Рынок земельных участков: состояние и перспективы развития

    Значительная  площадь арендуемых земель в России относится к Уральскому (35,3 %), Дальневосточному (34,1 %) и Сибирскому (12,1 %) федеральным  округам, где в аренду переданы огромные территории оленьих пастбищ, в частности, в Чукотском автономном округе (впервые  за 3 года) зарегистрировано договоров  аренды на площади 24780 тыс. га, в основном для использования под оленьи пастбища.

    Базовые размеры арендной платы за землю  устанавливались на основе действующих  ставок земельного налога с применением  коэффициентов в зависимости  от ценности территории, целевого использования  земель, категории арендаторов.

    Таблица 4

    Средние размеры арендной платы за использование  государственных и муниципальных  земель в Российской Федерации

    Рост  арендной платы косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

    Арендные  платежи за землю значительно  дифференцированы в зависимости  от спроса и предложения, категории  арендаторов, связаны с видом  использования земель, местоположением  и величиной земельных участков. При этом арендная плата за земли  городов и поселков в сравнении  с арендной платой в сельской местности значительно выше для всех категорий арендаторов.

    Согласно  отчету Росимущества об исполнении федерального бюджета арендные платежи и поступления  от продажи права на заключение договоров  аренды за земли, находящиеся в федеральной  собственности, в 2006 году составили 3508007,3 тыс. рублей, превысив аналогичные поступления  предыдущего года почти в 2 раза.

    Существенный  рост в 2006 году фактических поступлений  от указанного источника обусловлен, в основном, увеличением в процессе разграничения государственной  собственности на землю массива  федеральных земель, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды.

    Более четверти поступлений в федеральный  бюджет доходов от аренды земельных  участков обеспечено Приволжским федеральным  округом - 26,2 %. Доля доходов от аренды по другим округам составляет: Южный  федеральный округ - 18,8 %, Центральный  федеральный округ - 16,5 %, Сибирский  федеральный округ - 13,3 %, Уральский  федеральный округ - 12,3 %, Северо-Западный федеральный округ - 8,5 %, Дальневосточный  федеральный округ - 4,4 процента.

    Наибольший  прирост поступлений в федеральный  бюджет от аренды земельных участков в абсолютном выражении обеспечен  Приволжским федеральным округом - 413,2 млн. рублей, в относительном  выражении - Сибирским федеральным  округом (в 3,8 раза по сравнению с 2005 годом).

    Доходы  федерального бюджета от сдачи в  аренду земельных участков, находящихся  в федеральный собственности, напрямую зависят от процесса регистрации  прав собственности Российской Федерации  на земельные участки.

    7. Пути совершенствования земельного рынка

    Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется  орган, который осуществлял бы общегосударственную  координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным  решением возникающих здесь крупных  хозяйственных проблем.

    Формировавшаяся в 1996-2003 гг. с огромным перерасходом средств и существенными содержательными  изъянами автоматизированная система  ведения государственного земельного кадастра этим требованиям ни в коей мере не отвечала. И не только из-за того, что объектом кадастрового учета  выступали далеко не все обладающие свойством недвижимости ресурсы.

    Прежде  всего еще ни юридически, ни практически  не сформирована и не скоро будет  сформирована «критическая масса» земельных  участков, выступающих объектами  кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных  ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения  собственности. Земельные же участки  сельскохозяйственных владений, которые  остались в виде долей в сохранивших  совместную форму собственности  предприятиях, тоже физически еще  не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами  кадастрового учета и регистрации.

    Добавим к этому отсутствие повсеместного  реального спроса на кадастровую  информацию в связи с дефицитом  инвесторов, так как для иностранцев  выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы  финансовых средств до сих пор  проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным  участкам, отведенным для застройки  в городах, да и то не во всех, а  лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика  имеет сырьевую ориентацию и не нуждается  в значительных дополнительных территориальных  площадях и земельных ресурсах.

    Необходимо разработать стандарты эффективности использования земельно-недвижимого ресурса. Для этого потребуется составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом. Суть в том, что в современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер.

    Важный  момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России - приведение рынка  земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления  сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер  регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.¹ В «пакете» этих задач на первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это - с квалифицированным учетом специфики земельного участка.

    Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного  рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые  для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые  притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым  в статистике конечным результатам  сделок. Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и  мотивах поведения участников рынка.

    Есть  и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации  мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.²

    В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного  состояния земельного рынка в  России выступает большие затраты  на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с  тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная  поддержка землевладельцев; недоверие  людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного  кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения  проблем развития и определения  перспектив использования земельно-недвижимого  комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами. В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

    Заключение

    Перечисленные выше особенности участия земельных  участков в гражданском обороте  позволяют сделать вывод о  необходимости государственного регулирования  процесса формирования и развития рыночных земельных отношений посредством  постоянного наблюдения и контроля  за состоянием земельного рынка, прогнозирования  тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.

    В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного  состояния земельного рынка в  России выступает большие затраты  на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с  тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная  поддержка землевладельцев; недоверие  людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного  кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения  проблем развития и определения  перспектив использования земельно-недвижимого  комплекса России необходимо существенно  укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно  также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого  экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка  России будет иметь создание соответствующих  земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный  залоговый фонд, Фонд страхования  рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми  объектами. В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня  является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционирования.

    Необходимо спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие  аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.