеки, как инструменты привлечения инвестиций

иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. Начали активно осваивать ипотечный  рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран. 

     2. Проблемы развития системы ипотечного кредитования в РФ и пути их решения 

     На  сегодняшний день главная проблема – это активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

     Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и  снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать  жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос.

     Даже  при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения  граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие  актуальные проблемы ипотеки.

     Одна  из проблем – это неразвитость ипотеки в России по сравнению  с зарубежными странами нередко  связывают с высокими процентными  ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться  программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11 до 14% годовых в рублях и, как планируется, должна снизиться к 2009 г. до 10-11%. (Для сравнения в США 5-6 % годовых, в Испании – 3-4 % годовых)

     В то же время следует помнить: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.

     Одной из проблем российской практики сделок с недвижимостью – проведение расчетов между покупателями и продавцом квартиры только после завершения государственной регистрации сделки. Это связано, прежде всего, с риском одностороннего отзыва документов сторонами сделки из органов государственной регистрации. Длительность процесса государственной регистрации сделки приводит к следующему:

• продавцы не желают продавать квартиры «ипотечному» покупателю или значительно увеличивают для него цену (цена на недвижимость растет быстро, а поскольку деньги надо ждать от двух до шести недель, средств на покупку новой квартиры может не хватить);
• ипотечному покупателю приходится нести дополнительные издержки или приобретать не оптимальный для них вариант недвижимости;
• риэлторы, составляя длинные цепочки для совершенствования сделки, чтобы позволить «ипотечному» покупателю приобрести желаемую квартиру, тоже страдают, особенно в регионах, где нет большой ликвидности рынка, как в Москве и Московской области;
• банки несут серьезные затраты на строительство и управление депозитарием, а также дополнительные издержки на персонал.

     Решение заключается в том, что расчеты  по сделкам купли – продажи  недвижимости с помощью ипотеки  совершались сразу – продавец получает от покупателя деньги непосредственно в день сделки.

     Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной  защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты  на приобретение жилья. Наиболее актуальными  представляются следующие аспекты.

• Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

     В частности, предлагается предусмотреть  возможность переселения заемщиков  и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или  общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

• В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

     Необходимо  внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

• В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

     Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен, и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

     Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

     В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки  отведено 2 месяца с момента получения  всех необходимых документов от судебного  пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией!) за 30 дней нельзя.

     Представляется  необходимым закрепить порядок  отбора указанных уполномоченных организаций  и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

     Как результат, внесение предлагаемых изменений  и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

     Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном  кредитовании необходимо:

• привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
• вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;
• постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;
• сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

     Необходимо  отметить, что для банковского  сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с  ипотекой. В данном случае речь может  идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

     Требует срочного решения и проблемы, связанные  с получением исходно – разрешительной документации, согласованием и проведением  экспертиз градостроительной и  проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. Заслуживает внимания пример Нижегородской области. В целях активизации жилищного строительства там было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм.

     Необходимо  принятие законодательных актов  в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде, всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов.

     С принятием поправок к Закону «Об  ипотечных ценных бумагах» банки  надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску  ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

     Законодательное отражение обязательного рейтингования  эмитентов и ипотечных ценных бумаг - это оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых  ипотечных ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной.

     Ожидаемым результатом обязательного рейтингования  станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышения  ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

     Основные  риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги - бумаги высокой степени надежности, будут  профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний  опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.

     Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном  кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка  и частично удешевить заимствования  путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

     Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

• законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);
• унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.